TRASFORMAZIONE IN AREE EDIFICABILI E CESSIONE CON RIVALUTAZIONE

I fabbricati che rientrano all'interno di un piano di recupero perdono la loro originaria natura di fabbricato per assumere quelle di area edificabile e la cessione di queste aree può essere comunque soggetta a rivalutazione tramite l'applicazione dell'imposta sostitutiva del 4 per cento sul valore periziato a condizione che la redazione ed il giuramento della perizia, nonché il versamento della prima o dell'unica rata, siano effettuati entro il 31 ottobre 2008.

Questo in sintesi il contenuto della risoluzione 395/E dello scorso 22 ottobre, mediante la quale l'Agenzia delle Entrate ha risposto al quesito di un contribuente che chiedeva di sapere se la cessione di un fabbricato detenuto per oltre cinque anni ma rientrante all'interno di un'area oggetto di un piano di recupero comunale possa dar luogo all'emersione di plusvalenza, trattandosi di beni che, risultando finalizzati all'attività edificatoria prevista dal piano di recupero, hanno perduto la loro natura di fabbricati per assumere quella di aree fabbricabili e se in tale ipotesi il fabbricato debba essere oggetto di rivalutazione ai sensi dell'art.1, comma 91, della legge n.244/2007 (finanziaria 2008).

L'Agenzia ha, innanzitutto, ricordato che le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di immobili ad opera delle persone fisiche subiscono un trattamento differenziato a seconda della tipologia del cespite alienato. Nel caso in esame, la cessione riguarda due fabbricati: uno ad uso industriale, identificato al NCEU (Nuovo Catasto Edilizio Urbano) al F. …, Cat. D/7, ed uno ad uso di civile abitazione , F. …, Cat. A/3. In particolare, i due fabbricati rientrano in un area oggetto di un piano di recupero approvato in via definitiva.

Fatte queste premesse, l'Agenzia ha chiarito che la circostanza che i predetti fabbricati ricadano in un piano di recupero da cui discende la possibilità di sviluppare, in termini di incremento, le cubature esistenti, fa sì che oggetto della compravendita non possano essere più considerati i fabbricati, oramai privi di effettivo valore economico, ma, diversamente, l'area su cui gli stessi insistono, riqualificata in relazione alla potenzialità edificatorie in corso di definizione.

Per tale motivo, la fattispecie in esame è riconducibile alla lett. b), comma 1, dell'art. 67 del TUIR, trattandosi di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria.
L'Agenzia ha, inoltre, ricordato che, ai sensi dell'art. 36, comma 2, del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, "un'area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo".

Avendo, dunque, la cessione come oggetto un'area edificabile, può tornare applicabile la disposizione di cui all'art. 2, comma 2, del D.L. 24 dicembre 2002, n. 282, come modificato dall'art. 1, comma 91, della legge 24 dicembre 2007, n. 244 e, successivamente, dall'art. 4, comma 9-ter, del D.L. 3 giugno 2008, n. 97, convertito dalla legge 2 agosto 2008, n. 129, che prevede la rivalutazione del valore dei terreni tramite l'applicazione dell'imposta sostitutiva del 4 per cento sul valore periziato, a condizione che la redazione ed il giuramento della perizia, nonché il versamento della prima o dell'unica rata, siano effettuati entro il 31 ottobre 2008.