Approvata alla Camera la proposta di legge di modifica della disciplina del condominio

Dopo un tira e molla di qualche giorno, la Camera ha approvato ieri, modificandola, la proposta di legge concernente "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici" (C. 4041-A ed abb) che, come già anticipato nei giorni scorsi, ha il compito di regolare i rapporti all'interno del condominio alla luce degli sviluppo normativi degli ultimi anni e di proiettarlo nel web attraverso siti interattivi che consentiranno ad ogni condomino di controllare quotidianamente le sue spese.

In particolare, la Camera ha avuto il compito di verificare la tenuta della tradizionale configurazione giuridica del condominio di fronte all'esigenza di ammodernamento dell'istituto unanimemente sentita dalla società civile con il risultato di non attribuire al condominio una sua capacità giuridica. Come spiegato, se da un lato tale innovazione è sembrata in contrasto con esigenze sistematiche ravvisabili nel codice civile (che attribuisce la capacità giuridica espressamente e in via generale solo alla persona fisica) dall'altro avrebbe aperto la via a nuove configurazioni giuridiche del condominio, che non sono apparse indispensabili al fine di conseguire quel necessario ammodernamento dell'istituto che costituisce lo scopo della riforma. Dunque, si è escluso che il condominio possa assumere l'autonoma titolarità di diritti reali sulle cose comuni e si è confermata la configurazione pluralistica dell'istituto, in base alla quale i proprietari esclusivi delle unità abitative sono anche comproprietari delle parti di uso comune e vi è un'organizzazione unica, competente a gestire le parti comuni, raffigurata dall'assemblea dei proprietari e dall'amministratore da essa nominato.

Rispetto all'ultima bozza approvata in Senato, è stata compiuta una complessiva revisione in un'ottica di generale semplificazione e snellimento e sono state soppresse alcune norme dall'applicazione delle quali si è ritenuto che potesse derivare un aumento della litigiosità nel condominio o un incremento del contenzioso giudiziario. La scelta è stata anche influenzata dalla considerazione che, a decorrere dal 21 marzo 2012, le controversie in materia di condominio sottostanno alla disciplina della mediazione obbligatoria di cui all'articolo 5, comma 1, decreto legislativo n. 28 del 2010. È stata quindi introdotta una disposizione di raccordo tra la disciplina del condominio e quella della mediazione obbligatoria, che definisce anche il concetto di "controversia in materia di condominio".

La nuova disciplina darà un peso preponderante al tema della morosità del condominio. Al fine di snellire le procedure, si è prevista la possibilità che l'amministratore possa ricorrere al procedimento di ingiunzione, senza che sia necessaria la previa delibera dell'assemblea.

Particolare attenzione è stata riservata all'esigenza di introdurre o perfezionare meccanismi che possano facilitare l'ingresso nel condominio della tecnologia finalizzata al complessivo miglioramento della qualità della vita, come ad esempio: fonti di energia rinnovabili, impianti di videosorveglianza, reti in fibra ottica.

Per quanto concerne la figura dell'amministratore, si è stabilito che questo, all'atto della nomina, debba presentare ai condomini una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato, i cui oneri sono a carico dei condomini. La Camera ha, inoltre, cancellato la norma, prevista nel testo iniziale, che prevedeva l'istituzione presso ogni Ufficio provinciale dell'Agenzia del territorio di un Registro degli amministratori di condominio. Restano fermi i requisiti per l'esercizio della professione: godimento dei diritti civili, assenza di specifici carichi penali, titolo di studio, formazione, assicurazione professionale.

La Camera ha, infine, eliminato anche la norma che prevedeva l'istituzione, presso ogni ufficio provinciale dell'Agenzia del Territorio, del Repertorio dei condominii, che avrebbe dovuto contenere l'anagrafe di ogni condominio comprensiva di tutte le principali delibere condominiali, i regolamenti, i bilanci e gli atti di contenzioso. L'approvazione definitiva del disegno di legge non sarà comunque breve e si dovrà attendere nuovamente l'esame dell'altro ramo del Parlamento.