Il mercato immobiliare, secondo le ultime rilevazioni, è risultato
segmentato in realtà locali molto diversificate, soprattutto per le
caratteristiche dell'offerta e della domanda, e per questa
motivazione è fondamentale che le stime catastali siano decentrate
e che seguano gli standard valutativi internazionali, che siano
documentate in modo esauriente e abbiano un carattere
professionale; nel caso di un contenzioso residuo insanabile,
bisogna poi, che il problema sia affidato ad un giudice.
Alla luce di queste considerazioni dovrebbe essere costituito un
database che contenga gli standard prefissati, con riferimento
ovviamente a quelli internazionali, su suggerimento degli Uffici
del Catasto centrale in modo da controllarne l’applicazione alle
singole realtà territoriali.
Su questo tema, Marco Simonotti, docente all'Università di Palermo,
ha posto riflessioni importanti sulle valutazioni catastali: reputa
apprezzabile, per le stime immobiliari, gli aspetti tecnici delle
stime stesse e le modalità di rilevazione dei prezzi e dei redditi
di mercato degli immobili, indicati tramite procedure ritenute
affidabili e che garantiscono imparzialità dei risultati oltre che
essere calcolati in base agli standard internazionali (Ias/Ifrs) e
agli accordi di Basilea 2.
Questo metodo, quindi, viene ritenuto valido e comporta, se
applicato in modo coordinato, l'ottenimento di risvolti molto
positivi come, ad esempio, l'accelerazione delle operazioni di
stima della revisione degli estimo su scala nazionale. In questo
caso, poi, l'Autorità amministrativa avrebbe a disposizione una
banca dati attendibile e usufruibile per scopi conoscitivi
integrati contenente, ad esempio, prezzi, dimensione,
caratteristiche quantitative e qualitative degli immobili,
localizzazioni, usi ecc. potendo così desumere delle linee di
applicazione sia a livello nazionale che regionale e locale, basate
su dati oggettivi.
Questi stessi dati, così attendili, potrebbero dare, inoltre,
indicazioni su quelli che possono essere gli indirizzi di
programmazione edilizia, di trasformazione territoriale, così come
nelle scelte di tutela ambientale e del paesaggio e ancora nella
gestione del mercato immobiliare e, soprattutto, dei prezzi come
nel caso di espropriazioni e indennizzi.
I dati dimensionali, inoltre, potrebbero essere utilizzati per
redigere delle stime relative ai consumi energetici, allo
smaltimento dei rifiuti in modo da rendere attuabili logiche di
intervento incentivanti, così come disincentivanti, al fine di
rendere perseguibili determinati obiettivi.
In un periodo, quindi, in cui bisogna pensare a degli "interventi
strutturali" a lunga durata, questo metodo risulta, sicuramente, un
passo importante al fine di dotare, nel campo dei dati di base, di
strumenti conoscitivi e di valutazione estremamente validi il
patrimonio, forse, più vasto del Paese, ovvero quello immobiliare e
fondiario in cui sono coinvolte, in modo trasversale, le famiglie,
il sistema delle imprese, l’industria edilizia e delle costruzioni,
le aziende di credito, le amministrazioni pubbliche e i molteplici
operatori del settore.
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