Pillole di giurisprudenza: il Consiglio di Stato sulla prova dello stato legittimo (grandi novità)

22/10/2025

Cambia la normativa e (lentamente) si evolve anche la giurisprudenza amministrativa. È il caso della prova dello “stato legittimo” ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), come modificato dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa).

Un tema che negli ultimi mesi ha visto orientamenti non sempre coincidenti tra le Linee guida del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e le prime decisioni della giustizia amministrativa (leggi articolo). Dopo le sentenze del TAR Lombardia (n. 227/2025 e n. 2749/2025) e del Consiglio di Stato n. 1382/2025, arriva ora una svolta con la sentenza n. 7992 del 13 ottobre 2025.

Il Consiglio di Stato ha affermato che lo stato legittimo dell’immobile si ricostruisce attraverso i titoli abilitativi e la documentazione progettuale approvata, non tramite valutazioni istruttorie successive dell’amministrazione.

Nel caso esaminato, Palazzo Spada ha accolto l’appello di un privato contro un ordine di demolizione fondato su una relazione comunale che negava la legittimità di un vano cucina. Dalle tavole allegate al permesso di costruire del 2004 risultava invece che il vano fosse regolarmente rappresentato e assentito.

Per il Collegio, un’amministrazione non può disapplicare in via di fatto un titolo edilizio valido: l’unico strumento per rimuoverlo è l’annullamento d’ufficio ai sensi dell’art. 21-nonies della legge n. 241/1990.

In sintesi:

le tavole di progetto approvate sono parte integrante del titolo edilizio;
la relazione istruttoria non ha valore fidefacente sulle valutazioni tecniche;
nessuna demolizione può essere disposta senza previo annullamento formale del titolo.

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