IL MERCATO DEL FACILITY MANAGEMENT

03/07/2006

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Fino a poco tempo fa l'amministrazione condominiale e la gestione dei servizi degli immobili (pulizia, manutenzione, catering ecc.) erano svolti dai dipendenti delle società che però non possedevano un particolare know how, se non quello dato dalla loro esperienza giornaliera.
Tra la seconda metà degli anni Novanta ed il 2000, però, improvvisamente si è sviluppata una nuova tendenza legata soprattutto alla nascita dei fondi immobiliari: le grandi imprese bancarie e assicurative hanno cominciato, attraverso operazioni di spin off, a cedere il loro patrimonio immobiliare e c’è stata un’accelerazione verso una "finanziarizzazione" delle attività immobiliari.

Si è, infatti, cominciato a prender coscienza del fatto che per l'amministrazione di un patrimonio immobiliare c’è bisogno di società specializzate in quanto la questione non è così semplice. Sono nate, quindi, riprese dall'esperienza americana e britannica, da cui peraltro riprendono i nomi, società di property management, volte cioè all'amministrazione ed alla gestione di un immobile o di una serie di immobili, così come società di facility management, volte, invece, alla pianificazione, integrazione, gestione e controllo di tutti i servizi tecnici e generali.
Con il tempo entrambe le attività tendono ad evolversi e a diventare sempre più specializzate: l'attività di property management, ad esempio, che una volta era indirizzata solo alla gestione amministrativa dell'immobile (spese condominiali, recupero affitti ecc.), oggi tende a valorizzare l'immobile usufruendo di attività tipo il censimento catastale, la rinegoziazione degli affitti, la contabilità, il fisco, il recupero crediti di cui, a fine anno, bisogna presentare un preciso "reporting" al cliente.

Per quanto riguarda, invece, l'evoluzione del facility management, secondo una ricerca del Cresme effettuata lo scorso anno, che riscontra come questo tipo di attività aveva un mercato di circa 20 miliardi di euro nel 2003 con un potenziale di 140 miliardi di euro, sia ancora più rapida e radicata: le società che si occupano di queste attività sono specializzate in diversi settori anche se provenienti da origini diverse. Secondo il Cresme, infatti, ci sono società specializzate nell’igiene ambientale (Manutencoop, Lanital, Gamba e Gorla), società specializzate nei servizi immobiliari veri e propri (Pirelli Re facilità, Romeo, Norman, Stigefi), società specializzate nel settore impiantistico (Guerrato, Gemmo,Carbotermo, Energy Service, Astrim, Johnson Control) e gli operatori "captive" (Ingest, Sieco, Enel Re, FerServizi).

Secondo il direttore generale di Pirelli Re Facility Managment, Andrea Matteoli, inoltre, l'evoluzione va verso un’ altra sofisticazione ovvero l'applicazione del metodo del "costo a postazione" (CAP) che ha come obiettivo quello di ottimizzare il costo per persona dello spazio occupato, tenendo in considerazione la location e l’erogazione dei servizi all'edificio e alle persone. Secondo, poi, Silvano Curcio, docente all'Università di Napoli Federico II e direttore di Terotec, il laboratorio tecnologico di facility management, rapida evoluzione ha ottenuto il global service, ovvero il sistema innovativo di appalto integrato di servizi di gestione e manutenzione basato sui "risultati" adottato sempre più in modo massiccio da committenti pubblici e privati per i loro patrimoni immobiliari e urbani.

Negli ultimi anni, comunque, è da sottolineare come i soggetti pubblici abbiano scoperto i servizi di property e facility management: il presidente di Manutencoop, Claudio Lavorato, infatti, sottolinea come il Comune di Rimini ha deciso di adeguarsi al facility management affidando loro la propria gestione in modo da avere un unico interlocutore e svolgere meglio l’attività di controllo.


A cura di Paola Bivona
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