Descrizione

Consulenze tecniche, accertamenti e perizie sugli immobili

Il volume “Il nuovo manuale del CTU” è una guida per i professionisti che intendono occuparsi di perizie e consulenze tecniche giudiziarie, con particolare riferimento al campo immobiliare.
Il tema della consulenza d’ufficio sugli immobili è un settore professionale che sta assumendo negli ultimi tempi un crescente rilievo parallelamente all’incremento del contenzioso civile e amministrativo ed è lecito attendersi anche un ulteriore sviluppo per l’effetto della proliferazione delle procedure esecutive immobiliari che derivano dalla cosiddetta “crisi dei mutui” propagatasi anche in Italia.

L’Autore, dopo avere affrontato le principali questioni di interesse generale quali il ruolo dei consulenti e dei periti come ausiliari dell’autorità giudiziaria, l’attività del consulente tecnico d’ufficio, l’incarico del CTU nell’accertamento tecnico preventivo, nelle esecuzioni immobiliari, nella procedura fallimentare e nel rito amministrativo, affronta anche i temi legati alle figure del consulente tecnico di parte con nomina, funzioni e perizia stragiudiziale e spiega in maniera esaustiva anche i concetti legati all’incarico di direttore dei lavori nell’esecuzione forzata e di perito nel rito penale.

Nella seconda parte del volume sono dispiegati i fondamenti di alcune materie base (catasto, estimo, urbanistica, tariffa professionale) la cui conoscenza è indispensabile per un corretto svolgimento dell’attività peritale.

La terza e la quarta parte poi, raccolgono un esteso formulario di 18 schede documenti-tipo (contenenti modelli di perizie svolte) e 49 modelli che sono di importante ausilio sia per l’inquadramento pratico del lavoro sia per l’acquisizione di un metodo chiaro, rapido e efficace nella prassi professionale.

Infine, la quinta parte è costituita da un’appendice normativa che riporta in estratto le principali disposizioni codicistiche di interesse per il consulente tecnico e per il perito, la normativa relativa ai compensi e un estratto della Legge Fallimentare.

Il CD-ROM allegato contiene 18 schede documenti-tipo (modelli di perizie svolte) e 49 modelli che sono di importante ausilio sia per l’inquadramento pratico del lavoro sia per l’acquisizione di un metodo chiaro, rapido e efficace nella prassi professionale. Tali documenti possono essere gestiti attraverso un apposito software e sono riutilizzabili, stampabili ed esportabili per una successiva personalizzazione.

Requisiti hardware e software

• Microsoft Windows 2000 o successivo;
• 128 Mb di RAM;
• 60 Mb liberi sull'HD;
• Microsoft Word 2000 o successivo;
• .NET Framework 2.0 (incluso nel CD-ROM).

INDICE
PRESENTAZIONE
PARTE PRIMA
CONSULENTI D’UFFICIO E PERITI

1. IL RUOLO DEI CONSULENTI E DEI PERITI COME AUSILIARI DELL’AUTORITÀ GIUDIZIARIA
1.1. La responsabilità del consulente
1.2. Il segreto professionale
1.3. Albo dei consulenti tecnici d’ufficio

2. L’ATTIVITÀ DEL CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO
2.1. La nomina del consulente tecnico d’ufficio
2.2. Giuramento
2.3. Il quesito
2.4. Inizio delle operazioni peritali
2.5. Svolgimento delle operazioni peritali
2.5.1. Accesso ai luoghi di causa
2.5.2. Acquisizione di atti e informazioni
2.5.3. Intervento di collaboratori
2.5.4. Intervento di personale specializzato
2.5.5. Intervento della forza pubblica
2.5.6. Sospensione delle operazioni peritali
2.5.7. Proroga del termine delle operazioni peritali
2.6. La relazione di consulenza
2.7. Deposito della relazione di consulenza
2.8. Osservazioni delle parti
2.9. Richiamo del CTU

3. L’INCARICO DI CTU NELL’ACCERTAMENTO TECNICO PREVENTIVO
3.1. Nomina
3.2. Il quesito
3.3. Inizio delle operazioni peritali
3.4. Svolgimento delle operazioni peritali
3.5. Osservazioni delle parti
3.6. Accesso ai luoghi
3.7. Il tentativo di conciliazione
3.8. Acquisizione di atti e informazioni
3.9. La relazione di consulenza
3.10. Giuramento e deposito

4. L’INCARICO DI CTU NELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI
4.1. Nomina
4.2. Giuramento
4.3. Il quesito
4.4. Inizio delle operazioni peritali
4.5. Svolgimento delle operazioni peritali
4.6. Accesso ai luoghi
4.7. La relazione di consulenza
4.8. Deposito
4.9. Osservazioni alla CTU

5. L’INCARICO DI CTU NELLA PROCEDURA FALLIMENTARE
5.1. Nomina
5.2. Inizio delle operazioni peritali
5.3. Svolgimento delle operazioni peritali
5.4. Accesso ai luoghi
5.5. La relazione di consulenza
5.6. Giuramento e deposito

6. L’INCARICO DI CTU NEL RITO AMMINISTRATIVO

7. IL CONSULENTE TECNICO DI PARTE
7.1. Nomina
7.2. Funzioni
7.3. Perizia stragiudiziale

8. L’INCARICO DI DIRETTORE DEI LAVORI NELL’ESECUZIONE FORZATA

9. L’INCARICO DI PERITO NEL RITO PENALE
9.1. Nomina del perito
9.2. Conferimento dell’incarico
9.3. Il quesito
9.4. Svolgimento delle operazioni peritali
9.5. La relazione di consulenza

PARTE SECONDA
IL QUADRO DI RIFERIMENTO DELLE COMPETENZE DISCIPLINARI
10. I DATI IDENTIFICATIVI DEGLI IMMOBILI
10.1. Il titolo di provenienza
10.2. I confini
10.3. I riferimenti catastali
10.4. Gli atti di pubblicità immobiliare
10.4.1. La trascrizione
10.4.2. L’iscrizione ipotecaria
10.4.3. L’annotazione
10.5. Regolarità amministrativa e edilizia
10.6. Tipologie e modalità di intervento edilizio
10.6.1. Interventi di nuova edificazione
10.6.2. Interventi sul patrimonio edilizio esistente
10.6.3. Interventi di ristrutturazione urbanistica
10.7. Tipologie degli atti di assenso della pubblica amministrazione all’intervento edilizio
10.7.1. Dalla licenza edilizia al permesso di costruire
10.7.2. Denuncia di inizio attività (DIA)
10.7.3. Autorizzazione edilizia
10.7.4. Il condono edilizio
10.7.5. Abitabilità e agibilità
10.7.6. Attività edilizia libera
10.7.7. Attività edilizia delle pubbliche amministrazioni
10.8. Strumenti innovativi della Pubblica Amministrazione
10.8.1. Lo Sportello Unico dell’Edilizia
10.8.2. Lo Sportello Unico per le Attività Produttive
10.8.3. Sistema Informativo Territoriale (SIT)

11. CENNI DI ESTIMO
11.1. Criteri di stima
11.1.1. Il criterio del più probabile valore di mercato
11.1.2. Il criterio del più probabile valore di costo
11.1.3. Il criterio del più probabile valore di trasformazione
11.1.4. ‑Il criterio del più probabile valore di surrogazione o di sostituzione
11.1.5. Il criterio del più probabile valore complementare
11.1.6. Il criterio del più probabile valore di capitalizzazione
11.2. Metodi di stima
11.2.1. Stima diretta o sintetica
11.2.2. Stima indiretta o analitica
11.3. Il procedimento estimativo
11.4. Alcuni casi ricorrenti di stima relativi a immobili
11.4.1. Stima del valore venale di un immobile
11.4.2. ‑Stima del valore di un immobile alla data di apertura di una successione
11.4.3. Stima del valore del diritto di usufrutto e della nuda proprietà
11.4.4. Stima del valore del diritto di uso e abitazione
11.4.5. Stima del valore del diritto di superficie
11.4.6. Stima del valore delle fruttificazioni da una certa data fino all’attualità
11.4.7. Stima dei danni
11.4.8. Stima del valore venale di un immobile locato
11.4.9. Stima dell’indennità dovuta per una servitù di passaggio
11.5. Criteri per la misurazione della consistenza di terreni, fabbricati e lavori edili
11.5.1. Consistenza di alloggi e fabbricati
11.5.2. Consistenza dei terreni
11.5.3. Definizioni urbanistiche
11.5.4. Consistenza dei lavori edili

12. ELEMENTI DI URBANISTICA
12.1. Strumenti urbanistici di livello territoriale
12.1.1. Piani territoriali di coordinamento
12.1.2. Piani regolatori intercomunali
12.1.3. Piani paesistici e piani paesaggistici
12.1.4. Piani comprensoriali
12.1.5. Piani urbanistici delle Comunità montane
12.1.6. Piani urbanistici regionali
12.1.7. Piani territoriali di coordinamento delle province
12.1.8. Piani urbanistici delle aree metropolitane
12.2. Strumenti urbanistici di livello comunale
12.2.1. Vincoli e zonizzazione negli strumenti urbanistici di livello comunale
12.2.2. Opere di urbanizzazione
12.2.3. Piano regolatore comunale
12.2.4. Regolamento edilizio
12.2.5. Programma di fabbricazione
12.2.6. Piano di ricostruzione
12.2.7. Il piano strutturale
12.2.8. Il piano operativo
12.3. Strumenti urbanistici attuativi
12.3.1. Piani particolareggiati
12.3.2. Piani di lottizzazione
12.3.3. Comparto edificatorio
12.3.4. Piani per l’edilizia economica e popolare
12.3.5. Piani per insediamenti produttivi
12.3.6. Piani di recupero del patrimonio edilizio
12.3.7. Programmi pluriennali di attuazione
12.4. Strumenti della pianificazione di settore
12.4.1. Piani per le aree e i nuclei di sviluppo industriale
12.4.2. Piani di bacino e Piani stralcio di bacino (PAI)
12.4.3. Pianificazione dei trasporti
12.4.4. Pianificazione dell’urbanistica commerciale
12.4.5. Piani dei parchi
12.4.6. Piano parcheggi
12.4.7. Piani urbani del traffico
12.4.8. Regime urbanistico delle opere pubbliche
12.4.9. Programma triennale delle opere pubbliche
12.4.10. Piani di gestione dei siti di Natura 2000
12.4.11. Sistema di gestione ambientale e piano di gestione ambientale
12.4.12. Piani regolatori dei porti
12.5. Strumenti dell’urbanistica negoziata e innovativa
12.5.1. Patto territoriale
12.5.2. Contratto di programma
12.5.3. Contratto d’area
12.5.4. Progetti integrati del QCS per le Regioni ex obiettivo 1 (P.O.R. 2000-2006)
12.5.5. Programmi integrati
12.5.6. Programmi integrati di intervento
12.5.7. Programmi di recupero urbano
12.5.8. Programmi di riqualificazione urbana
12.5.9. L’iniziativa comunitaria Urban I e II
12.5.10. Urban Italia
12.5.11. Programmi di riqualificazione urbana e di sviluppo sostenibile del territorio (P.R.U.S.S.T.)
12.5.12. Contratti di quartiere
12.5.13. Programmi di riabilitazione urbana

13. TARIFFE E COMPENSI
13.1. La nota spese e proposta competenze
13.1.1. Spese
13.1.2. Onorari a vacazione
13.1.3. Onorari fissi o a percentuale
13.1.4. Onorari a importo variabile
13.1.5. Aumento e riduzione degli onorari
13.1.6. Indennità
13.2. Il decreto di liquidazione
13.3. Opposizione al decreto di liquidazione

PARTE TERZA
SCHEDE DOCUMENTI-TIPO

MODELLI DI PERIZIE SVOLTE
1. Valutazione di un cespite ereditario, accertamento della sua comoda divisibilità e predisposizione del progetto di divisione (caso A)
2. Valutazione di un cespite ereditario, accertamento della sua comoda divisibilità e predisposizione del progetto di divisione (caso B)
3. Accertamento della conformità delle distanze tra due fabbricati in riferimento alle norme urbanistiche vigenti
4. Verifica della conformità di un fabbricato ai patti tra i comproprietari contenuti nell’atto di acquisto del terreno di sedime e accertamento dell’epoca di costruzione dell’ultimo piano
5. Determinazione del valore di mercato di un immobile ereditato con riferimento al momento dell’apertura della successione
6. Determinazione delle fruttificazioni prodotte da un immobile adibito ad attività artigianale
7. Determinazione del valore del muro di confine tra due proprietà
8. Accertamento di vizi e difetti di costruzione nella realizzazione di una villetta
9. Accertamento delle cause dei vizi riscontrati nella realizzazione di una villetta e stima dei danni conseguenti
10. Individuazione delle cause di alcune infiltrazioni umidifere in un appartamento
11. Accertamento dell’alterazione dell’estetica di un edificio condominiale provocata dalla realizzazione, da parte di un condomino, di un manufatto all’interno del proprio giardino
12. Determinazione dei danni derivanti per mancata corresponsione della quota di affitto di un appartamento comune comprensivi di interessi e rivalutazione monetaria
13. Accertamento delle condizioni di degrado di una villetta di campagna
14. Accertamento della sussistenza di problematiche interessanti le strutture di fondazione di una villa
15. Determinazione del valore di mercato di un appartamento e di un terreno su cui è stata realizzata una villetta abusiva
16. Determinazione del valore corrente di mercato di un complesso sportivo
17. Determinazione del valore corrente di mercato di alcuni appartamenti
18. Determinazione del valore del diritto di uso e abitazione di un appartamento

PARTE QUARTA
FORMULARIO

Modello 1
Istanza per l’iscrizione all’Albo dei Consulenti Tecnici d’Ufficio
Modello 2
Istanza per l’iscrizione all’Albo dei Periti
Modello 3
Comunicazione di avvenuta iscrizione all’Albo del Tribunale
Modello 4
Ordinanza ammissiva della consulenza
Modello 5
Avviso di nomina
Modello 6
Decreto di nomina (accertamento tecnico preventivo)
Modello 7
Istanza di astensione dall’incarico
Modello 8
Istanza di rinvio del conferimento dell’incarico per gravimotivi
Modello 9
Verbale di giuramento
Modello 10
Comunicazione di inizio delle operazioni peritali
Modello 11
Verbale di inizio delle operazioni peritali
Modello 12
Convocazione di sopralluogo
Modello 13
Verbale di sopralluogo
Modello 14
Convocazione di riunione
Modello 15
Verbale di riunione
Modello 16
Istanza di accesso agli atti presso una Pubblica Amministrazione
Modello 17
Richiesta copia documenti presso uffici privati
Modello 18
Istanza di sospensione delle operazioni peritali
Modello 19
Istanza per integrazione fondo spese
Modello 20
Istanza di proroga del termine di consegna dell’elaboratoperitale
Modello 21
Istanza di autorizzazione all’ausilio di collaboratore specializzato
Modello 22
Istanza di autorizzazione all’ausilio di personale specializzato
Modello 23
Istanza di autorizzazione a richiedere l’assistenza della forza pubblica e di personale specializzato
Modello 24
Istanza di sostituzione per gravi motivi
Modello 25
Verbale di conciliazione/transazione
Modello 26
Relazione di consulenza tecnica d’ufficio
Modello 27
Scheda di valutazione immobile
Modello 28
Verbale di giuramento per accertamento tecnico preventivo
Modello 29
Verbale di giuramento per procedura fallimentare
Modello 30
Verbale di asseverazione (perizia giurata)
Modello 31
Osservazioni del CTP
Modello 32
Nota spese e proposta competenze
Modello 33
Tabella di calcolo delle spese
Modello 34
Tabella di calcolo degli onorari commisurati al tempo (vacazioni)
Modello 35
Tabella di calcolo degli onorari a percentuale in materia di costruzioni edilizie, impianti, infrastrutture, ecc.
Modello 36
Tabella di calcolo degli onorari a percentuale in materia di estimo
Modello 37
Tabella di calcolo degli onorari a importo variabile
Modello 38
Tabella di calcolo dell’indennità di trasferta con mezzo proprio di trasporto
Modello 39
Tabella riepilogativa di spese e competenze
Modello 40
Ordinanza di liquidazione per spese e onorario
Modello 41
Decreto di liquidazione per spese e onorario
Modello 42
Ricorso avverso il provvedimento di liquidazione
Modello 43
Nota di richiesta pagamento acconto per fondo spese
Modello 44
Nota di richiesta pagamento saldo competenze
Modello 45
Parcella
Modello 46
Trasmissione della parcella
Modello 47
Tabella di calcolo dei diritti di usufrutto e nuda proprietà
Modello 48
Interessi legali
Modello 49
Denuncia inizio attività

PARTE QUINTA
APPENDICE NORMATIVA

SELEZIONE NORMATIVA
1. Estratto del codice di procedura civile
1.1. Determinazione del valore della causa
1.2. L’incarico di consulente tecnico d’ufficio
1.3. L’incarico di consulente tecnico di parte
1.4. Le esecuzioni immobiliari
1.5. L’accertamento tecnico preventivo
1.6. L’accertamento tecnico in corso di causa
1.7. Il procedimento cautelare
2. Estratto delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile
2.1. L’albo dei C.T.U.
2.2. Le norme disciplinari e di distribuzione degli incarichi
2.3. La redazione dei verbali
2.4. Astensione e ricusazione del CTU
2.5. Lo svolgimento dell’incarico di CTU
2.6. L’attività del CTU nelle esecuzioni immobiliari
2.7. L’attività di ausiliario dell’ufficiale giudiziario
3. Estratto del codice di procedura penale
3.1. Responsabilità del perito
3.2. La perizia e l’attività peritale
3.3. La consulenza tecnica
3.4. Esame dei periti
3.5. Liquidazione dei compensi ai periti
4. Estratto delle disposizioni di attuazione del codice di procedura penale
4.1. Albo dei periti
4.2. Il consulente tecnico del pubblico ministero
5. Norme relative ai compensi
5.1. ‑Legge 8 luglio 1980, n. 319 “Compensi relativi ai periti, consulenti tecnici, interpreti e traduttori per le operazioni
 eseguite a richiesta dell’autorità giudiziaria”
5.2. D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 “Testo unico delle disposizioni legislative regolamentari in materia di spese di giustizia”
5.3. D.M. 30 maggio 2002 “Adeguamento dei compensi spettanti ai periti, consulenti tecnici, interpreti e traduttori per le operazioni eseguite su disposizione dell’autorità giudiziaria in materia civile e penale”
5.4. Tabelle contenenti la misura degli onorari fissi e di quelli variabili dei periti e dei consulenti tecnici, per le operazioni eseguite su disposizione dell’autorità giudiziaria in materia civile e penale, in attuazione dell’articolo 2 della legge 8 luglio 1980, n. 319
6. Estratto della legge fallimentare
6.1. Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 267 con le modifiche apportate dal Decreto Legislativo 9 gennaio 2006, n. 5 e dal Decreto Legislativo 12 settembre 2007, n. 169
7. Ordinamento della professione di architetti, ingegneri e geometri
7.1. Tutela del titolo e dell’esercizio professionale degli ingegneri e degli architetti – Legge 24 giugno 1923, n. 1395
7.2. Regolamento per le professioni d’ingegnere e di architetto
 – Regio Decreto 23 Ottobre 1925, n. 2537
7.3. Regolamento per la professione del geometra – Regio
 Decreto 11 febbraio 1929, n. 724

GUIDA ALL’INSTALLAZIONE E ALL’USO DEL SOFTWARE
Contenuti del CD-ROM allegato
Requisiti hardware e software
Richiesta della “password utente”
Procedura per l’installazione del software
Procedura per la registrazione del software
Procedura per l’utilizzo del software

FONTI BIBLIOGRAFICHE
LICENZA D’USO DEL SOFTWARE ALLEGATO
SCHEDA DI REGISTRAZIONE