IMPIANTI IN LIBERTA'

29/07/2008

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Atti di compravendita senza certificazione energetica e senza dichiarazione di conformità degli impianti. Queste le principali novità presenti all'interno del decreto legge 112 sullo sviluppo economico, licenziato dalla camera la settimana scorsa e adesso all'esame della Commissione Bilancio.

La manovra d'estate messa a punto dal nuovo Governo sopprime, infatti:
  • L'art. 13 del DM 37/08, articolo riguardante l'obbligo di conservare la documentazione amministrativa e tecnica, nonché il libretto di uso e manutenzione e, in caso di trasferimento dell'immobile, a qualsiasi titolo, di consegnarla al soggetto che utilizza l'immobile. Viene, quindi, anche abrogato l'obbligo di riportare nell'atto di trasferimento la garanzia del venditore in merito alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza e l'obbligo di riportare, salvo espressi patti contrari, la dichiarazione di conformità.
  • i commi 3 e 4 dell'articolo 6 e i commi 8 e 9 dell'articolo 15 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, i quali prevedevano:
    • il comma 3 dell'art. 6: nel caso di compravendita di un intero immobile o della singola unità immobiliare, l'obbligo di allegare l'attestato di certificazione energetica all'atto di compravendita, in originale o copia autenticata;
    • il comma 4 dell'art. 6nel caso di locazione, l'obbligo di mettere a disposizione del conduttore l'attestato di certificazione energetica o consegnarlo in copia dichiarata dal proprietario conforme all'originale in suo possesso;
    • il comma 8 dell'art. 15: la nullità del contratto (fatta valere solo dal conduttore) in caso di violazione dell'obbligo previsto dall'articolo 6, comma 3;
    • il comma 9 dell'art. 15: la nullità del contratto (fatta valere solo dal conduttore) in caso di violazione dell'obbligo previsto dall'articolo 6, comma 4.
Ricordiamo che il DLgs 192/2005 ha dato attuazione alla direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell'edilizia che, in particolare, all'art. 7, comma 1 afferma che Gli Stati membri provvedono a che, in fase di costruzione, compravendita o locazione di un edificio, l'attestato di certificazione energetica sia messo a disposizione del proprietario o che questi lo metta a disposizione del futuro acquirente o locatario, a seconda dei casi. (…).

Da ciò si può dedurre o la totale inapplicabilità del maxiemendamento messo a punto dal Governo, oppure è da verificare il fatto che non è obbligatorio allegare al rogito la certificazione energetica, ma solo da metterla a disposizione del futuro acquirente o locatario. C'è poi da sottolineare che non potendo più ritenere nullo il contratto nel caso in cui non venga allegata la certificazione energetica, le diverse leggi regionali messe a punto in questi mesi dovranno per forza adeguarsi, mantenendo al più le sanzioni di tipo amministrativo.

Per quanto concerne il DM 37/2008, pur eliminando l'obbligo di allegare la dichiarazione di conformità dell'impianto all'atto di compravendita, le norme non esula comunque dall'articolo 1490 del codice civile, che recita appunto: Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.
Ma come afferma il successivo art. 1491: Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.

Da ciò, chi vende o affitta un immobile dovrebbe sempre indicare nel rogito eventuali vizi dell'impianto e che l'acquirente ne è consapevole e che si assume l'onere di adeguarli, in cambio magari di un adeguamento nei prezzi dell'atto.


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