Con la
risoluzione n. 181 dello scorso 24 luglio,
l'Agenzia delle Entrate è intervenuta in merito alle
cessioni di immobili compresi in programmi di
riqualificazione urbana che
non presentano finalità di
recupero del patrimonio edilizio esistente. In
particolare, come evidenziato nella risoluzione,
tali
immobili non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste per
l'edilizia abitativa (imposte di registro, ipotecaria e
catastale in misura fissa). Inoltre, il conferimento di tali
immobili a una Srl unipersonale genera, ai fini delle imposte
dirette, plusvalenza da assoggettare a tassazione tra i redditi
diversi.
L'Agenzia delle Entrate ha, altresì, specificato che il
"
piano di recupero" è uno strumento attuativo che
nasce per adattare il tessuto edilizio ed urbanistico esistente a
finalità specifiche. I piani di recupero hanno per oggetto la
eliminazione di particolari situazioni di degrado e perciò devono
prevedere interventi su edifici da recuperare o risanare.
Con riferimento ai piani di recupero urbani, la Corte di
Cassazione, con sentenza n. 14478 del 29 settembre 2003, ha
precisato che l'articolo 5 della Legge n. 168/82 subordina
l'agevolazione fiscale all'esistenza di un duplice requisito: uno
di carattere oggettivo, costituito dall'inserimento dell'immobile
in un piano di recupero di iniziativa pubblica o privata, purché,
in quest'ultimo caso, convenzionato con il Comune; l'altro, di
carattere soggettivo, costituito dall'essere l'acquirente uno dei
soggetti che pongono in essere il recupero. Va altresì evidenziato
che ai sensi dell'articolo 31 della Legge n. 457/78 i piani di
recupero del patrimonio edilizio esistente possono attuarsi
mediante la realizzazione dei seguenti specifici interventi:
- interventi di manutenzione ordinaria, quelli che riguardano le
opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture
degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in
efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
- interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le
modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche
strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i
servizi igienico - sanitari e tecnologici, sempre che non alterino
i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non
comportino modifiche delle destinazioni di uso;
- interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli
rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la
funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel
rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali
dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi
compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il
ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio,
l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti
dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei
all'organismo edilizio;
- interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a
trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistemativo
di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in
parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il
ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi
dell'edificio, la eliminazione, la modifica e l'inserimento di
nuovi elementi ed impianti;
- interventi di ristrutturazione urbanistica, quelli rivolti a
sostituire l'esistente tessuto urbanistico - edilizio con altro
diverso mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche
con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della
rete stradale.
Dopo queste precisazioni in merito ai piani di recupero, l'Agenzia
ha evidenziato come
i programmi integrati di
riqualificazione urbanistica ed ambientale possono interessare
anche aree da destinare a nuova edificazione. I programmi
integrati riguardano, dunque, opere di urbanizzazione primaria per
la trasformazione dell'area e non in opere di recupero edilizio -
residenziale.
Pertanto, l'articolo 5 della Legge 168/82, rubricato "Misure
fiscali per lo sviluppo dell'edilizia abitativa", non può
applicarsi alle cessioni di immobili compresi nell'ambito di
programmi integrati di intervento.
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