Stima immobiliare - Fondamenti e casi professionali

Stima delle aree edificabili - Stima di immobili rurali - Stima di immobili residenziali - Stima di immobili commerciali - Stima di immobili industriali - Stima di immobili a destinazione turistico ricettiva - Casi particolari - Il valutatore certificato

Completamente rivista e aggiornata con le principali novità introdotte dalla Direttiva 2014/17/UE, varata dal parlamento europeo, con la quale vengono date indicazioni agli stati membri, affinché siano garantiti standard di valutazione affidabili, la II edizione del testo esamina le recenti normative UNI, in particolare la 11558:2014 sulla figura del valutatore immobiliare, la PdR 19:2016 e la UNI 11612:2016, relativa alla stima del valore di mercato.

Arricchito dall'analisi di casi particolari che il perito si trova ad affrontare nello svolgimento della sua attività quotidiana, il volume definisce l'estimo immobiliare, illustra tutti i criteri estimativi applicabili e approfondisce per le varie tipologie immobiliari, compresi i terreni agricoli e gli altri immobili atipici, le più appropriate metodologie estimative da adottare, ponendo l'attenzione agli specifici problemi valutativi.

Rispetto alla precedente edizione, il volume è stato integrato da un nuovo capitolo riguardante il valutatore certificato, individuandone le caratteristiche ed il percorso da seguire per ottenere la certificazione UNI 11558:2014 e illustra i nuovi standard riconosciuti a livello internazionale, in particolare quelli sviluppati dall’International Valuation Standards Committee, dalla Royal Institution of Chartered Surveyors o dall’European Group of Valuers Associations con riferimento alle figure del Registered Valuer e del Recognised European Valuer.

Massimo Moncelli, esperto di estimo ed economia immobiliare, è membro della Royal Institution of Chartered Surveyors, perito penale e consulente tecnico del Tribunale. Attualmente è Presidente dell’Associazione Nazionale dei Valutatori Immobiliari.

Indice

Capitolo I – Introduzione all’estimo immobiliare
1.1 Generalità 
1.2 Estimo: scienza del metodo 
1.3 Fra dottrina classica e best practices
1.4 Una definizione di estimo immobiliare 
1.5 Il mercato immobiliare
1.5.1 Le caratteristiche del mercato immobiliare

Capitolo II – I postulati estimativi
2.1 Generalità 
2.2 Postulato del prezzo 
2.3 Postulato della previsione 
2.4 Postulato dello scopo 
2.5 Postulato dell’ordinarietà 
2.6 Postulato della comparazione 

Capitolo III – I criteri estimativi
3.1 Generalità
3.2 Valore di mercato
3.2.1 Valore di mercato e Linee guida Abi
3.2.2 Definizioni e requisiti indicati nelle Linee guida Abi
3.3 Valore di costo 
3.4 Valore di surrogazione 
3.5 Valore di trasformazione 
3.6 Valore complementare 
3.7 Valore di capitalizzazione 
3.8 Valori diversi dal valore di mercato
3.8.1 Valore cauzionale 
3.8.2 Valore assicurabile
3.8.3 Valore di mercato futuro 
3.8.4 Valore di vendita forzata
3.8.5 Valore di realizzo 
3.8.6 Valore di locazione
3.8.7 Valore mancato
3.8.8 Valore in uso (Value in use)
3.8.9 Valore di vendita futura 
3.8.10 Valore speciale (Special Value)
3.8.11 Valore di liquidazione (Liquidation Value)
3.8.12 Valore equo (Fair Value)
3.8.13 Valore di investimento 
3.8.14 Valore di fusione (Marriage Value)
3.8.15 Valore accertato o imponibile (Taxable Value)
3.8.16 Valore di libro

Capitolo IV – L’analisi estimativa
4.1 L’analisi del mercato immobiliare
4.2 Procedimenti diretti e indiretti 

Capitolo V – Le fonti informative
5.1 Introduzione 
5.2 Fonti dirette
5.3 Fonti indirette
5.3.1 Agenzia delle Entrate 
5.3.2 Tecnoborsa 
5.4 Prezzi di offerta (asking price) 

Capitolo VI – Metodo del confronto di mercato
6.1 Generalità 
6.2 Campo di applicazione 
6.3 Definizioni 
6.4 La stima comparativa monoparametrica
6.5 La stima comparativa pluriparametrica
6.5.1 Stima per punti di merito 
6.5.2 Stima per valore medio
6.6 Stima Market Comparison Approach 
6.7 Sistema di stima 
6.8 MCA e sistema di stima 

Capitolo VII – Metodo finanziario
7.1 Introduzione 
7.2 Campo di applicazione
7.3 Definizioni
7.4 Procedimenti del metodo finanziario 
7.4.1 Procedimento di capitalizzazione diretta 
7.4.2 Procedimento di capitalizzazione finanziaria 
7.4.3 Analisi del flusso di cassa scontato

Capitolo VIII – Metodo dei costi
8.1 Generalità 
8.2 Definizioni 
8.3 Campo di applicazione e metodologia 
8.3.1 Valore dell’area edificata 
8.3.2 Costo di costruzione 
8.3.3 Costo di ricostruzione e riproduzione

Capitolo IX – Misurazione delle superfici immobiliari
9.1 Introduzione
9.2 Misurazione delle superfici 
9.2.1 Superficie catastale
9.2.2 Superficie commerciale 
9.2.3 Superficie di vendita 
9.2.4 Superficie esterna lorda (Gross Esternal Area)
9.2.5 Superficie interna lorda (Gross Internal Area)
9.2.6 Superficie interna netta SIN (Net Internal Area)
9.2.7 Superficie fondiaria
9.2.8 Superficie locabile ponderata 
9.2.9 Superficie locativa 
9.2.10 Superficie ponderata

Capitolo X – Aspetti tecnico-legali del bene da valutare
10.1 Gli elementi da rilevare
10.2 Identificazione catastale dell’immobile
10.2.1 La verifica dei confini
10.3 Legittimità e conformità edilizia 
10.4 Implicazioni estimative in presenza di abusi edilizi
10.5 Impianti tecnologici 
10.6 Attestato di prestazione energetica
10.7 Presenza di elementi inquinanti nei siti artigianali e industriali
10.8 Condono edilizio e diritto di terzi
10.9 L’atto di provenienza
10.10 Documentazione specifica per aziende agrarie

Capitolo XI – Il rapporto di stima
11.1 Introduzione
11.2 Identificazione dell’immobile
11.3 Descrizione
11.4 Misurazione della consistenza
11.5 Legittimità urbanistica ed edilizia
11.6 Limiti e assunzioni
11.7 Valutazione
11.8 Ulteriori elementi del rapporto di stima
11.9 Documentazione da utilizzare e allegare alla stima
11.10 Sottoscrizione del rapporto di stima

Capitolo XII – Riesame della valutazione
12.1 Introduzione 
12.2 Campo di applicazione
12.3 Riesame del referto di stima
12.3.1 Riesame a tavolino
12.3.2 Riesame sul campo

Capitolo XIII – Gli standard internazionali e nazionali
13.1 Introduzione 
13.2 International Valuation Standards (IVS) 
13.3 Valuation Standards: il Red Book di Rics 
13.3.1 Il Registered Valuer
13.4 European Valuation Standards 
13.4.1 Recognised European Valuer (REV)
13.5 Codice delle valutazioni immobiliari 
13.6 Linee guida Abi 
13.6.1 Struttura delle Linee guida 
13.6.2 Codice di condotta dei periti
13.6.3 Definizione di perito indipendente
13.6.4 Principi etici 

Capitolo XIV – Il valutatore certificato
14.1 Introduzione
14.2 La norma UNI 11558:2014
14.2.1 La prassi di riferimento UNI/PdR 19:2016
14.3 Requisiti per la certificazione 
14.3.1 Conoscenze, abilità e competenze del valutatore 
14.3.2 Formazione del valutatore
14.4 Il percorso di certificazione 
14.4.1 Requisiti per l’accesso al livello “base”
14.4.2 Requisiti per l’accesso al livello “avanzato”
14.4.3 Esame di certificazione 
14.4.4 Passaggio dal livello base al livello avanzato 
14.5 Il rilascio del certificato
14.5.1 Uso del marchio
14.6 Il codice deontologico 
14.7 Sorveglianza, sanzioni e rinnovo

Capitolo XV – Stima delle aree edificabili
15.1 Generalità
15.2 Metodi di stima 
15.2.1 Valore di mercato
15.2.2 Extraction method 
15.3 Casi particolari
15.4 Documentazione necessaria per la stima

Capitolo XVI – Stima di immobili in sviluppo
16.1 Generalità 
16.2 Campo di applicazione
16.3 Stato avanzamento lavori 
16.3.1 Esempio perizia SAL

Capitolo XVII – Stima di immobili agricoli
17.1 Introduzione
17.2 Definizioni
17.3 Metodi di calcolo della consistenza 
17.4 Fondi rustici
17.5 Principali tipologie di fabbricati rurali
17.5.1 Stima di fabbricati destinati ad agriturismo
17.5.2 Depuratori e vasche per liquami 
17.5.3 Serre
17.5.4 Immobili agroindustriali 
17.5.5 Stima dei boschi
17.6 Aspetti estimativi per la valutazione di immobili rurali
17.7 Contenuti minimi del rapporto di stima
17.7.1 Il bilancio estimativo dell’azienda agraria
17.8 Esempio di rapporto di stima agrario

Capitolo XVIII – Stima di immobili a destinazione residenziale
18.1 Generalità
18.2 Classificazione delle abitazioni 
18.2.1 Abitazioni di tipo signorile 
18.2.2 Abitazioni di tipo civile - economico - popolare 
18.2.3 Abitazioni di tipo ultrapopolare 
18.2.4 Abitazioni in villini e ville 
18.2.5 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici 
18.2.6 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi 

Capitolo XIX – Stima di immobili a destinazione commerciale e terziaria
19.1 Immobili commerciali
19.1.1 Negozi di vicinato 
19.1.2 Medie e grandi strutture di vendita
19.1.3 Centri commerciali
19.2 Immobili del segmento terziario

Capitolo XX – Stima dei fabbricati industriali
20.1 Generalità
20.2 Implicazioni estimative
20.2.1 Immobili industriali fungibili
20.2.2 Immobili non fungibili

Capitolo XXI – Stima di immobili a destinazione ricettiva
21.1 Generalità
21.1.1 Esercizi alberghieri 
21.1.2 Esercizi complementari 
21.2 Considerazioni estimative
21.2.1 Metodi di stima

Capitolo XXII – Casi estimativi particolari
22.1 Stima di impianti fotovoltaici 
22.2 Usufrutto e nuda proprietà
22.2.1 Stima dell’usufrutto
22.2.2 Stima della nuda proprietà
22.3 Stima dei fabbricati realizzati su aree concesse in diritto di superficie 
22.3.1 Stima del diritto del concedente
22.3.2 Stima del diritto di superficie
22.4 Stima di immobili in enfiteusi
22.4.1 Quesiti estimativi nell’enfiteusi 

Capitolo XXIII – Stime per frazionamento e restrizione
23.1 Generalità
23.2 Stima per frazionamento ipotecario
23.2.1 Esempio di stima per frazionamento
23.3 Stima per restrizione di ipoteca 
23.3.1 Esempio di stima per restrizione di ipoteca 

Capitolo XXIV – Immobili inidonei a costituire una valida garanzia ipotecaria
24.1 Generalità
24.2 Cave e torbiere
24.3 Luoghi di culto e di sepoltura 
23.4 Immobili per esigenze pubbliche 
23.5 Immobili privati gravati da uso civico