IMMOBILI ABITATIVI: OPERAZIONE DI RISCATTO DEL LEASING ESENTE DALL'IVA

L'operazione di riscatto di un contratto di leasing, avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo, può configurarsi come cessioni di immobili a destinazione abitativa che sono, in via generale, operazioni esenti da IVA, alla quale si applica un'imposta di registro pari al 7% e imposte ipotecaria e catastale nella misura complessiva del 3%.

Lo ha affermato l'Agenzia delle Entrate con la risoluzione 163/E del 22 giugno 2009, in risposta ad un interpello presentato da un contribuente che avendo acquistato da un terzo un contratto di leasig di un immobile ad uso abitativo precedentemente stipulato con una società di leasing, chiedeva di conoscere su quale base imponibile e con quali aliquote debbano essere calcolate le imposte di registro, ipotecaria e catastale. L'interpellante ha, inoltre, premesso che la società di leasing all'atto di acquisto ha corrisposto l'imposta di registro che è stata successivamente inclusa nei canoni pagati dall'istante e che i canoni sono esenti da IVA ai sensi dell'articolo 10, n. 8) del DPR 26 ottobre 1972, n. 633.

L'Agenzia delle Entrate ha, innanzitutto, ricondotto il caso in questione ad un leasing traslativo in cui il riscatto della proprietà del bene contraddistingue la funzione assegnata dalle parti al contratto, trascendendo nettamente l'aspetto finanziario. L'Agenzia ha, inoltre, fatto presente che l'acquisto da parte del concedente ed il riscatto finale da parte dell'utilizzatore sono disposizioni perfettamente autonome ai fini delle imposte sui trasferimenti.

Ai fini della determinazione dell'imposta dovuta al momento del riscatto del bene, è irrilevante che l'imposta proporzionale di registro sia già stata assolta sull'acquisto dell'immobile da parte della società di leasing e che sia stata inclusa nei canoni versati dall'utilizzatore. L'Agenzia ha, infine, chiarito che l'operazione in questione è riconducibile alla cessione di un immobile ad uso abitativo che, secondo quanto previsto dal comma 8bis art. 10 del DPR 633/1972, prevede l'esenzione da IVA fatta eccezione per le operazioni effettuate dalle imprese costruttrici oppure dalle imprese che hanno effettuato sul fabbricato interventi di recupero di cui all'articolo 31, primo comma, lett. c), d) ed e) della Legge 5 agosto 1978 n. 457, entro quattro anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o di ristrutturazione.

Ciò premesso, il questione prevede:

• l'imposta di registro nella misura del 7 per cento;
• le imposte ipotecaria e catastale nella misura complessiva del 3 per cento.

Per quanto concerne l'individuazione del valore da assumere come base imponibile su cui liquidare le imposte, secondo quanto già affermato dalla circolare della stessa Agenzia n. 12/E del 1 marzo 2007, la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio dell'immobile, individuata nel prezzo di riscatto finale del bene, aumentato dei canoni, depurati della componente finanziaria. Tale ammontare costituisce l'effettivo valore di scambio attribuibile all'immobile, tenuto conto dei vincoli contrattuali che gravano su di esso. Il criterio individuato per la determinazione della base imponibile in sede di riscatto della proprietà di un immobile strumentale deve essere adottato anche per gli immobili ad uso abitativo, non sussistendo validi motivi per discostarsene.