Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17
dicembre 2012 della
Legge 11 dicembre 2012, n. 220 recante
"Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici",
i Condomini, dopo un'attesa di 70 anni ed una discussione di oltre
un decennio, hanno finalmente un testo di riforma che introduce
notevoli innovazioni a cui proprietari di casa e amministratori
dovranno confrontarsi e che entreranno in vigore il 15 giugno
2013.
Per quanto riguarda la figura dell'amministratore, la legge n.
220/2012 ne ridisegna i contorni in quanto a responsabilità, doveri
e requisiti, rendendola una professione moderna con compiti
precisi. In particolare, gli articoli della riforma che insistono
su questa figura sono:
- l'art. 9 che sostituisce integralmente l'articolo 1129 del
codice civile definendo Nomina, revoca ed obblighi
dell'amministratore;
- l'art. 10 che sostituisce integralmente l'articolo 1130 del
codice civile definendo le attribuzioni dell'amministratore;
- l'art. 25 che dopo l'articolo 71 delle disposizioni per
l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie inserisce
gli art. 71-bis, 71-ter e 71-quater che definiscono
rispettivamente:
- i requisiti morali e di onorabilità dell'amministratore;
- l'obbligo dell'amministratore, su richiesta dell'assemblea, ad
attivare un sito internet che consenta di consultare ed estrarre
copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera
assembleare;
- la possibilità di utilizzare la mediazione per le controversie,
al cui procedimento è legittimato a partecipare
l'amministratore.
Per quanto riguarda l'art. 9, la nomina dell'amministratore è
obbligatoria quando i condomini sono più di otto e, se non si
provvede, viene effettuata dall'autorità giudiziaria su ricorso di
uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario.
Accettazione dell'incarico
Nel momento dell'accettazione dell'incarico, l'amministratore deve
comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice
fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la
denominazione, il locale ove si trovano il registro di anagrafe
condominiale, quello dei verbali delle assemblee, di nomina e
revoca dell'amministratore e di contabilità, nonché i giorni e le
ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore,
può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso
della spesa, copia da lui firmata.
Polizza assicurativa
L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla
presentazione ai condomini di una polizza individuale di
assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti
nell'esercizio del mandato. L'amministratore è tenuto altresì ad
adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico
l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve
essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere
effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui
l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la
responsabilità civile professionale generale per l'intera attività
da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una
dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le
condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico
condominio.
Conto condominiale
L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a
qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a
qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico
conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio;
ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere
di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della
rendicontazione periodica.
Revoca dell'incarico
La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo
dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina
oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. In
caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino
può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento
della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla
rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi
nei confronti dell'amministratore revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del
rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare
l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore
o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e
amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto condominiale;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di
confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio
personale dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla
cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a
tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione
delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare
diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri
6), 7) e 9) del c.c.;
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati in fase
di accettazione dell'incarico.
L'art. 10 della riforma definisce i compiti dell'amministratore,
che deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente
per l'approvazione del rendiconto condominiale e curare
l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi
nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior
godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la
manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per
l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni
dell'edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale
contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di
diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del
codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di
ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle
condizioni di sicurezza.
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del
registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di
contabilità;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria
gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato
tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione
relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle
eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e
convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro
centottanta giorni.
L'art. 25 della Riforma del Condominio inserisce dopo l'articolo 71
delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie l'art. 71-bis che definisce i requisiti
morali dell'amministratore. In particolare, possono svolgere
l'incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica
amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede
pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il
quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel
minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute
definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti
cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo
grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono
attività di formazione periodica in materia di amministrazione
condominiale.
Gli ultimi due requisiti (lettere f) e g)) non sono necessari
qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello
stabile.
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