Prima casa, nuova agevolazione se l'abitazione diventa inagibile a causa del sisma

03/08/2017

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Un immobile dichiarato inagibile e acquistato con le agevolazioni "prima casa" non preclude l'acquisto di una nuova abitazione usufruendo nuovamente dello stesso beneficio fiscale.

Lo ha chiarito l'Agenzia delle Entrate con la risoluzione 1 agosto 2017, n. 107 recante "Agevolazioni "prima casa" (eventi sismici inagibilità)", rispondendo al quesito di un contribuente che chiedeva se era possibile fruire delle agevolazioni previste per la prima casa, avendole già utilizzate per una abitazione che però era stata gravemente danneggiata dal sisma dell'agosto/ottobre 2016 e per questo dichiarata inagibile con ordinanza del sindaco.

La risoluzione delle Entrate ha ricordato in cosa consiste l'agevolazione e a quali condizioni è possibile usufruirne. In particolare, l'agevolazione consiste nell’applicazione dell'imposta di registro con l’aliquota del 2% e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50 ciascuna per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di abitazioni, ad eccezione di quelle appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9, a condizione che:

  • l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;
  • nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
  • nell’atto di acquisto, l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.

Dunque, tra le condizioni ostative alla fruizione dei beneficio "prima casa" vi è la titolarità di altra casa di abitazione nello stesso comune del nuovo acquisto, ovvero acquistata con le agevolazioni, indipendentemente dal luogo in cui essa è posta. La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 100 dell’8 gennaio 2010, ha avuto modo di affermare che deve essere riconosciuto il diritto a godere delle agevolazioni "prima casa" anche al contribuente proprietario di altro immobile acquistato con le agevolazioni qualora lo stesso non risulti idoneo a sopperire alle esigenze abitative del contribuente.

Successivamente, con risoluzione n. 86/E del 20 agosto 2010, le Entrate hanno precisato che l’inidoneità deve essere valutabile sulla base di criteri oggettivi, con la conseguenza che la fruizione dell’agevolazione per un nuovo acquisto può essere riconosciuta nel caso “di assoluta inidoneità (quale può essere, ad esempio, l'inagibilità) dell'immobile (già posseduto) all’uso abitativo”.

Tale assoluta inidoneità ricorre nel caso il contribuente abbia acquistato un immobile abitativo fruendo delle agevolazioni "prima casa" ma non può più utilizzarlo a causa del verificarsi degli eventi sismici che hanno comportato la dichiarazione di inagibilità dell’immobile da parte delle autorità competenti.

Per effetto dell'evento sismico si è verificato un impedimento oggettivo, non prevedibile e tale da non poter essere evitato, che ha comportato l'impossibilità per il contribuente di continuare ad utilizzare l'immobile acquistato per finalità abitative. Nel caso di specie, tale oggettiva impossibilità risulta attestata da una ordinanza del sindaco con la quale è stata dichiarata l’inagibilità dell’immobile di proprietà dell’istante, che, dunque, non potrà più essere utilizzato per la sua funzione abitativa “fino a nuova disposizione” che potrebbe essere emanata dagli organi competenti.

In definitiva, fintanto permanga la dichiarazione di inagibilità dell’immobile pre-posseduto, il contribuente potrà beneficiare delle agevolazioni "prima casa" per l’acquisto di un nuovo immobile. Inoltre, qualora, in data successiva al nuovo acquisto agevolato, venga revocata dagli organi competenti la dichiarazione di inagibilità dell’immobile preposseduto, resta comunque acquisito il beneficio goduto dal contribuente per il nuovo immobile in quanto al momento del nuovo acquisto risultavano soddisfatte le condizioni previste dalla normativa in materia di "prima casa" per godere dell’agevolazione.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it

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