La stima dei danni al patrimonio immobiliare

Guida sui Danni da:

• fatto illecito
• sinistroassicurativo
• incendio
• acquacondotta
• immissionie infiltrazioni
• fulmine
• abusivismoedilizio
• sinistrostradale
• avversità atmosferiche

Con 8 esempi di stime svolte

La stima dei danni patrimoniali costituisce, all’interno dell’estimo legale, una delle attività più complesse, dove le valutazioni, pur eseguite secondo criteri definiti dalla legge, dipendono dalla capacità, da parte del perito, di individuare il metodo migliore per assolvere il proprio mandato.

L’estimo legale diventa, in tal senso, quella disciplina in grado di fornire gli strumenti metodologici per la valutazione di valori per i quali non esiste un giudizio standardizzato e dove la stima si configura come una proposizione logica che muove da determinate premesse e che si conclude e perfeziona in una cifra la cui correttezza dipende dalla preparazione professionale del perito, dalle sue conoscenze tecnico-estimative e dalla sua indipendenza, intesa quest’ultima come capacità di formulare un giudizio dove la soggettività sia il meno possibile  presente.

Al fine di rispondere al quesito assegnato il tecnico estimatore dovrà preliminarmente ricostruire i fatti per come si sono verificati, in base agli elementi da lui rilevati, e quindi seguendo il metodo prescelto arrivare alla quantificazione monetaria del  danno.

Il testo affronta i principali casi di stima del danno, sia esso provocato da fatto illecito che da evento assicurato, prospettando una soluzione teorica al quesito estimativo e quindi presentando otto esempi di stime relative a casi concreti e per ogni principale tipologia di  danno.

Massimo Moncelli, esperto di estimo ed economia immobiliare, è membro del Royal Institution of Chartered Surveyors, perito agrario e consulente tecnico del Tribunale. Attualmente è Presidente dell’Associazione Nazionale dei Valutatori Immobiliari.

Indice

1. Elementi giuridici
1.1 Concetto di danno
1.2 Danni da atti illeciti
1.2.1 Illecito contrattuale
1.2.2 Illecito aquiliano
1.2.3 Danno patrimoniale
1.2.4 Danno non patrimoniale
1.3 Il risarcimento del danno aquiliano
1.3.1 La quantificazione del danno
1.4 Danno da inadempimento contrattuale

2. Danni assicurabili
2.1 Introduzione
2.2 Il contratto di assicurazione
2.2.1 Aggravamento e diminuzione del rischio
2.2.2 Durata dell’assicurazione
2.2.3 I limiti del risarcimento del danno
2.2.4 Il rischio garantito
2.2.5 Dolo e colpa
2.3 Il sinistro
2.3.1 La denuncia di sinistro
2.3.2 L’obbligo di salvataggio della cosa assicurata

3. Aspetti giuridici nella stima del danno
3.1 Generalità
3.2 Criteri di stima del danno patrimoniale
3.2.1 L’integrale riparazione del danno
3.2.2 Danno emergente e lucro cessante

4. Criteri generali di stima
4.1 Generalità
4.2 Valore di mercato
4.3 Valore di costo
4.3.1 Definizioni
4.3.2 Campo di applicazione e metodologia
4.3.3 Valore dell’area edificata
4.3.4 Costo di costruzione
4.3.5 Costo di ricostruzione e riproduzione
4.4 Valore di surrogazione
4.5 Valore di trasformazione
4.6 Valore complementare
4.7 Valore assicurabile

5. Il danno da incendio
5.1 Generalità
5.2 I compiti del perito
5.2.1 La ricerca della causa
5.2.2 Verifiche nel caso di sinistro assicurativo
5.3 Danni da incendio ai fabbricati
5.3.1 Concetto di fabbricato nel danno da incendio
5.3.2 La verifica della preesistenza
5.3.3 La stima del danno al fabbricato
5.3.4 La stima al contenuto del fabbricato
5.4 Danni alle coltivazioni
5.4.1 Danni alle coltivazioni erbacee
5.4.2 Danni a coltivazioni arboree
5.4.3 Danni al bosco
5.4.4 Altre tipologie di danno nell’incendio del bosco

6. Danno da acqua condotta e infiltrazioni
6.1 Significato di acqua condotta
6.2 Impianti da cui si genera il danno da acqua condotta
6.2.1 L’impianto idrico
6.3 Il danno da acqua condotta nell’assicurazione
6.3.1 Il concetto di rottura accidentale
6.3.2 L’indennizzo del danno

7. Danni da colpo di fulmine e fenomeno elettrico
7.1 Generalità
7.2 Il colpo di fulmine
7.2.1 Danni provocati
7.2.2 La stima del danno
7.3 Danno da fenomeno elettrico
7.3.1 La stima del danno

8. Danni da abusivismo edilizio
8.1 Generalità
8.2 Violazione delle distanze legali nelle costruzioni
8.2.1 La stima del danno
8.3 Danni da sopraelevazione
8.3.1 Tipologie di danno conseguente alla sopraelevazione
8.3.2 Criteri di stima
8.4 Danno al decoro architettonico
8.4.1 Accertamento del danno.
8.4.2 Criteri di stima

9. Danni da immissioni
9.1 Generalità
9.2 Immissioni di acqua nei terreni confinanti
9.2.1 La stima del danno da immissioni di acqua
9.3 Danno da immissioni di rumore
9.3.1 Metodologia di stima

10. Danno da sinistro stradale
10.1 Generalità
10.2 Il sinistro stradale
10.2.1 La stima del danno ai veicoli
10.2.2 Il danno da fermo tecnico
10.2.3 Danno da svalutazione commerciale
10.2.4 Danno con anti economicità della riparazione
10.3 Il perito assicurativo
10.3.1 Ruolo dei periti assicurativi
10.3.2 Il tirocinio
10.3.3 La prova di idoneità

11. Danni da grandine e avversità atmosferiche
11.1 Generalità
11.1.1 Definizioni
11.2 La metodologia di stima
11.2.1 Determinazione della superficie danneggiata
11.2.2 Campionatura
11.2.3 La perizia
11.2.4 Il bollettino di campagna
11.3 Danno da grandine
11.3.1 Danno al prodotto uva
11.3.2 Danno al prodotto frutta
11.3.3 Danno al prodotto pomodoro
11.3.4 Danno al prodotto cereali
11.3.5 Danno al prodotto mais
11.3.6 Danno al prodotto girasole
11.4 Danni provocati da altre avversità
11.4.1 Vento forte
11.4.2 Vento sciroccale
11.4.3 Gelo e brina
11.4.4 Eccesso di pioggia
11.4.5 Siccità
11.4.6 Sbalzo termico
11.4.7 Colpo di sole

12. Esempi di stime
12.1 Stima dei danni da incendio ad un capannone
12.2 Stima dei danni da infiltrazioni di acqua
12.3 Stima dei danni da abusivismo edilizio
12.4 Stima dei danni da acqua condotta
12.5 Stima dei danni da sinistro stradale
12.6 Stima dei danni da immissioni di calore e residui
12.7 Stima dei danni da infiltrazioni di acqua
12.8 Stima per abbattimento abusivo di alberi