La Riforma del Condominio, attesa da 70 anni (ricordiamo che la
disciplina risaliva al 1942), è arrivata finalmente alla battuta
finale. Con l'approvazione della Commissione Giustizia del Senato,
senza modifiche rispetto al testo della Camera, il testo della
riforma è definitivo. Il primo ad annunciare l'approvazione è stato
il senatore dell'Idv Luigi Li Gotti che attraversi il suo profilo
twitter ha affermato:
"È legge la nuova disciplina sul
condominio. Sono 31 articoli. Alcune cose potevano cambiarsi, ma il
testo sarebbe riandato alla Camera e sarebbe stato a
rischio".
Evidenziando, dunque, il rischio di un nuovo passaggio all'altro
ramo del Parlamento, il senatore Li Gotti ha fatto intendere come
il testo della Riforma non risulti essere pronto per risolvere le
esigenze di oltre 30 milioni di italiani in disputa per problemi
condominiali, ma la necessità di portare a termine la riforma prima
della fine della legislatura ne ha, però, velocizzato l'iter. Come
per molte riforme che hanno coinvolto le norme speciali in Italia,
certamente la riforma sulla disciplina dei condomini subirà in
futuro dei correttivi.
"Una riforma storica di una disciplina che risale al 1942 e che
tocca direttamente la vita quotidiana di molti milioni di famiglie
italiane". Con queste parole il senatore del Pd
Giovanni
Legnini ha commentato l'approvazione del ddl di riforma del
condominio di cui è primo firmatario.
"Finalmente -
ha
spiegato Legnini -
si rende più agevole la formazione delle
maggioranze assembleari, più stringenti e trasparenti gli obblighi
degli amministratori, più moderna e attuale la disciplina delle
parti comuni e, in generale, della vita in condominio. Nonostante
la Camera abbia inteso eliminare diverse norme innovative -
ha concluso Legnini -
si tratta comunque di una riforma
storica che saluto con grande soddisfazione".
Positivo nel complesso il commento della
Confedilizia,
Confederazione Italiana Proprietà Edilizia, che con il suo
Presidente
Corrado Sforza Fogliani ha definito la riforma
"rispettosa dei diritti proprietari", lamentando solo come
si sia mancato l'obiettivo di attribuire al condominio la capacità
giuridica in modo da allinearsi all'Europa.
"Non ci sarà
quindi, per il momento -
ha affermato Corrado Sforza
Fogliani -
quel salto di qualità che la Confedilizia
chiedeva per la valorizzazione dell'istituto in sé e della figura
degli amministratori condominiali in ispecie. Nonostante questo è
una legge nel complesso positiva". Il presidente di
Confedilizia ha concluso ammettendo che la riforma
"recherà
comunque ordine in più aspetti della vita condominiale
contribuendo, nonostante qualche sbavatura e aggravio, a
semplificare i processi di autodeterminazione dei condomini e
all'ottenimento da parte degli stessi del rispetto delle loro
esigenze".
Per quanto riguarda i punti principali della riforma, ne
rimarchiamo alcuni e alleghiamo all'articolo il testo definitivo
approvato dal Senato.
L'Amministratore
Differentemente dal passato viene riconosciuta la figura
dell'amministratore come professione che necessita di un diploma di
scuola secondaria di secondo grado. Rispetto alla prima versione
del ddl non è stato previsto alcun registro, ma restano alcuni
requisiti principali (godere dei diritti civili, nessuna condanna
per reati contro il patrimonio, non deve essere protestato.
L'Amministratore non dovrà essere riconfermato ogni anno ma sarà
rinnovato automaticamente, salvo che l'assemblea decida di
dimissionarlo; la sua nomina sarà obbligatoria solo a partire
dall'esistenza di almeno nove condomini; dovrà far transitare tutti
i movimenti di denaro su un conto corrente intestato esclusivamente
al condominio e dovrà agire contro i morosi entro sei mesi dal
rendiconto in cui siano elencate le rate di spesa che questi non
hanno pagato. La revoca dell'amministratore potrà essere richiesta
dall'assemblea alla scadenza del mandato annuale (o con le modalità
previste dal regolamento condominiale) ma anche, su richiesta anche
di un solo condomino, quando siano emerse gravi irregolarità
fiscali o per non aver aperto il conto condominiale.
L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina, ove
richiesto, deve presentare ai condomini, sotto pena di nullità
della nomina stessa, una polizza di assicurazione a garanzia degli
atti compiuti nell'espletamento del mandato. I massimali della
polizza di assicurazione non possono essere inferiori all'ammontare
dell'importo dell'ultimo bilancio consuntivo approvato
dall'assemblea. L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i
massimali della polizza di assicurazione se nel periodo del suo
incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento
non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve
essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori.
Conto corrente condominiale obbligatorio
La nuova disciplina dei condomini ha previsto l'obbligo da parte
dell'amministratore di aprire un conto corrente (postale o
bancario) dedicato su cui far transitare tutte le somme ricevute a
qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a
qualsiasi titolo erogate per conto del condominio. Tutti condomini
potranno accedervi unicamente per prendere visione ed estrarre
copia (a proprie spese) della rendicontazione periodica.
Tutela delle destinazioni d'uso
La riforma, al fine di tutelare maggiormente i diritti di ogni
condomino, ha previsto che in caso di attività contrarie alle
destinazioni d'uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di
proprietà individuale, ogni condomino ed ogni conduttore può
chiedere all'amministratore di intervenire mediante diffida e, in
caso di mancata cessazione delle violazioni nonostante la diffida,
chiedere all'amministratore di convocare l'assemblea, inserendo
all'ordine del giorno la richiesta di tutela della destinazione
d'uso, anche mediante azioni giudiziarie.
Impianto di videosorveglianza
Nonostante una sentenza del TAR (
leggi news) abbia recentemente escluso tra i
poteri dell'Assemblea condominiale quello di decidere
l'installazione degli impianti di videosorveglianza, la nuova
disciplina ha previsto la possibilità di deliberare l'installazione
sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la
videosorveglianza approvate dall'assemblea con la maggioranza degli
intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Violazioni del regolamento di condominio
Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere
stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad
euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è
devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese
ordinarie.
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