IMPOSTA COMUNALE IMMOBILI

27/06/2006

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Dalla lettura dell'articolo 11-quaterdecies, comma 16, della legge 248/05 emerge che le aree fabbricabili sono soggette all'Ici solo nel momento in cui si può ritirare la concessione edilizia. Si pone però il problema di scindere quali siano realmente le aree considerate edificabili e quali non lo siano.
Secondo l'art. 2, comma 1, lettera b del decreto 504/92 "per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità.". I dubbi nascono dal fatto che la dicitura "comunque fabbricabile", riferita a tutti i terreni inclusi nello strumento urbanistico generale (PRG), porterebbe a considerare edificabili anche terreni che non lo sono come ad esempio "i terreni posseduti e condotti dai soggetti indicati nel comma 1 dell'articolo 9, sui quali persiste l'utilizzazione agro silvo pastorale (...)": sarebbe stato, quindi più corretto, specificare nella norma la distinzione esistente tra terreni edificabili e terreni non edificabili.

Nel 1992, però, si è entrati più nello specifico portando ad esempio gli strumenti attuativi utili a regolamentare i diversi casi di imponibilità Ici e per distinguere quelle aree definite dal PRG edificabili, ma che non sono soggette ad Ici come nel caso dei terreni posseduti e condotti da agricoltori.
La norma, quindi si riferisce, a quelle aree che possono essere utilizzate a scopo edificatorio direttamente utilizzando il PRG: per le aree, infatti, per cui necessita un piano di lottizzazione per la concessione edilizia l’edificabilità e l’imponibilità Ici sono da risolversi in seguito all’approvazione di questi strumenti. Per fugare ogni dubbio la Cassazione con sentenza n. 21644/2004 chiarisce "la possibilità di utilizzare immediatamente a scopo edificatorio quei terreni riportati nello strumento urbanistico generale nelle zone A) (centri storici), o B) (zone di completamento), per le quali il rilascio della concessione edilizia non deve attendere l’approvazione degli strumenti urbanistici attuativi (...), mentre per le zone C) (inedificate, destinate a nuovi complessi), con necessità di opere di urbanizzazione, e per le altre zone non urbanizzate, per poter effettivamente edificare, è necessario attendere l’approvazione dei piani attuativi (piani particolareggiati o di lottizzazione) (...) per cui, fino a quando tali strumenti urbanistici non saranno perfetti, quei terreni non possono essere utilizzabili a scopo edificatorio" e ancora "se l'edificazione è vietata fino all’approvazione dei piani attuativi (...) con l'impossibilità di ottenere valida concessione edilizia, non è seriamente sostenibile che quell’area è utilizzabile a scopo edificatorio".

Per concludere l'area fabbricabile, secondo queste ultime indicazioni, è imponibile Ici quando ottiene la concessione edilizia e, quindi, con la sola approvazione del PRG nel caso in cui questo strumento consenta la possibilità di edificare, con l’approvazione dei piani attuativi nei restanti casi già analizzati. © Riproduzione riservata

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