Il recupero delle quote dei condomini e il pagamento dei fornitori

Il recupero delle quote di spesa per la gestione dei beni e dei servizi comuni dai condomini morosi è un problema di stretta attualità e con chiari riflessi pratici nell’attività dell’amministratore di condominio. 

Che fare, allora?

Questo manuale risponde alle necessità del professionista e offre un supporto teorico e pratico su come agire correttamente e con successo per recuperare le quote dei condomini inadempienti e gestire il pagamento dei fornitori.

A testimonianza dell’impronta operativa, sono associati al volume una raccolta di formulari pronti per l’uso e una rassegna di giurisprudenza, essenziale per delineare le strategie più corrette nella messa in pratica delle procedure di recupero.

Alla fine di ogni capitolo sono proposte delle tabelle di sintesi che forniscono “per punti” gli elementi essenziali della trattazione e gli argomenti sono facilmente reperibili grazie all’utile indice analitico per argomenti, posto al termine dell’opera.

Tra i temi trattati nel manuale, si evidenziano in particolare: 
• i ruoli, le competenze e i poteri in capo all’amministratore e all’assemblea; 
• l’individuazione dei soggetti chiamati a partecipare alle spese (dai proprietari agli inquilini, senza dimenticare gli usufruttuari) e i casi particolari (p.es. il decesso di un proprietario); 
• gli strumenti e le modalità per il recupero delle spese in via giudiziale ed extra giudiziale o tramite l’istituto della mediazione; 
• le obbligazioni nei confronti dei fornitori.

AUTORE

Gianfranco Di Rago Avvocato in Milano, abilitato al patrocinio presso la Suprema Corte di Cassazione, si occupa di diritto civile (www.studiolegaledirago.it). È altresì Giudice onorario del Tribunale Civile di Genova. È stato mediatore civile e formatore accreditato presso il Ministero della giustizia in base al D.M. 180/2010. È altresì formatore in materia di diritto condominiale ed è stato Responsabile Scientifico in numerosi corsi di formazione e aggiornamento per amministratori condominiali in base al D.M. 140/2014. Affianca all’attività professionale quella di ricerca ed editoriale. Da quasi 20 anni collabora con il quotidiano “ItaliaOggi”, per il quale cura la sezione immobiliare, e con numerose altre riviste giuridiche. È autore di numerosi volumi in materia di condominio e locazioni, nonché di articoli e note a sentenza.

INDICE

CAPITOLO I – Il fenomeno della morosità condominiale
1.1 Il fenomeno della morosità condominiale
1.2 A cosa servono i contributi condominiali?
1.3 La disciplina delle spese condominiali
1.4 La natura delle obbligazioni condominiali
1.4.1 Obbligazioni interne ed esterne
1.4.2 La posizione della giurisprudenza
1.4.3 Il nuovo art. 63 disp. att. c.c. introdotto dalla legge di riforma del condominio e la posizione della dottrina
In sintesi

CAPITOLO II – Il ruolo dell’amministratore e dell’assemblea condominiale
2.1 Il ruolo dell’amministratore condominiale
2.1.1 Le attribuzioni dell’amministratore condominiale
2.1.2 Il potere di rappresentanza dell’amministratore condominiale
2.2 Il ruolo del consiglio di condominio
2.3 Il ruolo dell’assemblea condominiale
In sintesi

CAPITOLO III – I soggetti tenuti al versamento dei contributi condominiali
3.1 La proprietà esclusiva dell’immobile e la qualità di condomino
3.2 La comunione dell’unità immobiliare sita in condominio
3.3 Il decesso del condomino
3.4 La vendita dell’immobile di proprietà esclusiva
3.5 L’usufrutto dell’immobile di proprietà esclusiva
3.6 La locazione dell’immobile di proprietà esclusiva
3.7 Il principio dell’apparenza del diritto in ambito condominiale
3.8 La solidarietà nel pagamento degli oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario
3.9 La solidarietà nel pagamento degli oneri condominiali tra chi vende e chi acquista un’unità immobiliare sita in condominio
3.10 L’importanza dell’anagrafe condominiale
In sintesi

CAPITOLO IV – Il recupero stragiudiziale dei crediti condominiali
4.1 L’invio della lettera di messa in mora
4.2 Gli altri strumenti a disposizione dell’amministratore per il recupero del credito condominiale
4.3 L’intervento del legale nella fase di recupero extragiudiziale del credito
4.4 La sospensione del condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni
4.5 La prescrizione dei crediti del condominio
4.6 La mediazione (rinvio)
In sintesi

CAPITOLO V – Il recupero giudiziale dei crediti condominiali
5.1 Il recupero giudiziale dei crediti condominiali
5.2 Il decreto ingiuntivo per il pagamento degli oneri condominiali
5.3 Bilancio consuntivo o bilancio preventivo?
5.4 L’atto di precetto
5.5 Le diverse forme di esecuzione forzata
5.6 La conversione del pignoramento
5.7 L’art. 30 della legge n. 220/2012
In sintesi

CAPITOLO VI – La mediazione e il recupero dei crediti condominiali
6.1 Che cos’è e come funziona la mediazione?
6.1.1 Le caratteristiche principali della mediazione
6.2 La mediazione delle controversie condominiali
6.3 Chi partecipa alla mediazione?
6.4 La mediazione volontaria
6.5 La mediazione può giocare un proprio ruolo nel recupero dei crediti condominiali?
In sintesi

CAPITOLO VII – Le obbligazioni verso i fornitori del condominio
7.1 I debiti dei condomini verso il condominio e quelli del condominio verso i terzi
7.2 Il fondo speciale per le attività di manutenzione straordinaria e le innovazioni
7.3 Le modalità di recupero forzoso del credito vantato dai fornitori nei confronti del condominio
7.3.1 Il titolo esecutivo
7.3.2 Il pignoramento del conto corrente condominiale
7.3.3 La comunicazione dei dati dei condomini morosi
7.3.4 Le modalità di escussione dei condomini da parte del creditore del condominio
7.3.5 Considerazioni finali
7.4 Morosità dei condomini e distacco dei servizi essenziali: acqua, gas ed energia elettrica
In sintesi

Indice analitico

Contenuti aggiuntivi