Riforma Catasto 2014: al via la Delega fiscale

Dai vani ai metri quadri: si ritorna a parlare della delega fiscale che dovrebbe confermare il passaggio dai vani ai metri quadri per la determinazione della rendita catastale. Il 4 febbraio 2014, infatti, il Senato della Repubblica ha approvato il ddl n. 1058, Delega al Governo recante disposizioni per un sistema fiscale più equo, trasparente e orientato alla crescita, che tra le altre cose prevede all'art. 2 la revisione del catasto dei fabbricati.

La riforma ha lo scopo di coinvolgere i comuni dove sono allocati gli immobili e prevedere strumenti che facilitino l'individuazione e il corretto classamento degli immobili non censiti o che non rispettano la reale consistenza di fatto, la relativa destinazione d'uso o la categoria catastale attribuita. Le novità della riforma riguardano, in particolare, valore patrimoniale e rendita che saranno determinati attraverso algoritmi che prevedono funzioni statistiche, che serviranno ad applicare valori e redditi rilevati alla consistenza delle singole unità immobiliari.

Ma la vera novità è rappresentata dal passaggio epocale dal vano ai metri quadri con effetti perequativi sulle rendite e il valore patrimoniale.

Entrando nel dettaglio, per determinare il valore patrimoniale medio ordinario si utilizzeranno i seguenti parametri:
per le unità immobiliari a destinazione catastale ordinaria, mediante un processo estimativo che:

• utilizza il metro quadrato come unità di consistenza, specificando i criteri di calcolo della superficie dell'unità immobiliare;
• utilizza funzioni statistiche atte ad esprimere la relazione tra il valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale anche all'interno di uno stesso comune.

Qualora i valori non possano essere determinati sulla base delle suddette funzioni statistiche, per le unità immobiliari a destinazione catastale speciale si utilizzerà un processo estimativo che:

• opera sulla base di procedimenti di stima diretta con l'applicazione di metodi standardizzati e di parametri di consistenza specifici per ciascuna destinazione catastale speciale;
• qualora non sia possibile fare riferimento diretto ai valori di mercato, utilizza il criterio del costo, per gli immobili a carattere prevalentemente strumentale, o il criterio reddituale, per gli immobili per i quali la redditività costituisce l'aspetto prevalente.

Il commento di Corrado Sforza Fogliani, presidente di Confedilizia
E' impossibile, in questo momento, stabilire se col nuovo Catasto si andrà a pagare di più o di meno.Per farlo, occorrerebbe sapere quali redditi e quali valori patrimoniali saranno accertati, tenendo in specie presente la caduta nel mercato che si è realizzata particolarmente negli ultimi due anni. In ogni caso, il discorso in questione dovrà essere all'evidenza collegato al livello delle aliquote impositive e soprattutto dovrà essere rispettoso del principio dell'invarianza del gettito stabilito dalla legge delega, invarianza da calcolarsi a livello comunale (e, quindi, facilmente controllabile).
Le garanzie per un Catasto in contraddittorio delle parti interessate sono comunque precise, fin che saranno rispettate (o non modificate).
Le funzioni statistiche, anzitutto, andranno pubblicate. Lo si è ottenuto, ed è un risultato assolutamente inedito. Anche gli studi di settore, infatti, sono redatti con algoritmi, che peraltro non vengono assolutamente resi pubblici.
Ancora, i rappresentanti delle Associazioni del mondo immobiliare (e, in particolare, della proprietà edilizia) saranno chiamati a far parte delle Commissioni censuarie (che fra i primi loro compiti hanno proprio quello della validazione degli algoritmi).
Da ultimo, valori patrimoniali e rendite saranno impugnabili nel merito (nella congruità, cioè). Ed è, questa, cosa assolutamente, anch'essa, inedita (finora, le rendite erano impugnabili meramente per motivi di legittimità). L'importanza del rimedio di merito - che si è finalmente ottenuto, dopo anni e anni di insistenza nelle sedi competenti - è stata sottolineata dal Presidente della Commissione finanze della Camera on. Capezzone, sia in dichiarazioni di stampa che al Convegno del Coordinamento legali della Confedilizia ("I contribuenti avranno la possibilità di difendersi anche nel merito e di far valutare valori e rendite nella loro congruità. E' un Catasto per superare sperequazioni e situazioni incoerenti, costruito rafforzando gli elementi tipici di uno Stato di diritto").

Da ultimo. Il nuovo Catasto sarà attivato nel giro di quattro/cinque anni. Ma da dove si comincerà? Il Governo, al proposito, ha accettato un positivo ordine del giorno dell'on. Pagano che impegna l'esecutivo ad avviare la revisione catastale "tenendo in maggior conto la redditività dei fabbricati ed avviando da questo elemento la revisione del processo estimativo".
Naturalmente, ai fini di un compiuto giudizio sulla riforma, molto dipenderà dai contenuti del decreto legislativo di attuazione. Il suo percorso dovrà essere attivamente monitorato perché pieno sia il rispetto dei principi stabiliti dalla legge delega.