Cedolare secca: è arrivato il momento della scelta per i proprietari di abitazioni date in affitto
Molte sono le novità introdotte, con il provvedimento protocollo n.2011/55394, dal Direttore dell'Agenzia delle Entrate in relazione all'introduzione della ...
Molte sono le novità introdotte, con il provvedimento protocollo
n.2011/55394, dal Direttore dell'Agenzia delle Entrate in relazione
all'introduzione della cedolare secca sugli affitti. La cedolare
secca prevede, solo su opzione del contribuente che non esercita
l'attività d'imprese, arti e professioni, il pagamento, in
sostituzione dell'Irpef; addizionale comunale; addizionale
regionale; imposta di bollo ed imposta di registro, di un'imposta
sostitutiva pari al 21%, per i canoni di affitto liberi, e del 19%,
per i canoni di affitto concordati.
Il provvedimento emanato dall'Agenzia delle Entrate conferma il doppio binario per accedere alla richiesta della cedolare secca. La via principale è quella telematica, attraverso il modello "Siria" disponibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate e può essere spedito telematicamente solo dopo aver ottenuto dall'Agenzia username e password. Per i casi più complessi, per esempio, quando per i nuovi contratti la scelta non viene fatta nel primo anno di vigenza; quando il numero di proprietari o di conduttori è superiore a tre; quando il contratto di locazione prevede più unità abitative; quando il contratto prevede che in un unico immobile sono presenti più di tre pertinenze, il modello telematico non sarà utilizzabile e sarà necessario andare negli uffici dell'Agenzia delle Entrate per presentare il prospetto cartaceo in duplice copia.
Per i contratti in corso nel 2011, scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7 aprile 2011, nonché per i contratti in corso alla stessa data del 7 aprile 2011, per i quali è stata eseguita la registrazione e per i contratti prorogati per il quale è stato effettuato il pagamento, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi nell'anno 2012 (redditi 2011). In questi casi, non è possibile chiedere il rimborso delle imposte (di registro e di bollo) versate precedentemente. Inoltre, il locatore, se volesse usufruire dell'opzione sarebbe tenuto a versare, ove dovuto, l'acconto della cedolare secca. Mentre, per tutti i contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011 l'opzione si richiede in sede di registrazione del contratto di locazione. Per i contratti prorogati per i quali il termine di pagamento non è ancora decorso, l'opzione si può esprimere con il modello 69, disponibile gratuitamente dal sito dell'Agenzia delle Entrate. Inoltre, per i contratti con scadenza tra il 7 aprile 2011 e il 16 Giugno 2011, l'opzione può essere effettuata entro tale ultimo termine.
I proprietari di abitazioni date in affitto, con contratti già registrati, che scelgono l'opzione della cedolare secca, dovranno versare l'acconto entro il 16 Giugno (con la maggiorazione dello 0,4% se il versamento viene effettuato entro il 18 luglio) e inviare una raccomandata all'inquilino per informarlo di avere scelto la cedolare secca e di rinunciare all'aggiornamento del canone. Mentre, coloro che stanno stipulando un nuovo contratto potranno optare per la cedolare secca direttamente al momento della registrazione (in via telematica, con il modello Siria, o con il modello 69 cartaceo). Anche per loro ci sarà l'appuntamento con l'acconto. Per stabilire il calcolo dell'acconto, bisogna calcolare l'85% della cedolare dovuta per l'anno 2011.
Per importi fino a 51,65 euro e per i contratti stipulati dal 1° novembre 2011, l'acconto non è dovuto; se l'importo da versare è inferiore a 257,52 euro, oppure, per i contratti che decorrono dal 1°giugno, l'acconto viene versato, con il modello F24, interamente entro il 30 novembre; se l'importo è uguale o superiore a 257,52 euro e per i contratti in corso alla data del 31 maggio, l'acconto viene versato, con il modello F24, in due rate ( 16 Giugno, nella misura del 40%, e 30 novembre, nella misura del 60%.
I contribuenti, obbligati a presentare il modello 730 o il modello Unico, oltre a dover adempiere all'obbligo di calcolare e versare l'acconto sulla cedolare, rischiano di vedersi prelevare anche gli acconti per l'Irpef e addizionali comunali e regionali dalla busta paga o dal modello Unico 2011 (redditi 2010). Per evitare questo inconveniente, potrebbe essere utile versare un acconto in misura inferiore, escludendo dall'acconto dovuto, in base al metodo storico, il canone di locazione dei fabbricati per i quali si intende optare per la cedolare secca.
Infine, la cedolare secca, prevede max sanzioni per il proprietario di un appartamento che si dimentica di dichiarare le somme ricevute dall'inquilino, e per evitare controlli, evita anche la registrazione del contratto di locazione. Infatti, il proprietario dell'appartamento in affitto, se viene scoperto, oltre all'imposta arretrata per i quattro anni di contratto e al raddoppio delle sanzioni previste con il nuovo regime (dal 240% al 480% dell'imposta non versata) rispetto a quelle previste finora ( dal 120% al 240% dell'imposta non versata), rischia di, considerando che i contratti non registrati sono nulli, vedersi applicato un nuovo contratto (4 + 4) con un canone non superiore al triplo della rendita catastale. Per evitare anche quest'ultima riduzione del canone annuo occorre che il proprietario registri il contratto entro il 6 giugno 2011.
Per esempio, un contribuente, che dichiara al fisco un reddito pari a 20.000,00 ogni anno e si dimentica di dichiarare 1.000,00 al mese che riceve dall'inquilino per la casa in affitto e per evitare i controlli non registra il contratto di locazione, rischia di pagare un'imposta arretrata, per i quattro anni non versati, pari a 12.960,00 (12.000,00 * 27%= 3240 * 4 anni = 12.960,00), una sanzione per infedele dichiarazione dei redditi, relativa alla mancata indicazione del canone di affitto, pari a 62.208,00 ( max sanzione da applicare), una sanzione per omesso versamento pari a 3.888,00 (30% dell'imposta non versata), infine, una perdita pari a 26.844,00 per il nuovo contratto di affitto che gli viene applicato (4 + 4), per un totale relativo alla possibile perdita pari a 105.920,00.
Il provvedimento emanato dall'Agenzia delle Entrate conferma il doppio binario per accedere alla richiesta della cedolare secca. La via principale è quella telematica, attraverso il modello "Siria" disponibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate e può essere spedito telematicamente solo dopo aver ottenuto dall'Agenzia username e password. Per i casi più complessi, per esempio, quando per i nuovi contratti la scelta non viene fatta nel primo anno di vigenza; quando il numero di proprietari o di conduttori è superiore a tre; quando il contratto di locazione prevede più unità abitative; quando il contratto prevede che in un unico immobile sono presenti più di tre pertinenze, il modello telematico non sarà utilizzabile e sarà necessario andare negli uffici dell'Agenzia delle Entrate per presentare il prospetto cartaceo in duplice copia.
Per i contratti in corso nel 2011, scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7 aprile 2011, nonché per i contratti in corso alla stessa data del 7 aprile 2011, per i quali è stata eseguita la registrazione e per i contratti prorogati per il quale è stato effettuato il pagamento, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi nell'anno 2012 (redditi 2011). In questi casi, non è possibile chiedere il rimborso delle imposte (di registro e di bollo) versate precedentemente. Inoltre, il locatore, se volesse usufruire dell'opzione sarebbe tenuto a versare, ove dovuto, l'acconto della cedolare secca. Mentre, per tutti i contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011 l'opzione si richiede in sede di registrazione del contratto di locazione. Per i contratti prorogati per i quali il termine di pagamento non è ancora decorso, l'opzione si può esprimere con il modello 69, disponibile gratuitamente dal sito dell'Agenzia delle Entrate. Inoltre, per i contratti con scadenza tra il 7 aprile 2011 e il 16 Giugno 2011, l'opzione può essere effettuata entro tale ultimo termine.
I proprietari di abitazioni date in affitto, con contratti già registrati, che scelgono l'opzione della cedolare secca, dovranno versare l'acconto entro il 16 Giugno (con la maggiorazione dello 0,4% se il versamento viene effettuato entro il 18 luglio) e inviare una raccomandata all'inquilino per informarlo di avere scelto la cedolare secca e di rinunciare all'aggiornamento del canone. Mentre, coloro che stanno stipulando un nuovo contratto potranno optare per la cedolare secca direttamente al momento della registrazione (in via telematica, con il modello Siria, o con il modello 69 cartaceo). Anche per loro ci sarà l'appuntamento con l'acconto. Per stabilire il calcolo dell'acconto, bisogna calcolare l'85% della cedolare dovuta per l'anno 2011.
Per importi fino a 51,65 euro e per i contratti stipulati dal 1° novembre 2011, l'acconto non è dovuto; se l'importo da versare è inferiore a 257,52 euro, oppure, per i contratti che decorrono dal 1°giugno, l'acconto viene versato, con il modello F24, interamente entro il 30 novembre; se l'importo è uguale o superiore a 257,52 euro e per i contratti in corso alla data del 31 maggio, l'acconto viene versato, con il modello F24, in due rate ( 16 Giugno, nella misura del 40%, e 30 novembre, nella misura del 60%.
I contribuenti, obbligati a presentare il modello 730 o il modello Unico, oltre a dover adempiere all'obbligo di calcolare e versare l'acconto sulla cedolare, rischiano di vedersi prelevare anche gli acconti per l'Irpef e addizionali comunali e regionali dalla busta paga o dal modello Unico 2011 (redditi 2010). Per evitare questo inconveniente, potrebbe essere utile versare un acconto in misura inferiore, escludendo dall'acconto dovuto, in base al metodo storico, il canone di locazione dei fabbricati per i quali si intende optare per la cedolare secca.
Infine, la cedolare secca, prevede max sanzioni per il proprietario di un appartamento che si dimentica di dichiarare le somme ricevute dall'inquilino, e per evitare controlli, evita anche la registrazione del contratto di locazione. Infatti, il proprietario dell'appartamento in affitto, se viene scoperto, oltre all'imposta arretrata per i quattro anni di contratto e al raddoppio delle sanzioni previste con il nuovo regime (dal 240% al 480% dell'imposta non versata) rispetto a quelle previste finora ( dal 120% al 240% dell'imposta non versata), rischia di, considerando che i contratti non registrati sono nulli, vedersi applicato un nuovo contratto (4 + 4) con un canone non superiore al triplo della rendita catastale. Per evitare anche quest'ultima riduzione del canone annuo occorre che il proprietario registri il contratto entro il 6 giugno 2011.
Per esempio, un contribuente, che dichiara al fisco un reddito pari a 20.000,00 ogni anno e si dimentica di dichiarare 1.000,00 al mese che riceve dall'inquilino per la casa in affitto e per evitare i controlli non registra il contratto di locazione, rischia di pagare un'imposta arretrata, per i quattro anni non versati, pari a 12.960,00 (12.000,00 * 27%= 3240 * 4 anni = 12.960,00), una sanzione per infedele dichiarazione dei redditi, relativa alla mancata indicazione del canone di affitto, pari a 62.208,00 ( max sanzione da applicare), una sanzione per omesso versamento pari a 3.888,00 (30% dell'imposta non versata), infine, una perdita pari a 26.844,00 per il nuovo contratto di affitto che gli viene applicato (4 + 4), per un totale relativo alla possibile perdita pari a 105.920,00.
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