Con il
Provvedimento del Direttore dell`Agenzia delle Entrate 27
luglio 2007 recante “Disposizioni in materia di individuazione
dei criteri utili per la determinazione del valore normale dei
fabbricati di cui all’articolo 1, comma 307 della legge 27 dicembre
2006, n. 296 (legge finanziaria 2007).”, ai fini dell’accertamento
sulle compravendite immobiliari, il “valore normale” dei fabbricati
ceduti devono essere stabiliti sulla base dei valori
dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del
Territorio e di coefficienti di merito relativi alle
caratteristiche che influenzano il valore dell’immobile, integrati
dalle altre informazioni in possesso dell’ufficio.
Ricordiamo che , l’art.35, commi 2-4 e 23 bis, del Decreto-legge n.
223/2006 (decreto “Visco-Bersani”, convertito con modificazioni
nella legge n. 248/2006) ha definito la possibilità di procedere
alla rettifica delle dichiarazioni IVA e delle imposte sul reddito,
nell’ipotesi in cui sia accertato che il valore di trasferimento di
beni immobili si discosti da un certo “valore normale” degli
stessi; nel caso, poi, di trasferimento immobiliare finanziato con
mutuo ipotecario o finanziamento bancario, il “valore normale” non
può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento
erogato.
Successivamente alla legge n. 248/2006, sull’argomento è
intervenuta la legge n. 296/2006 (Finanziaria 2007) che
all’articolo 1, comma 307, per la determinazione del “valore
normale” ha rinviato ad uno specifico Provvedimento del Direttore
dell’genzia delle Entrate l’ndividuazione periodica dei criteri
utili alla determinazione dello stesso valore normale”, ai fini
dell’accertamento nell’ambito dell’IVA, dell’imposta di registro e
delle imposte dirette.
Con il Provvedimento in argomento il “valore normale dell’immobile
è determinato dal prodotto fra la superficie in metri quadri
risultante dal certificato catastale ed il valore unitario
determinato sulla base delle quotazioni immobiliari
dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei coefficienti di
merito relativi alle caratteristiche dell’immobile. Le quotazioni
dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare sono riferite alla
relativa zona omogenea ovvero, in mancanza, a quella limitrofa o
analoga censita, al periodo dell’atto di compravendita o a quello
antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data
certa, e allo stato conservativo “normale”. I coefficienti di
merito relativi alle caratteristiche dell’immobile attengono in
particolare al taglio, al livello del piano e alla categoria
catastale, secondo le modalità indicate in allegato. Per gli
immobili diversi dalle abitazioni il valore normale è determinato
dalla media fra il valore minimo e massimo espresso
dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare riferite al periodo
dell’atto di compravendita e allo stato conservativo “normale” per
la specifica destinazione d’uso dell’immobile ivi censita, in
particolare “negozi”, “magazzini”, “uffici”, “capannoni
industriali”, “capannoni tipici”, “laboratori”, “autorimesse”,
“posti auto scoperti”, “posti auto coperti”, “box”. 1.4 Per gli
immobili ultimati o ristrutturati da non più di quattro anni, il
valore normale si determina sulla base dello stato conservativo
“ottimo” censito dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Al fine
di integrare il valore normale dell’immobile occorre tenere conto
anche dei seguenti ulteriori criteri in possesso dell’ufficio:
- valore del mutuo, per gli atti soggetti a IVA, nel caso sia di
importo superiore a quello della compravendita;
- prezzi effettivamente praticati che emergono dalle
compravendite fra privati per la stessa zona nello stesso periodo
temporale;
- prezzi che emergono dagli accertamenti effettuati con la
ricostruzione dei ricavi in base all’osservazione diretta dei costi
sostenuti per la costruzione, ad altre prove certe e, in
particolare, alle risultanze delle indagini finanziarie;
- prezzi che emergono da offerte di vendita del soggetto
controllato;
- prezzi che emergono da offerte di vendita al pubblico tramite i
media;
- prezzi che emergono da analoghe vendite eseguite dal soggetto
controllato;
- ristrutturazioni desunte dai dati relativi ai permessi di
costruire e alle D.I.A. (denunce di inizio attività) trasmesse dai
comuni e alle detrazioni dichiarate per spese di recupero del
patrimonio edilizio.
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