PORTABILITA' PIU' RAPIDA

26/06/2007

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Come evidenziato nelle ultime circolari dell'Agenzia del Territorio/Agenzia delle Entrate del 14 giugno 2007, n. 6 e del 21 giugno 2007, n. 9, lo scopo dell'art. 8 del decreto legge 7/2007 (legge 40/2007) è quello di rendere più flessibile la portabilità dei mutui a favore del consumatore, garantendo così i diritti previsti dal Codice Civile.
In particolare, mentre la circolare n. 6/2007 chiarisce la questione del regime agevolato, ammettendo che l'estinzione anticipata del debito relativo a finanziamenti a medio-lungo termine non preclude la possibilità di godere del regime fiscale agevolato, la circolare n. 9/2007 riporta alcune delucidazioni in merito al significato reale attribuibile alla locuzione "senza formalità", contenuta al comma 2 dell' art. 8, dl 07/2007, e l'individuazione del corretto trattamento tributario applicabile in sede di esecuzione delle formalità di annotazione.

La surrogazione è una forma di successione nel diritto di credito che determina il subingresso di un terzo nei diritti del creditore verso un debitore, per effetto dell'adempimento di un'obbligazione. La dottrina prevalente e la giurisprudenza ravvisano nella surrogazione una vicenda traslativa del credito, posto che, a seguito del pagamento, il surrogato subentra nella posizione giuridica del creditore (originario) soddisfatto. La figura della surrogazione ruota quindi intorno al pagamento: vi è un favor del legislatore in relazione all'evento "adempimento", sia nell'ipotesi in cui il pagamento venga effettuato direttamente da parte di un terzo (surrogazione per volontà del creditore e surrogazione legale) sia nell'ipotesi, che qui interessa, in cui il pagamento venga effettuato dal debitore stesso con provvista acquisita presso un terzo (surrogazione per volontà del debitore). La funzione pratica della surrogazione è sostanzialmente quella di assicurare al terzo adempiente o mutuante, il recupero di quanto corrisposto con la possibilità di avvalersi delle stesse azioni, privilegi e garanzie del creditore originario, anche con effetto contro i terzi garanti del debitore. La relativa disciplina è contenuta negli articoli 1201 e seguenti del codice civile, i quali prevedono tre forme di surrogazione, a seconda che essa avvenga per volontà del creditore, per volontà del debitore o per legge.

Nel pagamento con surrogazione si ha successione nella garanzia ipotecaria a favore del terzo che ha reso possibile al debitore il pagamento del debito al creditore originario. La funzione tipica dell'istituto, secondo la giurisprudenza, è quella di riequilibrare la situazione che si è venuta a creare a seguito del depauperamento del solvens e del conseguente arricchimento dell'accipiens, assicurando al soggetto che ha reso possibile l'adempimento al debitore - nell'ipotesi di cui all'articolo 1202 c.c. - il recupero della prestazione erogata (cfr., in tal senso, Cass. civ., 23 novembre 2004, n. 22057).

Per quanto concerne la corretta attuazione della pubblicità immobiliare, va considerato che:
a) nell'atto di mutuo stipulato con il nuovo soggetto "finanziatore" deve essere espressamente indicata la specifica destinazione della somma mutuata (cioè la finalità estintiva dell'originario finanziamento);
b) nella quietanza rilasciata dall'originario creditore deve essere fatta espressa menzione della dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata per il pagamento all'accipiens (cioè occorre che nella quietanza sia espressamente evidenziato il collegamento tra il pagamento conefficacia estintiva del credito originario - ma non delle garanzie accessorie - e il nuovo mutuo).

Per quanto riguarda il trattamento fiscale applicabile alla formalità di annotazione si ritiene che, per effetto di quanto espressamente disposto dal comma 4-bis dell'art. 8 del dl 07/2007:
a) esenzione dall'imposta ipotecaria e dall'imposta di bollo;
b) pagamento della tassa ipotecaria di cui al punto 1.1. della tabella delle tasse ipotecarie allegata al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347.

Si precisa che la disposizione in esame, nella sua definitiva formulazione, con particolare riferimento al trattamento tributario applicabile previsto dal comma 4-bis (aggiunto dalla legge di conversione), è entrata in vigore in data 3 aprile 2007. © Riproduzione riservata

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