Nuovo Codice delle costruzioni: il CNI dice sì, ma avverte su stato legittimo, sanatorie e urbanistica

18/03/2026

Superare definitivamente il Testo Unico dell’Edilizia è la strada giusta oppure si rischia di introdurre nuovi elementi di incertezza? E quali sono i nodi tecnici che, se non risolti, possono rendere difficile l’applicazione concreta della riforma? Il Consiglio Nazionale degli Ingegneri sostiene la riforma ma segnala criticità che incidono direttamente sull’attività dei tecnici: responsabilità sullo stato legittimo, doppia conformità nelle zone sismiche e rischio di interventi scollegati dalla pianificazione.

Un sistema normativo arrivato a fine corsa

Il d.P.R. n. 380/2001 ha ormai superato i vent’anni e porta con sé tutti i segni di una stratificazione normativa che nel tempo è diventata sempre più complessa e difficilmente governabile, perché gli interventi si sono susseguiti senza una reale riscrittura organica e spesso con logiche emergenziali.

È proprio da questa consapevolezza che nasce l’idea di un nuovo Codice delle costruzioni, che non si limita a correggere il sistema esistente ma prova a sostituirlo con un impianto più coerente, capace di rispondere alle sfide attuali legate alla rigenerazione urbana, alla sostenibilità ambientale, al contenimento del consumo di suolo e alla sicurezza del patrimonio edilizio.

In questo senso è significativa la posizione espressa dal Presidente del CNI, Angelo Domenico Perrini, che ha affermato che “il vigente Testo Unico dell'Edilizia è più che maggiorenne avendo raggiunto i cinque lustri. In questo arco di tempo è stato oggetto di numerosi interventi di modifica puntuali ma oggi non basta più una revisione: serve un Codice integralmente nuovo possibilmente di natura legislativa e non regolamentare come il DPR, che dia al Paese una cassetta degli attrezzi all'altezza degli obiettivi di rigenerazione urbana, sostenibilità ambientale, contenimento del consumo di suolo e sicurezza del patrimonio costruito che l'Europa e l'Agenda 2030 ci chiedono”.

Su questo punto il Consiglio Nazionale degli Ingegneri ha espresso una posizione favorevole, riconoscendo che l’impostazione della riforma va nella direzione giusta, soprattutto perché punta a evitare l’ennesima sovrapposizione normativa e mira invece a una vera sostituzione delle regole esistenti.

I contenuti condivisi e il contributo delle professioni tecniche

Nel percorso che ha portato alla definizione del disegno di legge delega, le professioni tecniche hanno avuto un ruolo attivo, individuando alcune priorità che oggi risultano recepite nel testo.

Come ha ricordato Perrini, “Il Consiglio Nazionale degli Ingegneri ritiene utile il disegno di legge delega oggi all'esame del Parlamento. Un anno fa, quando il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti avviò la consultazione attraverso la piattaforma digitale, il CNI partecipò congiuntamente con il Consiglio Nazionale degli Architetti e con il Consiglio Nazionale dei Geometri. Il contributo fu elaborato dal nostro Gruppo di Lavoro sulle normative edilizie e urbanistiche e si concentrò su tre priorità: il principio della responsabilità professionale non solidale, limitata nel tempo e circoscritta all'attività effettivamente svolta; il fascicolo digitale del fabbricato e l'anagrafe delle costruzioni; le norme tecniche per le costruzioni. Desidero sottolineare che tutti e tre i punti che avevamo proposto sono stati recepiti nella legge delega. È la conferma che quando il dialogo istituzionale è reale, i risultati arrivano”.

Tra questi emerge innanzitutto il tema della responsabilità professionale, che viene ricondotta entro limiti più chiari e legata alle attività effettivamente svolte, evitando forme di responsabilità estesa che nel tempo hanno generato non poche criticità operative.

Accanto a questo si colloca il tema della digitalizzazione del patrimonio edilizio, con l’introduzione del fascicolo del fabbricato e di una vera anagrafe delle costruzioni, strumenti che, se attuati correttamente, possono incidere in modo significativo sulla conoscenza e sulla gestione degli immobili.

Infine, viene ribadita la centralità delle norme tecniche per le costruzioni, che tornano ad assumere un ruolo strutturale all’interno del sistema.

Stato legittimo e responsabilità del tecnico: un equilibrio ancora da trovare

Il primo nodo critico riguarda uno dei temi più delicati per chi opera quotidianamente nel settore, cioè la ricostruzione dello stato legittimo degli immobili.

Secondo quanto evidenziato dal CNI, l’impostazione della legge delega attribuisce al professionista il compito di asseverare i titoli pregressi, con responsabilità anche penale, e questo determina un evidente squilibrio.

Lo stesso Perrini ha chiarito il punto in modo molto netto, affermando che “la legge delega prevede che sia il professionista ad asseverare i titoli pregressi, con responsabilità anche penale. Questo meccanismo risulta squilibrato: la conoscenza della storia edilizia di un immobile compete in primo luogo al proprietario, mentre si chiede al tecnico di garantire la legittimità di atti e provvedimenti storici sui quali non ha avuto alcun controllo”.

Nella pratica, ciò significa chiedere al professionista di garantire la legittimità di atti anche molto risalenti nel tempo, spesso difficili da ricostruire in modo completo e sui quali non ha avuto alcun controllo diretto, con il rischio di spostare su di lui una responsabilità che non sempre è effettivamente governabile.

Doppia conformità e zona sismica: una questione tutt’altro che risolta

Un secondo profilo riguarda la doppia conformità, che continua a rappresentare uno degli aspetti più complessi nella gestione delle difformità edilizie.

Il superamento di questo principio per le difformità minori viene considerato un passo nella giusta direzione, ma resta il problema nelle zone sismiche, dove continua a essere richiesta la conformità sia alla normativa vigente al momento della realizzazione sia a quella in vigore al momento della sanatoria.

Anche su questo punto la posizione del CNI è molto chiara, perché viene evidenziato che “per le costruzioni in zona sismica permane l'obbligo di conformità alle norme tecniche vigenti sia al momento della realizzazione sia a quello del rilascio del titolo in sanatoria. Questo doppio vincolo rischia di rendere la sanatoria impraticabile per un numero molto ampio di immobili, vanificando nella pratica lo sforzo di semplificazione ed anche di messa in sicurezza del patrimonio esistente”.

Si crea così una tensione evidente tra l’obiettivo di semplificare e quello di garantire la sicurezza, che richiede un punto di equilibrio più chiaro rispetto a quello che emerge oggi.

Interventi edilizi e pianificazione: il rischio di perdere la visione d’insieme

Un ulteriore aspetto riguarda il rapporto tra disciplina edilizia e pianificazione urbanistica, che rappresenta uno dei pilastri del governo del territorio.

Dal comunicato emerge la preoccupazione che la legge delega possa aprire alla possibilità di interventi anche in assenza di strumenti attuativi e a cambi di destinazione d’uso in deroga alla pianificazione.

Su questo punto Perrini ha richiamato con forza la necessità di mantenere una visione complessiva, affermando che “il governo del territorio richiede una visione organica degli interventi. Senza un progetto urbanistico d'insieme, si rischia la frammentazione e l'incoerenza. Serve una riforma della legge urbanistica nazionale, incentrata non più sull'espansione ma sulla rigenerazione, sulla prossimità dei servizi, sulla sostenibilità e sull'inclusione sociale”.

Una riforma che si decide nella fase attuativa

Al di là delle dichiarazioni di principio, il vero banco di prova sarà rappresentato dai decreti legislativi attuativi, perché è lì che le scelte dovranno tradursi in regole operative.

Lo stesso Perrini ha sottolineato questo passaggio in modo molto chiaro, affermando che “la legge delega è un punto di partenza, non di arrivo: la qualità della riforma si misurerà sui decreti legislativi attuativi. Per questo chiediamo che nella fase di redazione del nuovo Codice sia garantito un coinvolgimento strutturato delle professioni tecniche. I Consigli Nazionali delle professioni tecniche si rendono disponibili ad avviare un tavolo di lavoro permanente per la stesura del nuovo testo normativo. Il Consiglio Nazionale degli Ingegneri è pronto a fare la propria parte, con competenza e spirito costruttivo”.

Conclusioni operative

Il quadro che emerge è quello di una riforma necessaria e, per molti aspetti, condivisibile, ma ancora da mettere a punto nei suoi passaggi più delicati.

La direzione è chiara, ma come spesso accade sarà la fase attuativa a determinare il reale impatto della norma, perché è lì che si capirà se i principi enunciati riusciranno a tradursi in strumenti realmente utilizzabili.

Per chi opera nel settore, il punto resta sempre lo stesso: una norma funziona solo quando riesce a essere applicata senza incertezze, ed è proprio su questo terreno che il nuovo Codice delle costruzioni sarà chiamato a dimostrare la sua efficacia.