Valutazioni immobiliari: Linee Guida ABI approssimative e distanti dalla realtà operativa del mercato

23/09/2015

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Valutazioni immobiliari: Linee Guida ABI approssimative e distanti dalla realtà operativa del mercato
L’Associazione Bancaria Italiana (ABI), unitamente ai Consigli Nazionali delle principali professioni tecniche ed associazioni di categoria, ha recentemente predisposto le Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie che ha messo in consultazione fino al 27 settembre 2015.

Ho chiesto un commento sulla bozza delle nuove linee guida ABI all'Arch. Graziano Castello, professionista esperto del giudice per il Tribunale di Imperia e per la Corte d'Appello di Genova, autore di numerose pubblicazioni in tema di valutazione immobiliare e manuali per il CTU, tra le quali Esecuzioni Immobiliari, Stima dei beni residenziali, Stima dei beni produttivi.

Il commento dell’Arch. Graziano Castello
Nella bozza delle linee guida le uniche e modeste modifiche all’impianto delle linee guida del 2010 sono due:
a) la migliore specificazione del Requisito relativo al "valore di mercato” che è definito nel dettaglio vocabolo per vocabolo rispetto alla classica definizione e in base agli EVS (Standard europei di valutazione);
b) viene finalmente eliminata (finalmente a mio parere) l’assimilazione dell’HBU (Highest and Best Use) come parte “integrante” del valore di mercato.
Per il resto le linee guida sono del tutto identiche alle precedenti. Cambiano però i presupposti per cui si ricorre alle linee guida.

Nel 2010 in piena crisi del settore a causa dei mutui subprime l’obiettivo principale era quello di introdurre principi che consentissero di eseguire valutazioni degli immobili a garanzia dei crediti secondo parametri di certezza del prezzo e trasparenza nei confronti di tutte le parti interessate si faceva, infatti, riferimento alla circolare della Banca D’Italia del 27 dicembre 2006, n. 263, Titolo II, Capitolo I, Sezione IV (che a sua volta aveva recepito la Direttiva Europea sulla vigilanza Bancaria 2006/48 – Capital Requirement Directive).
Oggi, la circolare predetta della Banca d’Italia è stata abrogata dal Regolamento UE n.575/2013 del 26 giugno 20131, che ha introdotto i requisiti prudenziali per gli enti creditizi e le imprese di investimento. Dopo sette anni di crisi finanziaria globale si passa, dunque, da dei "principi di garanzia del valore di stima" e dei "requisiti prudenziali".

Questo passaggio da garanzia a prudenza, citato peraltro nelle premesse dei due documenti: quello del 2010 e quello odierno, dovrebbe essere dal punto di vista della valutazione un passaggio non certo indolore e di poco conto.

Tuttavia, effettivamente le linee guida poi, a parte quanto sopra emarginato, sono del tutto identiche e le modifiche apportate sembrano più un modesto completamento delle precedenti. Completamento esiguo che si concreta, come detto, nella definizione del valore di mercato adeguandolo meglio alla direttiva UE e nell’abbandono dell’HBU come metodo integrante del valore di mercato.

Davvero poco per avere un reale passaggio da dei principi di garanzia a dei principi prudenziali.
Sembra quasi che l’ABI sia ben cosciente che, nonostante le linee guida siano ormai vigenti da oltre 5 anni, ancora non siano state affatto assimilate dai valutatori italiani. Del resto non è difficile prenderne coscienza, basta fare un’analisi delle perizie di stima che sono puntualmente presentate per i mutui o nei procedimenti esecutivi, per vederne l’approssimazione generale e la superficialità di analisi.

Preso atto di questa lenta, lentissima assimilazione da parte dei valutatori, pare che l’ABI abbia voluto ancora reiterare i concetti di Standard di Valutazione e non passare, quindi, a uno stadio di prudenzialità che avrebbe reso il passaggi a una maturità valutativa da parte dei nostri tecnici ancora più difficoltoso.

Personalmente, proprio per affermare uno spirito prudenziale e pretendere uno scatto qualitativo dei tecnici, avrei invece preferito che fossero introdotti altri requisiti come: la differenza tra prezzo e valore, la descrizione dei livelli di mercato, la precisazione del segmento di mercato, la definizione dei diversi tassi nel metodo finanziario, le obsolescenze, le fonti di informazione dei prezzi, le verifiche di stima obbligatorie e altri di minore importanza.

Concludendo non posso che affermare che le linee ABI di prossima introduzione, come le precedenti, appaiono approssimative e ancora distanti dalla realtà operativa del nostro mercato.

Ringrazio l'Arch. Castello per il prezioso contributo e lascio come sempre a voi l'ultima parola.

A cura di Gianluca Oreto
   
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