Emergenza Coronavirus e Contratti di locazione: è possibile richiedere (ed ottenere) la riduzione del canone?

08/04/2020

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Emergenza Coronavirus e Contratti di locazione: è possibile richiedere (ed ottenere) la riduzione del canone?

In questo periodo moltissimi soggetti giuridici, privati o imprenditori, si sono trovati in grave difficoltà in conseguenza delle restrizioni imposte dai decreti governativi sulla libertà di circolazione ed a quella di poter svolgere determinate attività commerciali.

Oltre all’evidente disagio di natura personale, molti soggetti si sono quindi trovati ad essere gravati di un canone di locazione senza per contro poter godere dell’immobile locato o, quantomeno, a non poterne godere secondo quelle che erano le aspettative ed i presupposti preesistenti al momento della stipula.

Emergenza Coronavirus e Contratti di locazione: gli interventi del Governo

Gli interventi governativi in materia locatizia, fino ad oggi, si sono limitati a concedere agevolazioni fiscali in favore degli esercenti la cui attività di impresa è stata sospesa a seguito delle misure restrittive “anti coronavirus”.

Con il “decreto CuraItalia” (decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18) è stato concesso un credito d'imposta pari al 60% del canone di locazione di negozi e botteghe (immobili appartenenti alla categoria catastale C/1) pagato per il mese di marzo 2020.

Il credito d’imposta è stato destinato quindi alle sole attività ritenute “non essenziali”, mentre sono state escluse tutte le attività che non hanno dovuto sospendere il proprio servizio in virtù delle imposizioni governative.

La possibilità di modificare il canone di locazione è quindi interamente demandata alle parti, indipendentemente dalla destinazione dell’immobile, sia essa ad uso abitativo, sia ad uso diverso.

Anche la tipologia di contratto (canone libero, convenzionato…) o il regime fiscale (tassazione ordinaria o cedolare secca) non sono rilevanti ai fini delle possibilità offerte dalla normativa.

Ma quali sono le norme che permetterebbero al conduttore di “pretendere” una riduzione del canone?

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Emergenza Coronavirus e Contratti di locazione: cosa prevede il Codice civile

L’art. 1464 del codice civile, per i contratti in generale, prevede che nel caso in cui la prestazione di una delle due parti del contratto sia divenuta parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto ad una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta.

Nel nostro caso, se il proprietario non è in grado di far godere oggettivamente il bene locato in maniera piena e senza restrizioni (identificate nei decreti che impediscono di svolgere alcuni tipi di attività economica e nei divieti alla circolazione che impediscono il godimento di seconde case) il conduttore potrebbe aver diritto alla proporzionale riduzione del canone di locazione.

Ai sensi dell'art. 1258 cod. civ. in caso di impossibilità parziale di adempiere alla prestazione dovuta (nel nostro caso, pagare il canone), il debitore (il conduttore) si libera dall'obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile, quindi pagando un canone proporzionato al godimento concessogli del bene locato.

Non approfondirò in questa sede la residuale possibilità di poter sospendere il pagamento del canone fino al termine del periodo di impossibilità a poter godere del bene locato, in osservanza al disposto dell’art. 1256 cod. civ (corroborato dalla specifica previsione e richiamo alle tematiche data dall'art. 91 del DL 18/2020). Sulla base di tale istituto, al termine del periodo di sospensione, dovranno comunque essere corrisposti i canoni arretrati, per intero. Il problema di molti conduttori, che nel frattempo saranno impossibilitati a produrre reddito, non sarebbe certo risolto e comunque una eventuale legittimazione a procedere in tal senso dovrebbe passare attraverso la dimostrazione dei presupposti e non avrebbe certo il carattere dell’automatismo.

Emergenza Coronavirus e Contratti di locazione: è possibile richiedere (ed ottenere) la riduzione del canone?

Per rispondere quindi alla domanda iniziale, bisogna da un lato esaminare le caratteristiche dei contratti, dei soggetti coinvolti e se in concreto c’è stata una limitazione oggettiva della possibilità di godere del bene locato, fermo restando che non esiste un automatico diritto a non corrispondere il canone di locazione.

Nel caso in cui tale limitazione ci sia stata il conduttore può valutare di procedere alla richiesta stragiudiziale di riduzione del canone.

Tale richiesta potrà portare ad una consensuale riduzione del canone per un periodo che le parti valuteranno coincidere con le difficoltà oggettive contingenti.

Emergenza Coronavirus e e riduzione del canone di locazione: la scrittura privata

Le parti potranno redigere una scrittura privata in cui inserire i termini modificativi del contratto di locazione, specificando il nuovo canone ed il periodo a cui questo si riferisce.

Pur non essendo obbligatoria la registrazione per tale tipologia di atto, si rende opportuna sia per conferire data certa all’accordo e quindi rendere tutelabile in giudizio la posizione delle parti, sia per portare a conoscenza dell’Agenzia delle Entrate il minor reddito che deriverà al locatore in conseguenza della modifica (e di conseguenza pagare una minor imposta).

Emergenza Coronavirus e e riduzione del canone di locazione: gli adempimenti con l'Agenzia delle Entrate

La scrittura dovrà essere inviata in due originali (o in un originale ed una copia) all’Agenzia delle Entrate competente per la registrazione,  unitamente al modello 69 compilato.

Non sono dovute spese per la registrazione né marche da bollo così come espressamente previsto dalla L. 164/2014.

In ogni caso, come stabilito dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate 8/E del 3 aprile scorso, le attività ed i termini di registrazione degli atti sono sospesi fino al 31 maggio.

Il vantaggio di trovare un accordo amichevole, pur nella sua non automatica obbligatorietà, è quello di rendere sostenibile il canone di locazione in una situazione di oggettiva (e naturalmente soggettiva, sussistendone presupposti) difficoltà all’adempimento.

In questo modo il conduttore sarà agevolato nel pagamento del canone, il locatore non correrà il rischio di trovarsi con mensilità non pagate, sulle quali dovrà comunque corrispondere l’intera imposta sul reddito.

Nel caso di mancato accordo il conduttore potrà valutare la sussistenza dei presupposti di legge descritti ad inizio articolo, inviare al locatore la domanda di mediazione obbligatoria ai sensi del D.lgs 28/2010 ed adire, in caso di mancato accordo, l’autorità giudiziaria, per vedersi riconoscere coattivamente la riduzione del canone dovuto.

Tra i soggetti e le fattispecie che potranno valutare di intraprendere la via giudiziale ci sono, a titolo esemplificativo, gli imprenditori ed i commercianti la cui attività non è stata autorizzata dai provvedimenti governativi, gli enti del terzo settore (associazioni, etc…) la cui attività è stata interdetta, studenti fuori sede cui è stato impedito il rientro presso il domicilio di studio, privati impossibilitati a godere di immobili non adibiti a residenza.

Naturalmente ogni fattispecie è particolare e deve essere valutata caso per caso, anche con l’ausilio di un legale.

A cura di Giulio Petri - Email
Avvocato del Foro di Pisa

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