Guida all'IVA in edilizia e nel settore immobiliare

Aggiornato con la Legge di Bilancio 2018 (Legge n. 205/2017) e il Decreto fiscale 2018

Questa Guida operativa affronta le varie problematiche relative al regime Iva (e Imposta di Registro e Ipo-Catastali) nel settore dell’edilizia e immobiliare in genere, alla luce delle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2018 e il Decreto fiscale e delle più recenti circolari, risoluzioni e sentenze emanate anche ad inizio anno.

Fulcro della trattazione sono gli Schemi riassuntivi, suddivisi per tipologie di immobili e di operazione, che sintetizzano il maggior numero di casistiche possibili in un unico schemafacile da consultare e da stampare.

Completato da una serie di facsimili per la richiesta, da parte dell’acquirente/committente, dell’applicazione dell’aliquota Iva agevolata, il testo esamina gli argomenti più significativi concernenti l'iva in edilizia, senza tralasciare la normativa di riferimento e fornisce in caso di aggiornamenti sulla materia, contenuti on line gratuiti.

Marco Righetti, Dottore Commercialista presso lo Studio dott. Righetti & Associati in Castelnuovo del Garda, in qualità di partner. È specializzato in consulenza societaria e fiscale con particolare riferimento alle imprese che operano nel settore edilizio, immobiliare e turistico.
È iscritto all’Ordine dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di Verona e ai Revisori Legali e collabora da dieci anni con la rivista telematica “Commercialista Telematico”.

Indice

CAPITOLO 1 - AMBITI SOGGETTIVI
1.1. - Classificazione delle Imprese in Edilizia
1.2. - Cooperative
1.3. - Soggetti con i requisiti “prima casa” - Iva al 4% o Registro al 2%
1.4. - Soggetti senza i requisiti “prima casa” - Iva al 10%/22% o Registro al 9%
1.5. - Professionisti
1.6. - Imprenditori agricoli
1.7. - Enti pubblici e privati
1.8. - Onlus e Enti del Terzo settore
1.9. - Parrocchie
1.10. - Soggetti con regime di detrazione Iva superiore o meno al 25%

CAPITOLO 2 - AMBITI OGGETTIVI
2.1. - Aree fabbricabili e non fabbricabili
2.2. - Piani particolareggiati, convenzionati, Peep e Pip 
2.3. - Unità abitative e unità strumentali
2.4. - Prima casa
2.5. - Unità abitativa di lusso (caratteristiche principali)
2.6. - Pertinenze
2.7. - Fabbricati costruiti con le caratteristiche “Legge Tupini” 
2.8. - Edifici assimilati alle abitazioni non di lusso
2.9. - Residenze turistico-alberghiere
2.10. - Abitazioni in residence
2.11. - Abitazioni non ultimate o al grezzo
2.12. - Alloggi sociali
2.13. - Immobili vincolati (immobili di interesse storico, artistico e archeologico)
2.14. - Immobili rurali
2.15. - Immobili c.d. “fantasma”
2.16. - Materie prime e prodotti finiti (acquisto)
2.17. - Prestazioni di servizi (distinzione tra appalto e fornitura)
2.18. - Opere di urbanizzazione primaria e secondaria
2.19. - Interventi di recupero edilizio (manutenzioni e ristrutturazioni)
2.20. - Abbattimento delle barriere architettoniche
2.21. - Opere condominiali
2.22. - Piscine (acquisto e realizzazione)
2.23. - Lavori di giardinaggio
2.24. - Impianti fotovoltaici e pannelli solari
2.25. - Lavori di rimozione e smaltimento amianto
2.26. - Noleggio di ponteggi

CAPITOLO 3 - OPERAZIONI VARIE
3.1. - Riforma del settore immobiliare D.L. 223/2006 e successive modifiche - cenni
3.2. - La variazione dell’aliquota Iva ordinaria
3.3. - Le modifiche introdotte dalla Legge di Stabilità 2011 e dal Decreto Sviluppo 2012
3.4. - Le variazioni in vigore dal 2014 riguardanti l’imposta di registro
3.5. - Momento di effettuazione delle operazioni ai fini Iva
3.6. - Locazioni di immobili
3.7. - Locazioni turistiche
3.8. - La cedolare secca sulle locazioni abitative
3.9. - Il “rent to buy” e altre forme alternative di stimolo delle compravendite immobiliari
3.10. - Credito d’imposta per riacquisto “prima casa”
3.11. - Operazioni immobiliari a causa o in occasione di separazione e divorzio
3.12. - Casi particolari assimilati o meno ai trasferimenti 
3.13. - Cessione di fabbricato per atto della pubblica autorità
3.14. - Leasing immobiliari 
3.15. - Donazioni e successioni di immobili
3.16. - Data di ultimazione lavori e cessione di fabbricato in corso di costruzione
3.17. - Appalti con operazioni soggette a diverse aliquote Iva
3.18. - Appalti: casi particolari
3.19. - Responsabilità solidale negli appalti
3.20. - Variazione di destinazione di uso degli immobili
3.21. - Caparra e acconti
3.22. - Immobiliari, detrazione dell’Iva e pro-rata Iva
3.23. - Regime del reverse charge
3.24. - Split payment
3.25. - Rimborso Iva in edilizia
3.26. - Accertamento, valore normale, solidarietà Iva del cessionario - cenni
3.27. - Responsabilità del cedente e del cessionario per l’applicazione dell’Iva ridotta
3.28. - Acquisto di immobile in costruzione e tutela degli acquirenti - cenni
3.29. - Trasferimento di denaro e transazioni immobiliari - cenni
3.30. - Lavori edilizi e permessi - cenni
3.31. - Piano casa
3.32. - Attestato di prestazione energetica - cenni
3.33. - Documento unico di regolarità contributiva - cenni
3.34. - Eventi sismici e calamità naturali - rimandi
3.35. - Imposte dirette nel settore immobiliare - cenni
3.36. - Territorialità Iva, trasferimenti immobiliari e prestazioni di servizi su immobili

CAPITOLO 4 - SCHEMI RIASSUNTIVI
Tabella 1 - Vendita di fabbricati abitativi a un privato
Tabella 2 - Vendita di fabbricati abitativi a una impresa
Tabella 3 - Vendita di fabbricati strumentali (B, C, D, E, A/10)
Tabella 4 - Vendita di terreni
Tabella 5 - Locazione di fabbricati abitativi
Tabella 6 - Locazione di fabbricati strumentali
Tabella 7 - Leasing di fabbricati abitativi
Tabella 8 - Leasing di fabbricati strumentali
Tabella 9 - Locazione di terreni
Tabella 10 - Leasing di terreni
Tabella 11 - Prestazioni di servizi per fabbricati abitativi o a prevalente destinazione abitativa
Tabella 12 - Prestazioni di servizi per la realizzazione di immobili non abitativi
Tabella 13 - Vendita di beni e materiali per fabbricati abitativi o a prevalente destinazione abitativa
Tabella 14 - Vendita di beni e materiali per la realizzazione di immobili non abitativi

CAPITOLO 5 - MODULI PER LA RICHIESTA DELL’IVA AGEVOLATA
5.1. - Richiesta Iva agevolata, appalto per la costruzione prima casa
5.2. - Richiesta Iva agevolata, appalto per la costruzione di garage prima casa
5.3. - Richiesta Iva agevolata, acquisto immobile prima casa (anche se non ultimato - al grezzo)
5.4. - Richiesta Iva agevolata, acquisto di garage prima casa (anche se non ultimato - al grezzo)
5.5. - Richiesta Iva agevolata, appalto per la costruzione di abitazione rurale per agricoltore
5.6. - Richiesta Iva agevolata, acquisto da impresa costruttrice di abitazione rurale per agricoltore
5.7. - Richiesta Iva agevolata, assegnazione di immobile prima casa
5.8. - Richiesta Iva agevolata, impresa che costruisce fabbricati Tupini per la rivendita 
5.9. - Richiesta Iva agevolata, opere finalizzate al superamento delle barriere architettoniche
5.10. - Richiesta Iva agevolata, acquisto beni finiti per la costruzione di immobile abitativo non di lusso
5.11. - Richiesta Iva agevolata, acquisto beni finiti per la realizzazione di abitazione rurale per agricoltore
5.12. - Richiesta Iva ridotta, appalto per la costruzione di abitazione non di lusso
5.13. - Richiesta Iva ridotta, appalto per la costruzione di fabbricati “Tupini” 
5.14. - Richiesta Iva agevolata, opere di urbanizzazione e operazioni assimilate
5.15. - Richiesta Iva agevolata, interventi di recupero edilizio
5.16. - Richiesta Iva agevolata, manutenzioni ordinarie e straordinarie edilizia residenziale pubblica
5.17. - Richiesta Iva agevolata, allacciamento alle reti di teleriscaldamento per risparmio energetico
5.18. - Richiesta Iva agevolata, lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria su immobili abitativi
5.19. - Richiesta Iva agevolata, acquisto di garage pertinenza di abitazione non di lusso

CAPITOLO 6 - ALCUNI RIFERIMENTI NORMATIVI
Articolo 10 D.P.R. n. 633 del 26.10.1972 (Legge Iva)
Articolo 17 D.P.R. n. 633 del 26.10.1972 (Legge Iva)
Articolo 17-ter D.P.R. n. 633 del 26.10.1972 (Legge Iva)
Tabella A/2 - parte II - Beni e servizi soggetti all’aliquota del 4% 
Tabella A/3 - parte III - Beni e servizi soggetti all’aliquota del 10%