ICI, ai fini del calcolo si può utilizzare la potenzialità edificatoria dell'area

La potenzialità edificatoria di un'area fabbricabile, anche se prevista da strumenti urbanistici solo in itinere o non ancora attuati, è un elemento oggettivo idoneo ad influenzare il valore del terreno e, pertanto, rappresenta un indice di capacità contributiva adeguato ai fini del calcolo dell'ICI.

Lo ha affermato la Sezione staccata di Brescia del Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia che con la sentenza n. 306 del 27 febbraio 2012 ha rigettato il ricorso presentato da un contribuente per l'annullamento di una delibera comunale avente ad oggetto "Attribuzione valori alle aree ai fini dell'applicazione dell'ICI". In particolare, il contribuente contestava il parametro attraverso cui il Comune è giunto a determinare l'imposta dovuta per le aree edificabili, che si riassume nel calcolo della superficie lorda di pavimento edificabile moltiplicato per un certo coefficiente. Il ricorrente sosteneva che in questo modo si sarebbe dato un valore decisivo alla superficie lorda di pavimento edificabile senza tenere conto della superficie fondiaria del lotto e finendo per attribuire alle aree edificabili un valore più alto di quello che in futuro spetterà ai corrispondenti fondi, una volta edificati.

I giudici del TAR hanno ricordato la normativa di riferimento per determinare il valore venale di un area edificabili:

• l'art. 5 del d.lgs. 504/92 che, relativamente all'I.C.I., al comma 1 dispone: "base imponibile dell'imposta è il valore degli immobili di cui al comma 2 dell'art. 1", e al comma 5 aggiunge per le aree fabbricabili che "il valore è costituito da quello venale in comune commercio all'1 gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche";
• l'art. 59, comma 1, lettera g) del d.lgs. 446/97, che ha attribuito ai Comuni la facoltà di "determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento del comune qualora l'imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato, secondo criteri improntati al perseguimento dello scopo di ridurre al massimo l'insorgenza di contenzioso".

In virtù delle suddette disposizioni di legge se ne deduce che:

• l'art. 5 del d.lgs. 504/92 individua alcuni parametri di riferimento, stabilendo che il valore deve essere calcolato con riferimento al valore venale tenuto conto della zona territoriale di ubicazione, dell'indice di edificabilità, della destinazione d'uso consentita, degli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, dei prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche;
• l'art. 59 del d.lgs. 446/97 non fornisce invece alcun parametro di riferimento per calcolare il valore venale delle aree.

Nel caso di specie, il Comune resistente ha determinato il valore venale utilizzando il parametro della superficie lorda di pavimento realizzabile, senza combinarlo con il parametro della superficie fondiaria complessiva, e quindi facendo riferimento di fatto alla potenzialità edificatoria del lotto. L'art. 5 del d.lgs. 504/92 non osta ad una operazione interpretativa di questo tipo, perché la norma è tutta impostata sulle potenzialità edificatorie dell'area, e non sul valore che essa può possedere per ragioni diverse da quelle connesse alla possibilità di edificarla.

La pronuncia 27 febbraio 2008, n. 41 della Corte Costituzionale, inoltre, nel dichiarare costituzionalmente legittimo l'art. 36 comma 2 del DL 4 luglio 2006 n. 223, ha sostenuto che "la potenzialità edificatoria dell'area fabbricabile, anche se prevista da strumenti urbanistici solo "in itinere" o ancora inattuati, costituisce notoriamente un elemento oggettivo idoneo ad influenzare il valore del terreno e, pertanto, rappresenta un indice di capacità contributiva adeguato, ai sensi dell'art. 53 cost., perché espressivo di una specifica posizione di vantaggio economicamente rilevante".

In conclusione, attribuire valore decisivo alla potenzialità edificatoria dell'area senza tener conto di altre circostanze (quali l'ampiezza del terreno) che, pur non attribuendo ulteriori diritti edificatori, possono incidere sul valore venale dell'area edificabile, è operazione che rientra nell'ambito della discrezionalità attribuita dal legislatore del d.lgs. 504/92 alla regolamentazione comunale, in quanto la norma di legge sul valore I.C.I. delle aree fabbricabili orienta la determinazione del valore venale del bene sulle sue potenzialità edificatorie.