Agenzia delle Entrate:Chiarimenti sul nuovo regime Iva cessioni e locazioni di fabbricati

L’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 22/E del 28 giugno, ha fornito chiarimenti sulla disciplina Iva del settore immobiliare alla luce delle modifiche apportate dal “decreto sviluppo” (Dl n. 83/2012) e dal “decreto liberalizzazioni” (Dl n. 1/2012).
Nella circolare viene precisato che alla regola generale dell’esenzione Iva si affianca un ampliamento delle possibilità di optare per l’imposta, previa esplicita opzione del locatore e viene chiarito, nel dettaglio, come è cambiato il regime fiscale, con un’analisi approfondita delle principali novità in tema di locazioni e cessioni di fabbricati.

Disciplina delle locazioni di fabbricati - Il Dl n. 83/2012 ha rivisto il regime fiscale Iva delle locazioni e cessioni di fabbricati apportando delle modifiche all’articolo 10, comma 1, n. 8), 8-bis) e 8-ter) del Dpr n. 633/1972.
Nella circolare viene precisato che la disciplina Iva delle operazioni relative al settore immobiliare era stata già modificata dal Dl n. 1/2012, che aveva introdotto, a partire dal 24 gennaio 2012, un regime di “imponibilità opzionale” per le locazioni e le cessioni di fabbricati.
Per i fabbricati a uso abitativo, la regola generale è quella dell’esenzione dell’Iva con le eccezioni relative alle locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici ed alle locazioni di fabbricati abitativi destinati agli “alloggi sociali”. In questi due casi il locatore può essere esercitata l’opzione per l’imponibilità delle locazioni e l’aliquota Iva sarà pari al 10%.
I fabbricati strumentali, quelli che “per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni”, sono anch’essi soggetti all’esenzione dell’Iva, ma anche in questo caso il locatore ha la possibilità di optare per l’applicazione dell’imposta.
Scompare, invece, per questa tipologia di immobili, l’imponibilità obbligatoria legata alle caratteristiche dei locatari (conduttori privi del diritto a detrazione o con pro-rata di detraibilità pari o inferiore al 25 per cento).

Modalità di esercizio dell’opzione di imponibilità - La scelta di assoggettare a Iva le locazioni degli immobili riguarda i contratti stipulati a decorrere dal 24 gennaio 2012 (data di entrata in vigore del Dl n. 1/2012). Il locatore, sia per gli immobili abitativi che strumentali, deve esercitare l’opzione nel contratto di locazione e il regime scelto sarà vincolante per tutta la durata del contratto. Nel caso in cui un terzo subentri al contratto in qualità di locatore, quest’ultimo può modificare il regime Iva dei canoni previa comunicazione all’Agenzia delle Entrate, con modalità operative da definire.

Contratti in corso di esecuzione: immobili abitativi - La nuova disciplina riguarda i canoni di locazione non ancora pagati o non ancora fatturati che. dunque, continueranno ad essere esenti dall’Iva anche dopo l’entrata in vigore delle nuove disposizioni, salva la possibilità di optare per il regime di imponibilità. Nel caso di contratti in corso di esecuzione, è stata ammessa la possibilità di esercitare l’opzione per l’applicazione dell’Iva ai canoni di locazione dei fabbricati abitativi. L’opzione dovrà essere formalizzata con un atto integrativo al contratto di locazione. Tale atto integrativo potrà essere registrato, tramite versamento dell’imposta di 67 euro o, nel caso in cui non si provveda alla registrazione volontaria, dovrà essere portato a conoscenza della Agenzia delle Entrate, con modalità che saranno successivamente indicate.

Contratti in corso di esecuzione: immobili strumentali - Anche per questa tipologia di fabbricati è stata ammessa la possibilità di modificare il regime Iva applicato ai canoni di locazione, ma limitatamente ai contratti assoggettati a Iva per obbligo di legge (in base alla previgente disciplina) e cioè le locazioni di immobili a soggetti passivi d’imposta con diritto a detrazione in percentuale pari o inferiore al 25 per cento e le locazioni di immobili a soggetti che non agiscono nell’esercizio di impresa, arte o professione.
Per i contratti di locazione di immobili strumentali, il locatore che non intende modificare il regime di imponibilità per i canoni percepiti a partire dal 26 giugno 2012 (data di entrata in vigore del Dl 83/2012), non deve effettuare alcuna integrazione o comunicazione, non essendoci variazioni del regime fiscale precedentemente applicato al contratto.
Se, tuttavia, non è interessato ad applicare l’Iva ai canoni percepiti dopo il 26 giugno 2012, può fruire del regime di esenzione per la durata residua del contratto, formalizzando, in questo caso, la scelta con l’atto integrativo del contratto di locazione e la relativa registrazione volontaria, esattamente come previsto per i fabbricati abitativi.

Al Paragrafo 4 relativo all’imposta di registro relativa alle locazioni sono allegate alcune tabelle riassuntive con l’indicazione dell’Iva e dell’imposta di registro relativamente alla locazione di fabbricato abitativi per locazioni stipulate sino al 23 gennaio 2012, dal 24 gennaio 2012 e, per ultimo dal 26 giugno 2012; per quanto concerne le locazioni di immobili strumentali sono allegate due tabelle e nel dettaglio una relativa a contratti di locazione stipulati sino al 25 giugno 2012 ed un’altra per locazioni stipulate dal 26 giugno 2912.

Nella circolare vengono trattate, anche, le compravendite ed, in particolare in come cambiano le regole in caso di compravendite di fabbricati abitativi e di fabbricati strumentali. Sempre nel campo delle compravendite, tre ultimi paragrafi della circolare sono dedicati all’imposta di registro, al regime transitorio ed alla separazione dell’attività