Difformità, vizi e difetti delle opere edili

II edizione aggiornata ed ampliata con esempi di consulenze tecniche su difformità, vizi e difetti maggiormente riscontrabili nel contenzioso civile

Il libro affronta un tema che, almeno per le professioni tecniche, assume una particolare rilevanza perché può determinare delle responsabilità professionali in capo:

• ai progettisti, obbligati a compiere scelte idonee ad evitare vizi e/o difetti delle opere in  progettazione;
• ai direttori dei lavori, obbligati a controllare l’esecuzione perché sia conforme ai progetti e  alle regole dell’arte;
• ai collaudatori e certificatori, nel loro compito di attestare/certificare un’esecuzione  conforme ai progetti e alla regola d’arte.

Si tratta di una materia da sempre ritenuta complessa e problematica perché involge, al contempo, aspetti marcatamente tecnici e aspetti marcatamente giuridici, i quali vengono variamente coniugati tra loro a seconda dei contesti. Ognuna delle due discipline, tecnica e giuridica, affronta l’argomento con i propri saperi e le proprie conoscenze specialistiche ma, dovendo o potendo interfacciarsi, specie in sede di contenzioso, allorquando il giudice ricorresse alla consulenza tecnica, risulta opportuna una “reciproca comprensione”.

La finalità generale del presente lavoro, pertanto, è quella di offrire una trattazione dell’argomento difformità, vizi e difetti di costruzione in ambito edilizio sotto il profilo
tecnico-giuridico, considerando unitariamente i due diversi profili disciplinari nella rappresentazione di alcuni concetti e nozioni fondamentali.

Per raggiungere gli obiettivi, si è ritenuto sviluppare i vari argomenti in due sezioni:

• una prima contenente i dati normativi e giurisprudenziali;
• una seconda contenente le loro elaborazioni sotto forma di analisi, approfondimenti e valutazioni.

Avendo voluto redigere un volume dal taglio operativo, ogni capitolo o paragrafo è stato pensato nella sua “autosufficienza”, convinti che l’esaustività evita al lettore di dover per forza leggere altre parti se non per l’approfondimento specifico.
I dati giurisprudenziali, come noto, contengono le argomentazioni sugli obblighi normativi, comportamentali e relative inosservanze seguite dal giudice per arrivare alla decisione. Pertanto, dalle stesse e dalle valutazioni ed i commenti offerti sulle medesime e sulle normative, è possibile ricostruire gli obblighi e doveri professionali dei tecnici.

L’edizione 2016 aggiunge al lavoro un intero nuovo capitolo dedicato alle difformità, vizi e difetti delle opere edilizie in contesti particolari quali quello delle consulenze tecniche a fini giudiziari, sia stragiudiziali che giudiziali, delle valutazioni immobiliari e dei luoghi di lavoro, integrando l’approfondimento con alcune esemplificazioni di consulenze tecniche su vizi-difetti che risultano maggiormente oggetto di contenzioso civile.

Con l’occasione si sono anche aggiornati alcuni riferimenti giurisprudenziali emersi nel 2015, quale impegno di monitoraggio della principale e fondamentale fonte d cognizione in questa peculiare “materia”.

Autore
Romolo Balasso, Architetto libero professionista che ha orientato la propria attività professionale nell’ambito tecnico-giuridico. Consulente, formatore, relatore in diversi convegni e seminari su tutto il territorio nazionale e autore di varie pubblicazioni, è stato promotore e fondatore del centro studi tecnico-giuridici Tecnojus, per il quale ricopre la carica di presidente.

Indice

1. Difformità, vizi e gravi difetti nella normativa
1.1. La normativa generale: il codice civile
1.1.1. Obblighi, garanzie e responsabilità nel contratto d’appalto (o appalto)
1.1.2. Obblighi, garanzie e responsabilità nel contratto d’opera
1.1.3. Obblighi, garanzie e responsabilità nel contratto di vendita

1.2. La normativa specifica: la disciplina dell’attività edilizia
1.2.1. La normativa edilizia di legittimazione degli interventi
1.2.2. La normativa tecnica per l’edilizia
1.2.3. Le norme tecniche per le costruzioni
1.2.4. Le normative europee e nazionali sui materiali e prodotti da costruzione 
1.2.5. Altre normative “conformative” dell’attività edilizia, anche “speciali”
1.3. Le normative per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili

2. Difformità, vizi e gravi difetti nella giurisprudenza
2.1. Espressioni giurisprudenziali riguardanti alcune nozioni e concetti normativi
2.1.1. I gravi difetti ex art. 1669 c.c.
2.1.2. Vizi occulti ex art. 1667 c.c.
2.1.3. Consegna e accettazione dell’opera ex art. 1665 c.c.
2.1.4. La regola d’arte ex artt. 1660, 1662 e 2224 c.c.

2.2. Espressioni giurisprudenziali sulla natura giuridica delle responsabilità
2.2.1. La responsabilità (contrattuale) ex art. 1667 c.c.
2.2.2. La responsabilità (extracontrattuale) ex art. 1669 c.c.
2.3. Espressioni giurisprudenziali relative ai soggetti responsabili
2.3.1. Appaltatore (costruttore, installatore)
2.3.2. Progettista
2.3.3. Direttore dei lavori
2.3.4. Committente, committente-venditore o venditorecommittente
2.3.5. Venditore-costruttore
2.4. Espressioni giurisprudenziali riguardanti termini di decadenza e di prescrizione, risoluzione contrattuale ed oneri probatori
2.4.1. Conoscenza dei vizi da cui decorrono i termini decadenziali e prescrizionali
2.4.2. Risoluzione contrattuale ed oneri probatori

3. Approfondimenti e commenti sulla normativa
3.1. Premessa
3.2. Il codice civile
3.2.1. Opera, edificio, altre cose destinate per loro natura a lunga durata, interventi edilizi, durabilità e vita utile
3.2.2. L’art. 1667 c.c., difformità e vizi dell’opera nella sistematica dell’appalto o del contratto d’opera
3.2.3. I concetti di difformità e di vizi dell’opera ex art. 1667 e art. 2226 c.c. 
3.2.4. Il concetto di regola d’arte o di regola dell’arte ex art. 1660, 1662 e 2224 c.c.
3.2.5. Le varianti esecutive: concordate, necessarie e ordinate
3.2.6. Garanzia dell’appaltatore
3.2.7. L’art. 1669 c.c.: rovina e difetti di cose immobili nella sistematica dell’appalto
3.2.7.1. Edifici ed altre cose immobili
3.2.7.2. Lunga durata
3.2.7.3. Rovina e pericolo di rovina
3.2.7.4. Sulla scoperta delle difformità e vizi delle opere e sulla scoperta del pericolo di rovina-difetto di costruzione o del grave difetto
3.2.7.5. Vizio del suolo e difetto di costruzione
3.2.7.6. Gravi difetti (di costruzione)
3.3. Normativa edilizia e normativa tecnica per l’edilizia
3.3.1. Vizi normativi (illegittimità) o vizi del diritto
3.3.2. Vizi “prestazionali”

4. Approfondimenti e commenti sulla giurisprudenza
4.1. Sui motivi della natura extracontrattuale della responsabilità ex art. 1669 c.c.
4.2. Sulla responsabilità dei soggetti
4.2.1. Concetto di diligenza e rapporto con la regola d’arte e con la competenza
4.2.2. Sulla responsabilità del progettista
4.2.2.1. Le attività di progettazione
4.2.2.2. L’omissione progettuale
4.2.2.3. L’errore progettuale
4.2.3. Sulla responsabilità del direttore dei lavori
4.2.4. Conclusioni sulle responsabilità dei soggetti tecnici

5. Approfondimenti tecnici
5.1. Caratterizzazione della “disciplina tecnica”
5.2. Edifici prestazionali: esigenze, requisiti e prestazioni
5.3. Patologia edilizia
5.4. Vizi-difetti del progetto
5.4.1. Legittimità dell’intervento edilizio
5.4.1.1. Qualificazione tecnico-giuridica degli interventi e conformità degli stessi
5.4.1.2. Varianti, proroghe e rinnovi dei titoli abilitativi – Nozioni e implicazioni
5.4.2. Regole dell’arte e qualità edilizia
5.5. Per un glossario dei termini ed espressioni tecniche

6. Difformità, vizi e difetti in contesti particolari
6.1. Difformità, vizi e difetti nelle consulenze tecniche giudiziali
6.1.1. Esempi di quesiti giudiziali relativi a difformità, vizi e difetti
6.1.2. Principali questioni (concettuali) emergenti dai quesiti giudiziali
6.1.3. Esempi di consulenza tecnica di parte stragiudiziale per difetti costruttivi
6.2. Difformità, vizi e difetti dei luoghi di lavoro
6.3. Difformità, vizi e difetti nelle valutazioni immobiliari
6.3.1. Le difformità
6.3.2. Vizi e difetti di costruzione
6.4. I concetti di difetto, difformità, vizio e grave difetto: problematiche tecniche
6.5. Le causalità in materia di difformità, vizi e difetti delle opere: principio di causa ed effetto