POSSIBILE USO COMMERCIALE

14/03/2007

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Quando al pian terreno degli edifici si trova un porticato allora, gli spazi condominiali, possono essere utilizzati anche dagli utenti degli esercizi commerciali presenti in queste zone.
L’assetto della costruzione, infatti, così come concepita dal costruttore o il seguente assenso, tacito o esplicito, dei condomini fa sì che si possa dar luogo ad una servitù di uso pubblico di spazi di proprietà di un condominio tanto da farli accomunare a beni comunali.
La presenza di negozi e la realizzazione del porticato fa intendere, infatti, la volontà da parte del proprietario di rendere pubblico l’utilizzo del bene privato che, a seguito di accordi con il Comune o dell’utilizzo reiterato, viene equiparato a suolo pubblico anche per quanto riguarda l’occupazione.

E’, infatti, legittima l’autorizzazione che il Comune può concedere all’esercente di un locale per occupare parte del porticato condominiale con sedie e tavolini a patto che non venga pregiudicato il passaggio pedonale.
L’inosservanza di tale priorità, di fatto, è l’unica motivazione che, a seguito di apposito provvedimento, può far venir meno il severo vincolo che concede, al pubblico, la fruizione di un bene privato.

In questa situazione in cui il bene condominiale è utilizzato da una quantità indeterminata di persone per un arco di tempo continuato si determina, di fatto, l’assoggettamento del bene stesso al regime del demanio pubblico, compresi gli oneri della manutenzione ordinaria e straordinaria della pavimentazione che passa, quindi, all’ente locale.
L’ente, infatti, provvede a mantenerlo in condizioni tali da evitare condizioni pregiudizievoli per coloro che ne fanno uso, anche se il bene resta di proprietà del condominio.

Discorso diverso va fatto per le zone destinate a parcheggio esclusivo del condomino: in questo caso, infatti, il condominio è autorizzato a installare delle sbarre che consentano l’uso esclusivo di questa zona alle auto dei condomini senza pregiudicare, peraltro, il passaggio pedonale del resto della comunità verso i negozi che su di esso si affacciano.

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stoned
03/01/2016 10:49
Questo articolo mi lascia assai perplesso... Esempio: quando si interviene su aree condominiali, i comuni che conosco, richiedono l'assenso del condominio, quindi se l'assenso non si riesce ad averlo, la pratica non arriva a buon fine. E' pur vero che sistemare tavoli e sedie sotto un porticato, non dovrebbe richiedere alcuna pratica edilizia (salvo che nessuno tiri in ballo il cambio di destinazione senza opere), ma se qualcuno scrive all'amministratore cosa succede? In ultimo, circa l'assoggettamento all'uso pubblico di beni privati non è affatto così immediato: da tecinco del Servizio Patrimonio Comunale, posso testimoniare che questa materia è fra le maggiori cause di cotenzioso con i privati. Semplici "accordi", che magari possono essere prescrizioni riportate in calce a vecchie licenze, concessioni edilizie o covenzioni di lottizzazione, non producono esattamente gli affetti sperati se non si redige un atto scitto, registrato e trascritto. E' vero che esiste addirittura la "dicatio ad patriam", ovvero una particolare istituzione di diritto pubblico che prevede l'insorgere di diritti reali su beni privati allorquando il legittimo proprietario del bene si comporti in modo tale da mettere il bene a disposizione della collettività, come pure, trascorsi i tempi necessari, può intervenire l'avvenuta usucapione del diritto, ma, in quest'ultimo caso, vi è l'onere della prova in luogo di causa civile, per poi giungere a farsi riconoscere il diritto per mezzo di sentenza ecc... Dulcis in fundo: ci guardiamo bene dall'eseguire la manutenzione su beni di proprietà privata. Ovvero, cosa ne pensa la Corte dei Conti della spesa che ne deriva?
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