ANALISI NOMISMA

I dati emersi in questo semestre dalla consueta indagine Nomisma sui 13 maggiori mercati immobiliari italiani smentiscono quanti avevano gridato al pericolo di un imminente scoppio della tanto evocata bolla immobiliare.
Ne sono testimonianza la ripresa della domanda abitativa (più cauta che in passato rispetto alle scelte d'acquisto e di investimento, ma comunque presente e selettiva), il sostanziale mantenimento delle tempistiche di vendita in tutti i comparti analizzati, la tenuta degli sconti applicati sui prezzi e la diffusa crescita delle quotazioni di compravendita (in alcuni casi superiore a quella evidenziata lo scorso semestre).

Nel corso dei primi sei mesi del 2006, infatti, i prezzi delle abitazioni sono cresciuti mediamente del 3,7%, mentre per uffici e negozi gli incrementi sono stati leggermente più contenuti (rispettivamente 3,1% e 3,2%).

Se è vero che, osservando gli incrementi annuali, quello appena registrato risulta essere il più contenuto dal 2000, è vero anche, però, che l'ultimo semestre ha fatto segnare una crescita inattesa, in parziale controtendenza rispetto a quanto osservato a fine 2005.

Su tale quadro in chiaro-scuro si individuano inoltre alcuni fattori esogeni (sostenibilità dei prezzi rispetto alla redditività degli immobili, crescita dell'offerta di immobili, aumento dei tassi di interesse e, come le recenti vicende sembrano presagire, inasprimento della fiscalità), che a seconda della tempistica e dell'intensità con cui si manifesteranno, potrebbero avere impatti rilevanti sul mercato.

Per quanto riguarda il primo aspetto citato, il rapporto fra prezzi e canoni, indice della sostenibilità dei primi in relazione alla redditività potenziale ottenibile dagli investimenti immobiliari, si nota il raggiungimento dei livelli più elevati degli ultimi 20 anni.
Infatti, la recente differenza nelle velocità di crescita di prezzi (più rapidi) e canoni (pressoché stabili) è all'origine dell'incremento del rapporto fra le due grandezze e potrebbe lasciare presagire, entro breve, una loro riarmonizzazione, così da riportare il loro rapporto su livelli più vicini alla media storica.

Infine, la tematica della fiscalità sugli immobili recentemente introdotta dal decreto legge del 30 giugno 2006 (n. 223/2006) è quella che sta facendo più discutere la real estate community.
Con il citato decreto legge, infatti, oltre che intervenire su competitività e liberalizzazioni, il Governo ha inteso modificare radicalmente l'imposizione fiscale sulle attività immobiliari eliminando il regime dell'IVA detraibile per sostituirlo con la tassa di registro al 10%.

I due principali e diretti effetti negativi dell'attuale formulazione del Decreto, oltre alla rettifica dell'IVA di cui sopra, sono rappresentati:

• dall'indetraibilità a regime dell'IVA assolta sugli acquisti di beni e servizi che determina un incremento di pari importo dei costi di manutenzione e di gestione degli immobili;
• dall'effetto depressivo sui prezzi di vendita degli immobili riveniente dall'applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale;

Inoltre, il decreto sopra citato avrebbe sicuramente ripercussioni in via indiretta su:

• mercato delle compravendite, congelando di fatto le transazioni in atto ed in programma;
• sistema bancario per gli effetti deleteri che si verrebbero a determinare sulla capacità delle società/fondi di servire il debito oltre che per gli effetti più specifici sui finanziamenti dell'IVA;
• afflussi di capitale nazionale ed internazionale che a seguito degli impatti negativi della nuova misura sarebbero indotti a riconsiderare le proprie destinazioni di investimento su altri Paesi.