ESIBIZIONE CERTIFICATO ABITABILITA’ O AGIBILITA’

05/06/2006

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La Corte di Cassazione terza sezione civile, con la Sentenza n. 8409 depositata l’11 Aprile 2006, ha ribadito che costituisce obbligo del locatore anche quello di procurare il certificato di abitabilità al conduttore, sia quando l’immobile è destinato ad uso di abitazione sia quando l’utilizzo è commerciale o di deposito. In caso contrario viene a verificarsi una situazione di grave "illiceità", e il conduttore potrà richiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno. Così ha stabilito una sentenza della Cassazione Civile Sez. III.

Il fatto riguarda la locazione di un seminterrato da adibire a deposito merci.
Il conduttore aveva successivamente appreso del mancato rilascio dei certificati delle competenti autorità amministrative nonché l'autorizzazione sanitaria discendente. Per questo motivo non avendo potuto utilizzare i locali come deposito commerciale si vedeva costretto a interrompere i rapporti di fornitura di generi di erboristeria, dietetica e macrobiotica.
Un motivo che l’avevano portato a porre fine all'attività per il quale aveva affittato il locale, vedendosi costretto infine a recedere dal contratto di locazione in questione. Appellandosi al fatto che l'art. 4 D.p.r. 22 aprile 1994, n. 425 prevede che " 1. Affinché gli edifici, o parti di essi, indicati nell'art. 220 del regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265, possano essere utilizzati, è necessario che il proprietario richieda il certificato di abitabilità al sindaco, allegando alla richiesta il certificato di collaudo, la dichiarazione presentata per l'iscrizione al catasto dell'immobile, restituita dagli uffici catastali con l'attestazione dell'avvenuta presentazione, e una dichiarazione del direttore dei lavori che deve certificare, sotto la propria responsabilità, la conformità rispetto al progetto approvato, l'avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti. 2. Entro trenta giorni dalla data di presentazione della domanda, il sindaco rilascia il certificato di abitabilità; entro questo termine, può disporre una ispezione da parte degli uffici comunali, che verifichi l'esistenza dei requisiti richiesti alla costruzione per essere dichiarata abitabile. 3. In caso di silenzio dell'amministrazione comunale, trascorsi quarantacinque giorni dalla data di presentazione della domanda, l'abitabilità si intende attestata. In tal caso, l'autorità competente, nei successivi centottanta giorni, può disporre l'ispezione di cui al comma 2 del presente articolo, e, eventualmente, dichiarare la non abitabilità, nel caso in cui verifichi l'assenza dei requisiti richiesti alla costruzione per essere dichiarata abitabile. 4. Il termine fissato al comma 2 del presente articolo, può essere interrotto una sola volta dall'amministrazione comunale esclusivamente per la tempestiva richiesta all'interessato di documenti che integrino o completino la documentazione presentata, che non siano già nella disponibilità dell'amministrazione, e che essa non possa acquisire autonomamente. 5. Il termine di trenta giorni, interrotto dalla richiesta di documenti integrativi, inizia a decorrere nuovamente dalla data di presentazione degli stessi".

Tocca quindi al proprietario con obbligo di curare l'ottenimento del certificato di abitabilità, posto a tutela delle esigenze igieniche e sanitarie da mostrare all’inquilino, nonché per rispettare gli interessi urbanistici comunali, richiedendo l'accertamento pubblico che verifichi la sussistenza delle condizioni di salubrità, stabilità e sicurezza dell'edificio (v. Cass. pen., 7/2/1997, n. 4311).
Ciò al fine di ottenere - appunto - l'idoneità dell'immobile ad essere "abitato" e più generalmente ad essere frequentato dalle persone fisiche.

Se il locale è dato in locazione, tale obbligo deve ritenersi incombente (tranne per i casi di autorizzazioni amministrative - come ad es. l'iscrizione alla camera di commercio ovvero di quelle di pubblica sicurezza necessarie all'esercizio di specifiche attività o per poter adibire l'immobile a pubblici spettacoli) al locatore, proprietario o titolare del potere di disposizione sulla cosa.
La mancata esibizione del certificato di abitabilità determina quindi la nullità del contratto per illiceità dell'oggetto.


a cura di Salvo Sbacchis
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