STANDARD INTERNAZIONALI

14/07/2006

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Il mercato immobiliare, secondo le ultime rilevazioni, è risultato segmentato in realtà locali molto diversificate, soprattutto per le caratteristiche dell'offerta e della domanda, e per questa motivazione è fondamentale che le stime catastali siano decentrate e che seguano gli standard valutativi internazionali, che siano documentate in modo esauriente e abbiano un carattere professionale; nel caso di un contenzioso residuo insanabile, bisogna poi, che il problema sia affidato ad un giudice.

Alla luce di queste considerazioni dovrebbe essere costituito un database che contenga gli standard prefissati, con riferimento ovviamente a quelli internazionali, su suggerimento degli Uffici del Catasto centrale in modo da controllarne l’applicazione alle singole realtà territoriali.
Su questo tema, Marco Simonotti, docente all'Università di Palermo, ha posto riflessioni importanti sulle valutazioni catastali: reputa apprezzabile, per le stime immobiliari, gli aspetti tecnici delle stime stesse e le modalità di rilevazione dei prezzi e dei redditi di mercato degli immobili, indicati tramite procedure ritenute affidabili e che garantiscono imparzialità dei risultati oltre che essere calcolati in base agli standard internazionali (Ias/Ifrs) e agli accordi di Basilea 2.

Questo metodo, quindi, viene ritenuto valido e comporta, se applicato in modo coordinato, l'ottenimento di risvolti molto positivi come, ad esempio, l'accelerazione delle operazioni di stima della revisione degli estimo su scala nazionale. In questo caso, poi, l'Autorità amministrativa avrebbe a disposizione una banca dati attendibile e usufruibile per scopi conoscitivi integrati contenente, ad esempio, prezzi, dimensione, caratteristiche quantitative e qualitative degli immobili, localizzazioni, usi ecc. potendo così desumere delle linee di applicazione sia a livello nazionale che regionale e locale, basate su dati oggettivi.

Questi stessi dati, così attendili, potrebbero dare, inoltre, indicazioni su quelli che possono essere gli indirizzi di programmazione edilizia, di trasformazione territoriale, così come nelle scelte di tutela ambientale e del paesaggio e ancora nella gestione del mercato immobiliare e, soprattutto, dei prezzi come nel caso di espropriazioni e indennizzi.

I dati dimensionali, inoltre, potrebbero essere utilizzati per redigere delle stime relative ai consumi energetici, allo smaltimento dei rifiuti in modo da rendere attuabili logiche di intervento incentivanti, così come disincentivanti, al fine di rendere perseguibili determinati obiettivi.
In un periodo, quindi, in cui bisogna pensare a degli "interventi strutturali" a lunga durata, questo metodo risulta, sicuramente, un passo importante al fine di dotare, nel campo dei dati di base, di strumenti conoscitivi e di valutazione estremamente validi il patrimonio, forse, più vasto del Paese, ovvero quello immobiliare e fondiario in cui sono coinvolte, in modo trasversale, le famiglie, il sistema delle imprese, l’industria edilizia e delle costruzioni, le aziende di credito, le amministrazioni pubbliche e i molteplici operatori del settore.


A cura di Paola Bivona
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