NOVITÀ SUL FRONTE IMMOBILI

10/10/2006

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Alla luce del decreto legge 223/2006 convertito dalla legge 248 del 4 agosto ed visto che questo è il periodo preferito dagli italiani per le compravendite di immobili, è utile fare il punto delle novità introdotte nell’ultimo periodo e che hanno prodotto effetti positivi e negativi.
Ma vediamo quali sono le imposte che gravano sull’acquirente relativamente all’acquisto di un immobile.

Base imponibile dell'imposta è:
  • il “valore normale” dell’immobile (prezzo o corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata la operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi. Per la determinazione del valore normale si fa riferimento, in quanto possibile, ai listini o alle tariffe dell'impresa che ha fornito i beni o i servizi e, in mancanza, alle mercuriali e ai listini della camera di commercio più vicina, alle tariffe professionali e ai listini di borsa), per i trasferimenti con I.V.A.;
  • il “valore catastale” per le compravendite stipulate tra persone fisiche che non agiscono quali titolari di partita IVA (viene tassata la rendita catastale rivalutata, a prescindere del prezzo dichiarato nel contratto).
Una novità introdotta dal decreto legge 223/2006 è l’inserimento nel rogito del valore reale a cui è avvenuta la compravendita. Se tale valore è stato sottovalutato nell’atto, si può incorrere nelle sanzioni fiscali: le imposte saranno comunque ricalcolate rispetto al valore di cessione dell’immobile e inoltre verrà inserita una penale pari al 50% della differenza tra quanto pagato e il nuovo calcolo delle imposte.

Per meglio chiarire, è utile fare un esempio.
Supponendo di acquistare da un privato una prima casa, è previsto che si debba pagare il 3% del valore catastale più 168+168 euro.
Se la casa viene acquistata per un valore pari a 300.000 euro e il suo valore catastale è 150.000 euro, le imposte dovute sono pari a 4.836 euro. Se, come è uso, nel rogito sono dichiarati solo 200.000 euro e il Fisco se ne accorge, si ricalcolano le imposte sulla base di 300.000 euro, che quindi salgono a 9.336 euro, in più c’è la sanzione che è pari al 50% della differenza tra le due imposte, cioè: (9.336-4836) / 2 = 2.250 euro.

Una novità favorevole all’acquirente di un immobile con caratteristiche di prima casa e che vi abiti stabilmente è la possibilità a partire dal 2007 di portare in detrazione il 19% di quanto versato all’agenzia immobiliare entro un limite massimo imponibile di 1.000 euro.
In questo caso è necessario allegare al rogito un’apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che indichi l’importo dell’onorario, le modalità di pagamento, la p.iva o codice fiscale dell’intermediario. E’ necessario, inoltre, che il mediatore sia regolarmente iscritto negli appositi elenchi delle Camere di commercio e che l’onorario sia regolarmente fatturato.

A cura di Gianluca Oreto
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