NOTA STAMPA

Sempre più case, meno opere pubbliche e il mercato delle costruzioni “perde quota”

E’ uno scenario complesso quello che emerge dal rapporto annuale del CRESME su Il Mercato italiano delle costruzioni. Un settore che per il 2005 registra tassi di crescita modesti, in cui spicca la nuova produzione di edilizia residenziale, dove un ruolo determinante lo svolge il dinamismo del mercato immobiliare e dove dopo diversi anni di crescita frena in modo sensibile l’investimento in opere pubbliche.
	
Le nuove stime del CRESME parlano di un 2004 che si è chiuso per l’insieme delle costruzioni con un rimbalzo del + 1,3% rispetto al 2003, come dalle previsioni dello scorso anno (ma la crescita per la contabilità nazionale è del 3,1%), e con un 2005 che crescerà solo dello 0,5%

Tabella 1.  Investimenti nelle costruzioni 
(variazioni % su anno precedente - calcolate su valori costanti)
	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	
									
Investimenti in nuove costruzioni	3,5%	5,6%	8,4%	7,9%	1,4%	2,3%	1,5%	0,6%	
di cui:									
- Residenziali	1,9%	6,2%	8,5%	6,3%	5,2%	7,1%	5,3%	2,0%	
- Non residenziali private	2,1%	7,6%	8,0%	13,8%	-8,5%	-5,0%	-4,0%	-2,0%	
- Non residenziali pubbliche	7,2%	2,5%	8,5%	4,2%	4,4%	0,1%	1,5%	0,7%	
- Genio civile	7,0%	2,8%	8,6%	4,0%	7,5%	3,3%	0,6%	0,5%	
									
Investimenti in rinnovo	6,5%	5,8%	2,1%	-1,7%	-0,6%	0,1%	-0,5%	0,0%	
di cui:									
- Residenziali	8,0%	6,9%	0,3%	-3,0%	-0,6%	0,0%	0,0%	0,5%	
- Non residenziali private	2,0%	4,8%	2,0%	-2,5%	-4,0%	-2,0%	-2,0%	-0,6%	
- Non residenziali pubbliche	9,0%	4,0%	4,0%	1,0%	2,9%	1,3%	1,1%	0,1%	
- Genio civile	8,0%	4,6%	7,7%	2,5%	3,0%	3,1%	-0,8%	-0,7%	
									
TOTALE INVESTIMENTI	5,0%	5,7%	5,1%	3,0%	0,4%	1,3%	0,5%	0,3%	
									
Manutenzione ordinaria	5,4%	5,1%	2,5%	1,3%	0,0%	0,5%	-0,4%	-0,2%	
									
VALORE DELLA PRODUZIONE	5,1%	5,6%	4,6%	2,7%	0,3%	1,1%	0,4%	0,2%	
Fonte: CRESME/SI	

Le nuove case trainano il mercato immobiliare…

Erano due i motori che hanno sostenuto la crescita delle costruzioni negli ultimi tre anni: la nuova produzione residenziale, il solo  a registrare nel 2005 un andamento in linea con gli altri anni con un 5% in più,  e le opere pubbliche. E se il primo continua a crescere il secondo rallenta.
Per quanto riguarda le dinamiche della nuova produzione di edilizia residenziale essa va analizzata sotto due punti di vista:
-	il primo è la presa d’atto della continua crescita della produzione. La stima per il 2005 è di 300.000 nuove abitazioni ultimate, mentre nel 2006 saranno 311.000. E poche meno saranno nel 2007. Quindi una offerta che arriva in inerzia sul mercato;
-	il secondo è la dinamica del mercato immobiliare che, cresciuto secondo i dati ufficiali in modo sostenuto nei primi mesi del 2005, dovrebbe chiudere il 2005 con una ulteriore crescita delle compravendite del 1,3% (ma per l’Agenzia del Territorio la crescita sarà del 2,7%). In realtà se da questo dato si sottrae il patrimonio residenziale realizzato nel 2005, ci si rende conto la crescita del mercato immobiliare è dovuta all’incremento dei rogiti notarili degli immobili della nuova costruzione ultimati. In sostanza il mercato immobiliare non legato alla nuova costruzione, si è fermato.

Tabella 2. - Numero di compravendite di abitazioni e nuova costruzione – 1997-2005
				
	Compravendite	Nuova produzione residenziale	Mercato abitazioni usate	

2000	710.935	-	198.138	-	512.797	-	
2001	699.581	-1,6%	222.000	12,0%	477.581	-6,9%	
2002	783.379	12,0%	242.000	9,0%	541.379	13,4%	
2003	783.718	0,0%	252.000	4,1%	531.718	-1,8%	
2004	825.395	5,3%	278.000	10,3%	547.395	2,9%	
2005*ì	835.893	1,3%	300.000	7,9%	535.893	-2,1%	
							
Fonte: elaborazione CRESME su dati OMI – Agenzia del Territorio per le compraventite e dati CRESME/Si sulla nuova produzione residenziale ( *) stime CRESME per il 2005

Grafico 1- L'incidenza della nuova produzione residenziale sul mercato immobiliare 
(1997 - 2005)
	
Fonte: elaborazione CRESME su OMI – Agenzia del Territorio e CRESME/Si	
* stima delle compravendite su dati OMI - Agenzia del Territorio (nota semestrale)

… e la domanda delle famiglie sosterrà il mercato delle costruzioni nei prossimi anni

Il mercato immobiliare è un ‘nodo’ da sciogliere importante per la previsione di cosa succederà nei prossimi anni nel mercato delle costruzioni. Fino ad oggi il fatturato dell’immobiliare ha continuato a crescere e a smentire previsioni di frenata, sospinto da tre motori: la domanda di investimento; la domanda di qualità che ha espresso la figura del compratore venditore (vendo la mia casa in proprietà per  acquistarne una di maggiore qualità e di maggior valore); e una sconvolgente domanda di nuove famiglie. 

Famiglie italiane e famiglie straniere: i numeri che sono messi in fila nel rapporto congiunturale di quest’anno sono sorprendenti: 256.000 nuove famiglie all’anno nella prima metà degli anni 2000; erano state 190.000 nuove famiglie all’anno negli anni ’90; 130.000 negli anni ’80; 265.000 famiglie negli anni ’70. Un onda, un boom che non era stato valutato nelle dimensioni, che esprime una domanda: una casa per abitare. Sono famiglie italiane, le famiglie dei figli del baby boom della fine degli anni ’60 che sono usciti tardi dalle famiglie di origine, sono le nuove generazioni che si cumulano con questi, e che fuoriescono un po’ prima della generazione precedente, e sono famiglie straniere, le famiglie degli immigrati, dei lavoratori stranieri che diventano sempre più numerosi e più stabili. Nel 2004 i lavoratori stranieri con permesso di soggiorno sono diventanti quasi 2,8 milioni. Una domanda autoctona e una domanda straniera, una domanda di case per abitare. Il 18% di un campione di 3500 famiglie nella grandi aree urbane del paese ha dichiarato di avere un famigliare che nei prossimi tre anni avrà bisogno di una abitazione autonoma. Una domanda che per quanto riguarda gli italiani tenderà nei prossimi anni a refluire, a ridursi, ma per la domanda degli stranieri sarà variabile dei flussi di immigrazione e della dinamica economica.

Grafico 2. - I motivi della necessità di una casa autonoma per uno dei famigliari nei prossimi tre anni 
Il 18% delle famiglie intervistate ha risposto SI		
Fonte: Indagine CRESME per Ancab su 3.500 famiglie 

Questa domanda sosterrà il mercato, sosterrà l’offerta, impedendo un crollo del mercato nei prossimi anni. La domanda esprime esigenze diverse: ad esempio case in affitto, ad esempio case a prezzi ragionevoli, ad esempio case popolari. La forte crescita dei prezzi del mercato immobiliare ha reso molto più povero chi non ha una casa in proprietà. E l’emergenza abitativa è diventato uno dei temi caldi del 2005. La questione della casa è tornata nelle agende della politica. Anche di chi non ne aveva mai parlato.  La casa è oggi questione articolata: un insieme complesso di domande che vede crescere una componente marginale alla quale va data risposta. Una risposta che oggi non può non essere articolata. Un category management per le politiche abitative.

La frenata degli investimenti nelle opere pubbliche

La frenata delle opere pubbliche è il fatto nuovo del 2005. L’investimento nelle infrastrutture è stato il fiore all’occhiello e il vanto di questa prima metà degli anni 2000. D’un tratto le risorse sembrano bloccarsi. Il debito pubblico tornato a crescere richiede interventi decisi,  che non possono non toccare anche le opere pubbliche. Per la finanziaria in discussione, lo Stato dovrà limitarsi al 95% della spesa dell’anno precedente, e all’ANAS, che ha bisogno di 3 miliardi di euro per far fronte agli impegni ordinari e a quelli per le opere straordinarie,  dovrebbe arrivare la metà delle risorse necessarie. 
Ma se questa partita è ancora incerta,  è un problema di distribuzione dei tagli della spesa pubblica, quella che si gioca con i bandi di gara è invece un dato di fatto. Nel 2005, per la prima volta negli anni 2000, gli importi dei  bandi di gara per le opere pubbliche si riducono. Negli ultimi sei mesi del 2005 la flessione è del 14%. E quello che succederà il prossimo anno è presto detto:  mantenimento dei livelli di spesa sull’anno precedente o leggera flessione.

Tabella 3. - Spesa per investimenti in OO.PP. degli enti del settore pubblico allargato
Variazioni % su valori costanti 1995
					
	Variazioni % su anno precedente	

	2002/2001	2003/2002	2004/2003	2005/2004	

Stato	-3,5 	-4,8 	-32,1 	-3,0 	
Ente nazionale per le strade 	-2,0 	-25,5 	14,0 	1,2 	
Altri enti amministrazione centrale (a)	-20,7 	5,2 	-20,7 	-3,8 	
Regioni	13,0 	-9,5 	13,2 	-3,2 	
Province e comuni	1,4 	9,4 	3,6 	-1,1 	
Asl e aziende ospedaliere	-9,1 	2,5 	2,7 	1,0 	
Altri enti amministrazione locale (b)	4,0 	3,5 	2,4 	-18,8 	
Enti previdenziali	14,5 	-49,2 	-12,9 	6,5 	
					
Totale enti pubblica amministrazione	1,8 	0,5 	1,0 	-2,4 	
					
Ferrovie dello Stato S.P.A.	12,2 	32,5 	12,8 	8,1 	
Enel S.P.A.	20,4 	-20,2 	-10,7 	-11,6 	
Imprese di servizio pubblico locale (c)	7,0 	-1,8 	14,3 	14,3 	
Altre imprese a partecipazione pubblica (d)	-16,4 	28,3 	-14,7 	1,6 	
					
Totale settore pubblico allargato	3,4 	3,8 	2,6 	0,4 	
					
Telecomunicazioni (e)	-18,0 	8,9 	-6,3 	-7,7 	
					
Gestori privati rete autostradale	5,7 	17,1 	-1,4 	-2,1 	
					
Partenariato privato (f)	0,0 	237,5 	36,3 	22,3 	
					
Totale generale	3,1 	5,1 	2,5 	0,4 	
					
Fonte: CRESME Europa Servizi su fonti varie	

Per il 2006 sono possibili tre scenari alternativi. Il primo scenario, che chiamiamo “tendenziale”, è quello delle stime “ufficiali” CRESME, e si basa sul trend registrato dalle gare di lavori pubblici negli ultimi anni, insieme alle recenti notizie di incertezza sui pagamenti delle opere in corso di esecuzione. Il risultato è la previsione di un modesto +0,1% in valori costanti, che apre una futura fase di arretramento per il settore, per il quale nel 2009 la flessione sarà di 1,2 punti percentuali.
Il secondo scenario presuppone l’approvazione delle misure di contenimento previste dalla Finanziaria per l’Anas e le Amministrazioni dello Stato, con il risultato che la manovra non avrà ricadute sulla spesa delle ferrovie, mentre gli effetti sugli altri due soggetti saranno in grado di determinare una contrazione complessiva della spesa per opere pubbliche, che invece di una debole crescita, potrebbe registrare una flessione del -1% in valori costanti. 
Il terzo scenario presume il recupero di tutte le risorse necessarie per coprire il fabbisogno di Anas e l’effettivo avvio dei lavori del Ponte sullo Stretto di Messina. In questo caso si avrebbe una crescita rispetto al 2005 di 5,7 punti percentuali in valori costanti. 

Tabella 4. - I tre possibili scenari per il 2006 - Importi in milioni di euro
				
	2004	2005	Scenari 2006	

			Tendenziale	Pessimistico	Ottimistico	

			Valori correnti	
Totale opere pubbliche	40.968	43.710	45.863	45.329	48.409	
di cui						
Stato*	2.391	2.463		2.276		
Anas	1.706	1.835		1.700	3.600	
Ponte sullo Stretto					871	
				
			Valori costanti	
Totale opere pubbliche	31.531	31.648	31.686	31.318	33.447	
di cui						
Stato*	1.840	1.783		1.572		
Anas	1.313	1.329		1.175	2.487	
Ponte sullo Stretto				0	602	
				
			Variazioni % valori costanti	
Totale opere pubbliche	2,5	0,4	0,1	-1,0	5,7	
di cui						
Stato*	-31,3	-3,1		-11,8		
Anas	14,0	1,2		-11,6	87,2	
Ponte sullo Stretto				0,0	0,0	
						
Fonte: elaborazione e stime CRESME/SI su fonti varie
* Compresi gli enti economici, di ricerca ed assistenziali

In attesa che riparta il recupero

Dopo il 2001, il comparto della riqualificazione del patrimonio esistente, il comparto della manutenzione, si è arenato  nella debolezza dell’economia e dei consumi; La manutenzione del patrimonio residenziale non riprende la sua corsa, l’economia difficile ne frena le risorse e il nuovo ha asciugato le capacità di spesa, mentre il non residenziale scende dai 198 milioni di mc prodotti nel 2002 alla comunque ragguardevole cifra di 147 milioni di mc nel 2003. In frenata, sia di produzione fisica che di investimenti, ma con qualche settore che comincia a ‘scalpitare’, come la logistica, o  che continua la sua corsa come la grande distribuzione commerciale o dei servizi al tempo libero e alla persona, o che mostra qualche segno di ripresa, come gli uffici. Ma bisognerà aspettare la ripresa economica per trasformare questa domanda in quantità rilevanti.

La frenata del mercato è una frenata che interessa soprattutto interessa la manutenzione straordinaria. Nel comparto residenziale sono le famiglie che ormai da qualche hanno ridotto i loro consumi. La domanda di qualità è stata soddisfatta attraverso una nuova abitazione e gli interventi di riqualificazione sono stati spesso procrastinati.
Nel 2004 la manutenzione ordinaria è cresciuta dello 0,4%, mentre sono drasticamente diminuiti gli interventi di manutenzione straordinaria (-14,7%), soprattutto i rifacimenti esterni e il rifacimento dei bagni. Mentre rifacimenti interni e infissi hanno fornito dinamiche più positive.

Grafico 3. – Il contributo % del recupero al valore della produzione 1990-2005
	
Fonte: stime ed elaborazioni CRESME

Un segnale di frenata per l’attività di ristrutturazione, soprattutto in questi primi mesi del 2005, viene dalle richieste di sgravi Irpef sulle ristrutturazioni edilizie. Innanzitutto va segnalato che ormai, dal 1998, 2,4 milioni di famiglie hanno usufruito della agevolazioni, ma che allo stesso tempo si tratta solo di un segmento del mercato: si può ipotizzare che solo il 20% degli interventi di riqualificazione utilizza le agevolazioni. Ma il fatto importante è che il numero delle richieste ha mostrato valori negativi nel 2003, per poi risalire nel 2004 dell’11,3% e flettere dell’8% nei primi nove mesi del 2005. 

Tabella 5. - Stima della spesa delle famiglie per interventi di manutenzione ordinaria e straordinari 
– Milioni di euro
				
	2003	2004	Var.%	

Manutenzione ordinaria 	1.682	1.689	0,4	
Tinteggiatura e carta da parati 	680	742	9,0	
Riparazione impianto idrico, sanitario e riscaldamento 	511	433	-15,3	
Riparazione impianto elettrico 	126	95	-24,6	
Riparazione e manutenzione porte, infissi e pavimenti 	365	419	15,1	
Manutenzione straordinaria 	3.262	2.781	-14,7	
Rifacimenti esterni 	1.598	1.161	-27,4	
Rifacimenti interni 	501	581	15,9	
Rifacimento impianto idrico e/o sanitario 	436	306	-29,8	
Sostituzione di porte, finestre e infissi 	318	335	5,3	
Rifacimento o install. impianto di riscaldamento 	408	398	-2,4	
				
Fonte: elaborazione CRESME su Indagine ISTAT sui consumi delle famiglie (28.000 famiglie) 

Continua la frenata dell’edilizia non residenziale

L’edilizia non residenziale rimane ancora scottata dalla grande ondata di produzione che ha interessato il 2002 e poi il 2003. I volumi realizzati delle nuove costruzioni parlano più di ogni altro commento: nelle nuove stime del CRESME, presentate per la prima volta in questo rapporto congiunturale, 198 milioni di m3 nel 2002, 172 milioni nel 2003, 168 milioni nel 2004 per arrivare a 147 nel 2005. Una produzione ancora molto elevata, superiore a quella del 1999 e del 2000. Una produzione che sta tornando su livelli più ragionevoli.
Del resto il mercato immobiliare del non residenziale, dopo aver registrato una crescita delle compravendite del 36,5% nel 2002, essere sceso del 22,5% nel 2003 e di nuovo risalito dell’8,4% nel 2004, nel 2005 registrerà una nuova, ma leggera flessione. Logistica, centri commerciali, uffici, sono i settori che meglio stanno reagendo nella fase di frenata, mentre difficile resta la situazione per l’edilizia industriale.

Tabella 6. - Variazione del numero di transazioni immobiliari non residenziali 
			
	Transazioni (Var. %)	

	2001	2002	2003	2004	2005 *	

Uffici	21,7	68,3	-36,6	11,2	-0,2	
Negozi e laboratori	-4,0	25,3	-14,7	6,1	0,2	
Centri commerciali	10,3	25,6	-14,2	10,1	3,0	
Industrie e capannoni	9,4	35,1	-25,4	11,8	-3,4	
Totale	3,8	36,5	-22,5	8,4	-0,4	
Magazzini	2,3	19,8	-1,2	4,8	3,9	
Altro	4,9	17,6	0,2	7,8	7,3	
						
Fonte: elaborazione Cresme su dati OMI - Agenzia del Territorio 
* stima su dati primo semestre 2005

Lo scenario previsionale delle nuove costruzioni non residenziali registrerà ancora una flessione dell’1,4% nel 2006, ma si tratta di una flessione più contenuta rispetto a quelle degli anni precedenti. Con il 2007, se si dovesse confermare uno scenario di miglioramento dell’economia, l’edilizia non residenziale potrebbe riprendere a crescere. I settori più dinamici saranno certo quelli legati alla logistica, al commercio della grande distribuzione ma anche ad una nuova offerta di immobili destinati alle attività terziarie, ai servizi di produzione e ai servizi alla persona.

Tabella 7. - Dinamica degli investimenti nella nuova edilizia non residenziale
Variazioni % a prezzi costanti
										
	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	

Industria	-2,6 	2,7 	3,3 	9,0 	17,0 	-18,1 	-7,1 	-4,5 	-3,4 	
Commercio	-1,6 	0,9 	3,6 	4,5 	11,1 	7,5 	-3,3 	-3,2 	-0,5 	
Uffici	-1,4 	0,9 	8,7 	8,5 	12,5 	-8,0 	-3,8 	-2,0 	1,5 	
Scuole	2,0 	2,0 	1,0 	1,5 	2,5 	3,0 	2,0 	1,0 	1,0 	
Ospedali	12,0 	8,5 	7,7 	1,4 	4,0 	2,8 	1,8 	1,8 	0,7 	
Altro	4,9 	4,8 	6,2 	9,4 	7,3 	2,5 	-2,1 	-1,8 	-0,8 	
TOTALE	0,4 	3,1 	4,8 	8,1 	11,9 	-6,1 	-4,0 	-2,8 	-1,4 	
										
Fonte: CRESME/Si