Stime Immobiliari: Previsione, cicli e livelli di mercato

La previsione di un evento si attua attraverso la costruzione di un ciclo di fenomeni rilevato dall'osservazione continua e metodica della realtà. Più il ciclo è strutturato ed espresso attraverso riduzioni linguistiche efficaci quali sono le formule scientifiche (o pressoché tali) e più sarà facile individuare a un certo punto del ciclo medesimo cosa potrà presumibilmente accadere dopo. Per prevedere, dunque, il valore immobiliare quale anticipazione del prezzo di mercato di un bene in maniera efficace e affidabile dovremo determinare un ciclo di formazione del suo valore. Per cui, coerentemente con quanto sino a ora affermato, possiamo individuare il ciclo di formazione del valore soltanto riferendolo al livello mercato nel quale intendiamo individuare un probabile prezzo del bene medesimo.

Il mercato, infatti, sappiamo essere costituito da una suddivisione orizzontale di segmentazioni, detti appunto segmenti di mercato, dove si legano gli individui e i loro bisogni, utilità e valori nella loro naturale successione. Il segmento di mercato è un concetto meramente economico preso in prestito anche dall'estimo per facilitare le operazioni di valutazione dei beni.

Il mercato, però, è anche costituito da una suddivisione verticale detta dei livelli di mercato. In questo caso il concetto è puramente estimativo poiché la classificazione avviene in base al tipo di percezione cui si fa riferimento dare un valore al bene.

I livelli di mercato sono quattro:
- livello edilizio
- livello immobiliare
- livello reddituale
- livello speculativo

Se la nostra stima sarà da eseguirsi, ad esempio, a livello di produzione del bene vale a dire a livello edilizio, il ciclo di formazione del valore andrà analizzato per i parametri percettivi del valore che caratterizzano tale livello. A livello produttivo, infatti, cosa conferisce valore sono criteri eminentemente di vantaggio profittuale delle parti coinvolte e, dunque, hanno un aspetto molto concreto. Le valutazioni a questo livello sono, infatti, molto numeriche e si riducono sempre alla moltiplicazione di prezzi (e non valori) per quantità o per coefficienti statistici di svalutazione degli stessi numeri ottenuti.

Quando il bene, invece, è ceduto definitivamente come accade nel livello immobiliare oppure anche quando questo è ceduto provvisoriamente nel livello reddituale entrano in gioco diversi parametri di individuazione del valore del bene oggetto di cessione definitiva o provvisoria.

In questo caso abbiamo delle caratteristiche di influenza del valore le quali avranno ovviamente una diversa strutturazione a seconda che ci si trovi nel livello immobiliare o reddituale, perché occorre ricordare che nonostante che due livelli siano legati da un coefficiente che corrisponde all'interesse dell'investimento immobiliare l'incremento o decremento del valore del bene per la definitiva cessione e quello dell'interesse sullo stesso bene, non hanno andamento proporzionale, né diretto e né indiretto. Questo proprio perché ci si trova a due livelli di mercato diversi dove le caratteristiche di influenza del valore del bene o dell'interesse sono profondamente diverse.

Per costruire, quindi, un ciclo di formazione del valore o del valore dell'interesse dovremo agire considerando distintamente i due problemi e non metterli semplicemente in relazione per mezzo di un coefficiente numerico o rapporto strumentale. Dovremo, pertanto, in altre e più immediate parole, costruire un ciclo di formazione del valore del bene immobiliare destinato a essere immesso sul mercato e ceduto definitivamente e un ciclo distinto di formazione del valore dell'interesse sul valore del bene immobiliare in caso di cessione temporanea.