Guida alla ripartizione delle spese condominiali

II edizione della Guida pratica e operativa sulla ripartizione delle spese comuni, in particolare su: - Parti comuni - Scale e ascensore - Impianti condominiali - Coperture condominiali - Rent to buy e spese condominiali - Termoregolazione e contabilizzazione: la nuova norma UNI 10200:2015 - Separazione e divorzio e spese condominiali - Balconi - Spese legali La Guida, giunta alla seconda edizione si rivolge a operatori del settore ( amministratori di condominio, avvocati, notai) e condomini con l'obiettivo di sciogliere i numerosi dubbi e le incertezze determinate dalla normativa recentemente riformata, dai continui mutamenti di rotta della giurisprudenza, nonché dall'imprevedibilità della casistica pratica, tenendo conto delle ultime novità legislative e delle pronunce giurisprudenziali più recenti.
In particolare il volume affronta nel primo capitolo il tema della variegata terminologia utilizzata dal legislatore per le spese condominiali in generale, mentre nel secondo analizza i criteri generali che presiedono alla ripartizione, ponendo in luce la loro derogabilità.
Nei successivi capitoli offre soluzioni concrete e casi pratici sulla ripartizione delle spese delle diverse parti comuni, delle scale, del solaio, del lastrico e della terrazza a livello di uso esclusivo e degli impianti comuni.
Particolare attenzione è dedicata al problema della termoregolazione e contabilizzazione ed al riparto delle spese di riscaldamento secondo la recente norma UNI 10200:2015 che, in buona sostanza, comporterà per i condomini il pagamento di una quota a consumo di calore (volontariamente prelevato dall'impianto) e una quota in base ai "millesimi di potenza installata" nell'alloggio come disponibilità del servizio riscaldamento.
Infine, viene analizzato lo "spinoso" tema delle spese di manutenzione e ricostruzione dei balconi.

Giuseppe Bordolli, è consulente legale in Genova ed esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore on line e cartaceo e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli e note a sentenza. È mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.

Indice
Capitolo 1 - Le spese: i principi generali
1.1. L'obbligo dei condomini di contribuire alle spese: il fondamento
1.2. La distinzione tra le spese
1.2.1. Spese (necessarie) di manutenzione ordinaria e straordinaria. Il contratto di assicurazione
1.2.2. Spese straordinarie di notevole entità
1.2.3. Spese (utili) per le innovazioni. Le innovazioni gravose e voluttuarie
1.2.4. Spese legali: il dissenso alla lite
1.3. Le spese sostenute dal singolo condomino: l'articolo 1134 c.c.
1.3.1. Articolo 1134 c.c. e casistica pratica
1.3.2. Onere della prova ed articolo 1134 c.c.
1.3.3. Impianti sportivi costruiti dal condominio e diritto al rimborso
1.4. Le spese anticipate dall'amministratore
1.4.1. Amministratore di condominio e spese straordinarie non autorizzate
1.4.2. Spese non urgenti: la ratifica
1.5. Le spese fra venditore ed acquirente
1.5.1. La nascita dell'obbligo delle spese ordinarie
1.5.2. La nascita dell'obbligo delle spese straordinarie
1.5.3. Spese e rapporto tra alienante ed acquirente
1.5.4. La nuova solidarietà tra alienante ed acquirente
1.5.5. Danni e compravendita
1.6. Gli altri soggetti obbligati: premessa
1.6.1. Locatori e conduttori
1.6.2. Usufruttuari e nudi proprietari
1.6.3. Utilizzatore, società di leasing e condominio
1.6.4. Eredi del condomino
1.7. Il condomino fallito
1.7.1. Appartamento del fallito locato a terzi
1.7.2. Appartamento del fallito che vi abita con la famiglia
1.7.3. Appartamento del fallito non abitato o occupato abusivamente
1.7.4. Appartamento acquistato all'asta
1.8. Il fondo spese per le opere straordinarie
1.9. Il luogo del pagamento delle spese
1.10. Il tempo del pagamento. Il ritardo nel pagamento in attesa della risoluzione del contratto con l'appaltatore
1.10.1. Il pagamento in contanti: il rifiuto dell'amministratore
1.11. La prescrizione
1.12. Il pagamento dei terzi: la sussistenza o meno del vincolo di solidarietà
1.12.1. Il contrasto giurisprudenziale
1.12.2. La soluzione delle Sezioni Unite: la parzietà
1.12.3. La nuova solidarietà attenuata dopo la riforma
1.12.4. Solidarietà e risarcimento dei danni derivanti dalla gestione condominiale
1.13. Esonero dalle spese e clausola contrattuale del regolamento di condominio
1.14. L'eccezione d'inadempimento
1.15. Il legittimo rifiuto: spese per opere abusive
1.16. Spese e commissioni lavori
1.17. Spese personali
1.18. I danni da custodia
1.19. Crediti e debiti verso il condominio: la compensazione
1.20. Spese condominiali e rent to buy
1.21. Spese condominiali e separazione e divorzio

Capitolo 2 - I criteri legali di ripartizione delle spese condominiali
2.1. L'art. 1123 c.c. in generale
2.1.1. La diversa convenzione: la deroga ai criteri legali
2.2. Il criterio di ripartizione delle spese in millesimi o indici alternativi
2.3. I valori non espressi in millesimi
2.4. La tabella dei millesimi di proprietà: definizione e funzione
2.5. Tabelle di proprietà e tabelle di gestione: le differenze
2.6. La formazione delle tabelle
2.7 L'approvazione delle tabelle
2.8. La posizione delle Sezioni Unite
2.9. Approvazione, revisione o rettifica delle tabelle non contrattuali
2.10. Approvazione, revisione o rettifica delle tabelle contrattuali
2.10.1. Differenza nuova modalità provvisoria di ripartizione delle spese condominiali tra comproprietari di appartamenti e modifica delle tabelle millesimali
2.11. Invalidità delle tabelle
2.12. L'art. 1123, comma 2 in generale
2.13. L'art. 1123, comma 3 in generale
2.14. Il condominio parziale in generale
2.15. Condominio parziale e conseguenze sulla ripartizione delle spese
2.16. Una particolare applicazione dell'art. 1123, comma 3, c.c.: le autorimesse esterne o palazzine separate dal corpo principale del caseggiato
2.17. Nuovo ingresso nell'androne e condominio parziale

Capitolo 3 - Parti comuni e spese
3.1. Opere sottostanti al piano terreno
3.1.1. Suolo e sottosuolo
3.1.2. Terrapieni ed opere di rafforzamento
3.1.3. L'intercapedine
3.1.4. Il vespaio
3.1.5. Piani cantinati
3.1.6. Fondazioni
3.2. Le parti comuni di accesso al condominio: androne o andito e portoni d'ingresso
3.2.1. Cassette postali
3.2.2. Vestiboli
3.3. Le spese per gli elementi strutturali del caseggiato: i muri perimetrali
3.3.1. Muro perimetrale che delimita il condominio da un altro
3.3.2. Muro di proprietà del singolo condomino: la ripartizione delle spese
3.3.3. Facciate e contorni lapidei
3.3.4. Pilastri, architravi e pannelli di riempimento
3.4. Le coperture dell'edificio
3.4.1. Tetto o lastrico comune
3.4.2. Abbaini e lucernari
3.4.3. Gronde e pluviali: il problema della riparazione dei tratti pluviali posti nel giardino di uno dei condomini
3.4.4. Sottotetto
3.5. Le spese per gli spazi esterni comuni: il cortile
3.5.1. Il giardino condominiale
3.5.2. Muri di contenimento di giardini pensili
3.6. La spesa per l'attività di custodia e vigilanza delle parti comuni: il servizio di portierato
3.6.1. Locale per la portineria e alloggio del portiere

Capitolo 4 - Scale e ascensore: le spese
4.1. Premessa
4.2. Il criterio di ripartizione delle scale
4.3. Tabelle scale
4.4. La titolarità delle scale
4.5. Il sottoscala
4.6. I pianerottoli
4.7. Controlucernaio, finestre delle scale ed altri accessori
4.8. La "cassa" delle scale e murature
4.9. Il prolungamento della scala
4.10. Condominio multiscale
4.11. La spesa per la pulizia ed illuminazione delle scale
4.12. Spesa per le scale e diversa convenzione
4.13. Le spese per la gestione dell'ascensore
4.14. Spese per l'adeguamento a norma di legge
4.15. La sostituzione dell'ascensore
4.16. Installazione ex novo dell'ascensore e successiva manutenzione: i criteri di spesa
4.17. Installazione dell'ascensore da parte di uno o parte dei condomini
4.18 Installazione dell'ascensore e abbattimento delle barriere architettoniche
4.19. Spesa per la gestione dell'ascensore e diversa convenzione: l'esenzione dalle spese
4.20. Condomini con unità immobiliari al piano terreno e spese per le scale e l'ascensore
4.20.1. I condomini del piano terra con accesso autonomo sulla strada

Capitolo 5 - L'articolo 1125 c.c. ed il problema dei balconi
5.1. Premessa
5.2. L'ambito di applicazione dell'articolo 1125 c.c.
5.3. La comproprietà della soletta: conseguenze
5.4. Le spese spettanti in parti uguali
5.5. Le spese a carico del proprietario del piano superiore
5.6. Le spese gravanti sul proprietario del piano inferiore
5.7. Il solaio che divide la proprietà del singolo da una parte comune
5.8. Cortile o giardino posto a copertura di box o altri locali interrati
5.9. Solaio divisorio tra proprietà del singolo e parte comune (porticato, androne, ecc.)
5.10. I balconi incassati e l'articolo 1125
5.10.1. I balconi aggettanti: inapplicabilità dell'articolo 1125
5.10.2. Le spese comuni
5.11. Derogabilità del criterio stabilito dall'art. 1125

Capitolo 6 - Lastrico solare o terrazza a livello ad uso esclusivo: le spese
6.1. Premessa
6.2. Lastrico solare e terrazza a livello
6.3. Lastrico e tetto di proprietà esclusiva
6.4. L'uso esclusivo
6.5. La rinuncia al diritto esclusivo sul lastrico
6.6. La ripartizione della quota-parte di spesa di 1/3
6.7. La ripartizione della quota-parte di spesa di 2/3
6.8. Lastrico o terrazza ad uso esclusivo che coprono solo un locale o appartamento
6.9. La doppia contribuzione
6.10. Unità immobiliari coperte solo parzialmente dal lastrico o terrazza
6.10.1. La necessità del calcolo dell'incidenza: la sentenza della Cassazione n. 1451/2014
6.11. Le parti comuni coperte dal lastrico solare
6.12. Le spese di riparazione o ricostruzione del lastrico
6.13. La spesa riferita al sistema di canalizzazione o di raccolta delle acque di un lastrico solare o terrazza solare
6.14. I danni da infiltrazioni
6.15. Le spese escluse dalla ripartizione ex art. 1126 c.c.
6.16. La diversa convenzione

Capitolo 7 - Gli impianti: le spese
7.1. Premessa
7.2. L'impianto idrico
7.2.1. Impianto idrico e condominio parziale
7.2.2. Autoclave
7.2.3. Le spese per l'erogazione dell'acqua (fredda)
7.2.4. Agevolazioni tariffarie
7.2.5. Ripartizione delle spese per l'acqua in base al numero di abitanti con esonero per le abitazioni vuote: la critica
7.2.6. La controversia sulla quantità di acqua consumata
7.3. Impianto elettrico
7.4. L'impianto citofonico ed il videocitofono
7.5. Impianto di videosorveglianza
7.6. Impianto fognario
7.6.1. Tubatura comune all'interno di una proprietà esclusiva
7.6.2. Le fosse biologiche
7.6.3. Tubazioni di scarico e condominio parziale
7.6.4. Allaccio nuovo bagno del singolo e spesa per modifiche all'impianto fognario
7.6.5. Impianto fognario non utilizzato e spese
7.6.6. Condutture private e braga
7.7. Impianto di riscaldamento e canne fumarie
7.7.1. Spese ordinarie e tabelle di gestione: la situazione prima del passaggio definitivo alla termoregolazione e contabilizzazione di calore
7.7.2. La contabilizzazione e termoregolazione: il criterio preferito dal legislatore
7.7.3. Tipi di contabilizzazione e d.lgs. n. 102/2014
7.7.4. Il passaggio alla contabilizzazione e termoregolazione: le spese secondo la nuova norma UNI 10200:2015
7.7.5. Le spese di manutenzione straordinaria dell'impianto
7.7.6. La costruzione di un nuovo impianto
7.7.7. Il diritto del condomino ad un impianto efficiente
7.7.8. Insufficiente calore e mancato pagamento delle spese di riscaldamento
7.7.9. Problemi nel godimento del servizio riscaldamento
7.7.10. Il distacco dall'impianto centralizzato e spese
7.7.11. Spese e locali non allacciati all'impianto
7.8. Impianti obsoleti e inutili
7.9. Gli impianti sportivi nel condominio
7.9.1. La ripartizione delle spese
7.10. Le antenne centralizzate
7.10.1. L'antenna analogica
7.10.2. Antenna satellitare condominiale: l'innovazione necessaria