CIRCOLARE DEL NOTARIATO

19/03/2008

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Come abbiamo avuto modo di comunicare in una precedente news, è stato recentemente emanato il decreto del Ministero dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37 recante “Regolamento concernente l'attuazione dell'articolo 11-quaterdecies, comma 13, lettera a) della legge n. 248 del 2 dicembre 2005, recante riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti all'interno degli edifici.”.
L’articolo 13 dello stesso recita testualmente: “I soggetti destinatari delle prescrizioni previste dal presente decreto conservano la documentazione amministrativa e tecnica, nonché il libretto di uso e manutenzione e, in caso di trasferimento dell'immobile, a qualsiasi titolo, la consegnano all'avente causa. L'atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza e contiene in allegato, salvo espressi patti contrari, la dichiarazione di conformità ovvero la dichiarazione di rispondenza di cui all'articolo 7, comma 6. Copia della stessa documentazione è consegnata anche al soggetto che utilizza, a qualsiasi titolo, l'immobile.”

In verità tale articolo 13 appare poco chiaro per svariati motivi tra i quali, principalmente il fatto che gli atti di trasferimento a qualsiasi titolo non sono soltanto le compravendite ma anche le donazioni e, quindi, appare inesatto parlare soltanto di obblighi dei venditori ma bisognerebbe parlare anche dei donatori.
Ma si pone anche il problema di definire quali figure sono ricompresse nei soggetti che utilizzano a qualsiasi titolo l’immobile: devono essere inseriti anche i parenti e coloro che prendono in locazione un appartamento turistico anche per un giorno?

Per quanto concerne il paventato blocco dei rogiti, il Consiglio Nazionale del Notariato è intervenuto con una circolare di ieri 18 marzo in cui definisce in merito al citato decreto n. 37/2008:
  • la nozione di trasferimento
  • l’ambito soggettivo
  • l’ambito oggettivo
  • l’attività del notaio e la validità dell’atto
  • l’ambito di applicazione
  • le sanzioni
  • le conclusioni
e nella quale, in definitiva, viene precisato, nelle conclusioni, che:
  • è certamente ammissibile, in base al codice civile, una deroga convenzionale all'obbligo di garanzia della conformità degli impianti previsto dall'art. 13 in capo all'alienante: le parti possono, cioè continuare a pattuire l'esclusione di tale obbligo di garanzia, eventualmente ponendo a carico dell'acquirente l'onere di provvedere successivamente all'adeguamento degli impianti stessi, o in alternativa prevedendo obblighi diversi a carico dell'alienante (ad esempio, quello di provvedere successivamente all'adeguamento);
  • nell'ipotesi in cui nessuna previsione di garanzia sia contenuta nel contratto, non sono applicabili le sanzioni di cui all'art. 15, ma trovano unicamente applicazione le norme codicistiche sulla garanzia per vizi;
  • analogamente, nel caso di mancata allegazione delle certificazioni di conformità (o equipollenti) in assenza di un patto espresso di deroga, non può ipotizzarsi l'applicazione delle sanzioni di cui all'art. 15, salva sempre l'ordinaria disciplina della garanzia per vizi e della responsabilità contrattuale;
  • impregiudicata quindi la commerciabilità degli immobili, la validità degli atti di trasferimento e l'inapplicabilità di sanzioni amministrative per quanto sopra descritto, dovranno essere invece approfondite le interferenze della normativa in oggetto con la ordinaria disciplina della garanzia per vizi e della responsabilità dell'alienante per inadempimento, nei casi in cui il contratto ometta di regolamentare il profilo in esame.
In ultima analisi, sembra che una lettura approfondita dell’articolo 13 possa portare a ritenere gli obblighi previsti nello stesso non inderogabili anche se lo stesso articolo potrà far maturare il mercato immobiliare nel senso che dal 27 marzo (data di entrata in vigore del decreto ministeriale in argomento) in poi esisteranno due diverse tipologie di fabbricati: quelli con impianti a norma ed in regola con le certificazioni e quelli con gli impianti non a norma e senza certificazione ed, ovviamente, le due categorie di fabbricati dovranno avere due prezzi diversi.

A cura di Paolo Oreto
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