Con sentenza della Corte di Cassazione n. 16749 dello scorso 30
luglio, le sezioni unite civili si sono espresse sui principi che
determinano la distinzione tra ristrutturazione e
ricostruzione.
Il quesito alla base della sentenza riguarda l’indennità di
occupazione e, in particolare, i casi in cui sia dovuta o meno.
E la ristrutturazione interna è l’unica situazione per la quale non
è dovuta tale indennità: in tutti gli altri casi, invece, è
previsto che il proprietario proceda al pagamento di una quota agli
altri condomini. Ma vediamo nel dettaglio.
Il punto di partenza è proprio la possibilità, al proprietario
dell’ultimo piano, di sopraelevare, a condizione che questi versi
una certa quota agli altri condomini per compensare la diminuzione
del valore delle abitazioni.
“Indiscussa l’inapplicabilità della norma nell’ipotesi di pura e
semplice ristrutturazione interna, tale da non comportare alcuna
alterazione nella superficie e nella volumetria degli spazi
interessati, la fattispecie dalla stessa regolata va ravvisata in
ogni ipotesi di incremento delle dette superfici e volumetrie,
indipendentemente dal fatto che esso dipenda o meno
dall’innalzamento dell’altezza del fabbricato”.
E’ il caso, quindi, della trasformazione del tetto da spiovente a
rettilineo a pendenza unica: sebbene resti ferma l’altezza del
colmo del tetto, trattandosi di aumento di volumetria, aumenta la
superficie utilizzabile.
I giudici, poi, cogliendo spunto dalla situazione in analisi, hanno
chiarito i concetti di ristrutturazione e ricostruzione.
“Può ravvisarsi l’ipotesi di ristrutturazione solo ove gli
interventi abbiano interessato un edificio del quale sussistano e,
all’esito di essi, rimangano inalterate le componenti essenziali,
quali muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura e,
pertanto, le opere consistono in modificazioni solo interne, nel
rispetto delle originarie dimensioni dell’edificio; per contro, va
ravvisata la diversa ipotesi della ricostruzione ove dell’edificio
preesistente siano venute meno, per evento naturale o per
volontaria demolizione, le componenti de quibus e l’intervento si
traduca, tuttavia, nell’esatto ripristino delle stesse operato
senza variazione alcuna rispetto alle dimensioni dell’edificio
stesso”.
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