USO DELLA COSA COMUNE

30/01/2007

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Per l’uso singolo delle parti comuni non è in indispensabile chiedere il consenso di assemblea degli altri condomini o il permesso dell’amministratore. Secondo quanto previsto dal Codice Civile all’art. 1102 ”Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.”

È evidente che esistono delle limitazioni nell’applicazione del suddetto art. 1102 del C.C., le prime limitazioni sono quelle dettate dal regolamento di condominio che potrebbe prevedere limiti anche non previsti dalla legge ma accettati e sottoscritti da tutti i condomini.

Le altre limitazioni sono imposte oltre che dallo stesso art. 1102 del C.C. anche dall’art. 1120 che recita:”I condomini, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.” Le principali limitazioni al miglioramento delle parti comuni da parte di un solo condomino sono,
  1. le modifiche devono essere eseguite a spese di chi le decide;
  2. non deve essere modificate o alterata la destinazione d’uso della parte condominiale;
  3. non bisogna impedire agli altri condomini di far uso eguale della parte comune
  4. non bisogna causare danno agli altri condomini;
  5. non bisogna alterare il decoro architettonico;
  6. non bisogna rendere le parti comuni inservibili all’suo di un solo condomino;
  7. non bisogna creare pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato

LA GIURISPRUDENZA:
Antenne telefoniche
Le antenne telefoniche e i relativi cablaggi,se di modeste dimensioni e non lesive del decoro architettonico, rappresentano un uso legittimo della cosa comune.
Sentenze: Tribunale di Venezia, 1224/2000, Tribunale di Piacenza, 51/1998

Ascensore
L’installazione a carico di un solo condomino di un ascensore è lecita, anche in presenza di una delibera assembleare contraria.
Sentenze: Cassazione 3508/1999, 4252/1994

Autoclave
Un autoclave, collocata in una parte non altrimenti utilizzabile dell’androne comune e predisposta per l’utilizzazione da parte di tutti gli altri condomini, non costituisce innovazione ma uso lecito ai sensi dell’articolo 1102 del Codice Civile
Sentenze: Cassazione , 2746/1989

Balconi
È possibile costruire balconcini sulle mansarde se ciò non lede il decoro e non diminuisce aria e luce all’appartamento sottostante. Possono non operare le norme sulle distanza legali.
Sentenze: Cassazione, 7044/2004

Canne fumarie
L’installazione, in appoggio al muro condominiale e vicino alla finestra di un condominio, della canna fumaria di un locale di altro condomino (o del suo inquilino), è un’iniziativa lecita. Non è possibile installarla invece all’interno del muro comune, perché limita diversi possibili utilizzi del muro da parte dell’appartamento confinante .
Sentenze: Cassazione 2998/2001, 15394/2000, 8852/2004

Cassette postali, campanelli
È nulla la delibera che, che stabilendo di modificare la pulsantiera e la dislocazione delle cassette postali impedisce a un condomino di installare un campanello e una cassetta postale extra a proprie spese
Sentenze: Tribunale di Firenze 1003/1995

Cortile
Non costituisce abusiva utilizzazione dell’intercapedine comune di un edificio in condominio, accessibile soltanto dal giardino del condomino interessato, la collocazione di due serbatoi in lamiera per il gasolio e di un vaso di espansione per l’impianto di condizionamento. Vietato invece parcheggiare stabilmente l’auto, se ciò impedisce un pari diritto da parte degli altri. Vietato installare un macchinario che intralcia la manovra degli automezzi
Sentenze: Cassazione 12344/1997, 3640/2004, 23608/2006

Fabbricati singoli
L’innesto sul muro perimetrale dell’edificio comune di una costruzione di esclusiva proprietà di un condomino non è lecito senza il consenso di tutti, in quanto non è volto al miglior godimento della parte di fabbricato di proprietà esclusiva, ma non a favore di un imobile distinto dall’edificio comune.
Sentenze: Cassazione 16117/2000

Finestre
Non ci si può appellare all’articolo 1102 del codice quando il regolamento condominiali vieti – pena il ripristino dello stato di fatto - certe opere e in particolare una doppia finestra, mediante installazione di un secondo telaio. Lecita l’installazione di un lucernaio sul tetto comune.
Sentenze: Cassazione 24509/1997, 1498/1998

Impianti
L’installazione di un impianto, che debba considerarsi indispensabile ai fini della effettiva abitabilità dell’appartamento, può derogare dalle distanze legali ma non dai divieti stabiliti dall’articolo 1102 del Codice Civile. Un condomino non può eseguire innovazioni sul tratto di pertinenza del proprio appartamento dell’impianto comune di riscaldamento., interrompendo il percorso delle tubature, così da impedire l’utilizzazione dell’impianto da parte degli atri condomini.
Sentenze: Cassazione 13285/2001, 7752/1995, 4023/1996

Locazione
L’articolo 1102 tutela l’uso diretto e non quello indiretto dei beni comuni. Pertanto, in caso di impossibilità d’uso dei beni comuni, è possibile locarli a terzi, preferendoli ai condomini, anche a condizioni economiche meno vantaggiose.
Sentenze: Cassazione 4131/2001

Pavimenti: abbassamento livello
L’abbassamento di 40 cm per conseguire l’altezza abitabile minima di un locale, non è lecito perché il condominio potenzialmente potrebbe decidere un diverso uso del sottosuolo comune.
Sentenze: Cassazione 8119/2004

Pianerottoli, scale
L’apertura di una porta su un pianerottoli avente le medesime caratteristiche di quella già esistente nella parete di fronte è lecita. Viceversa è lesiva del decoro architettonico se è aperta a un livello inferiore rispetto a quello del pianerottolo della scala condominiale.
Sentenze: Cassazione 12413/2001, 5400/1998

Pluviali
Si a un nuovo tubo di scarico collegato ai pluviali del tetto.
Sentenze: Cassazione 3258/2004

Porte
Un’apertura nel muro comune al fine di mettere in comunicazione due unità immobiliari compreso nello stesso condominio è legittima. Non lo è se mette in comunicazione locali di sua esclusiva proprietà con altri estranei al condominio.
Sentenze: Cassazione 6069/1998, 360/1995

Ringhiere, parapetti

Permesso installarli sul lastrico solare ad uso esclusivo. Costituisce esercizio del diritto di proprietà e non di quello di servitù, per cui non trovano applicazione le norme che disciplinano le veduto su fondi altrui.
Sentenze: Cassazione 13261/2004

Riscaldamento: distacco
Lecito distaccarsi dal centralizzato, anche se non assentito in assemblea, se il condomino dimostra che non derivi un aggravio di spese per i condomini e purché continui a partecipare alle spese di conservazione dell’impianto centralizzato.
Sentenze: Cassazione 5974/2004

Scarico
È possibile l’utilizzazione di uno scarico comune senza alterarne la destinazione e senza impedirne il pari uso.
Sentenze: Cassazione 5660/2000

Sottosuolo
È violato l’articolo 1102 del Codice civile con la costruzione nel sottosuolo del fabbricato condominiale di un ampio vano destinato a un solo condomino, impedendo agli altro condomini di fare uso del sottosuolo.
Sentenze: Cassazione 6921/2001

Tettoia
Non è consentita la costruzione di un patio delimitato da parapetti che ingloba muro condominiale e impedisce la veduta in appiombo dalla finestra sovrastante.
Sentenze: Cassazione 17868/2003

Vetrine
L’apposizione da parte di un commerciante di una vetrina nell’androne condominiale è uo lecito della cosa comune, in quanto la nozione di apri uso non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo.
Sentenze: Cassazione 1499/1998, 1554/1997

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