Sblocca Italia, l'incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione

Lo Sblocca Italia, sulla scia dell'esperienza francese che grazie alla legge Scellier ha portato tra il 2009 ed il 2012 ad una vendita complessiva di 239.000 abitazioni determinando significativi effetti anticongiunturali, ha introdotto nuovi significativi incentivi per chi decide di investire in abitazioni ad alta efficienza energetica da locare a canoni ridotti.

L'art. 21 del D.L. n. 133/2014 (convertito con modificazioni dalla Legge n. 164/2014) ha previsto nuove misure per l'incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione. In particolare, per l'acquisto, effettuato dall'1 gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di nuova costruzione, invendute alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto od oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo, è riconosciuta all'acquirente, persona fisica non esercente attività commerciale, una deduzione dal reddito complessivo pari al 20% del prezzo di acquisto dell'immobile risultante dall'atto di compravendita, nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000 euro, nonché degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l'acquisto delle unità immobiliari medesime.

La deduzione spetta, nella medesima misura e nel medesimo limite massimo complessivo, anche per le spese sostenute dal contribuente persona fisica non esercente attività commerciale per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d'appalto, per la costruzione di un'unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell'inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. Ai fini della deduzione le predette spese di costruzione sono attestate dall'impresa che esegue i lavori. Fermo restando il limite massimo complessivo di 300.000 euro, la deduzione spetta anche per l'acquisto o realizzazione di ulteriori unità immobiliari da destinare alla locazione.

Le condizioni per fruire della detrazione
La deduzione, spetta a condizione che:

• l'unità immobiliare acquistata sia destinata, entro sei mesi dall'acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni e purché tale periodo abbia carattere continuativo; il diritto alla deduzione, tuttavia, non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data della suddetta risoluzione del precedente contratto;
• l'unità immobiliare medesima sia a destinazione residenziale, e non sia classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1-abitazioni di tipo signorile, A/8-abitazioni in ville e A/9-castelli, palazzi di pregio artistico e storico;
• l'unità immobiliare non sia ubicata nelle zone omogenee classificate E, ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
• l'unità immobiliare consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B;
• il canone di locazione non sia superiore al canone convenzionato (art. 18 del D.P.R. n. 380/2001) o non sia superiore al minore importo tra canone concordato (art. 2, comma 3 della Legge n. 431/1998) e il canone speciale (art. 3, comma 114 della Legge n. 350/2003);
• non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario.

Modalità di ripartizione della deduzione
La deduzione è ripartita in otto quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d'imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali.