Cessione di cubatura: caratteristiche, obblighi e requisiti in un Ddl di modifica della Legge n. 16/2016 della Regione Siciliana

L'occasione della recente pubblicazione della Sentenza del TAR Catania 24 marzo 2020, n. 724 sulla cessione dei diritti edificatori ci fa tornare su un argomento che è di estrema importanza per un ordinato sviluppo urbanistico nella Regione Siciliana.

L'art. 22 della Legge della Regione Siciliana 10 agosto 2016, n. 16

Una errata scrittura dell’articolo 22 della Legge della Regione Siciliana 10 agosto 2016, n. 16 che definisce la “Cessione di cubatura e trasferimento di volumetrie nella Regione siciliana”, sta causando danni urbanistici in alcuni comuni dell’isola che hanno zone agricole a chilometri di distanza tra loro ma in condizioni tali da essere considerate aree di pregio se in prossimità e con vista mare ed, invece, aree di scarso interesse se in collina e senza vista mare.

Il citato articolo 22 è costituito da un unico comma e da un unico periodo in cui:

• nella prima parte viene definita l’applicazione nel territorio della Regione siciliana dell’articolo 5 della legge 12 luglio 2011, n. 106 che definisce la modifica del codice civile con l’inserimento nell’articolo 2643 del numero 2-bis con cui è precisato, tra l’altro, che si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione “i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale";
• nella seconda parte viene aggiunta una precisazione urbanistica in cui viene precisato che la “delocalizzazione delle volumetrie in aree e zone diverse ma comunque compatibili per destinazione urbanistica e tipologia edilizia”.

La cessione di cubatura tra aree e zone diverse ma comunque compatibili per destinazione urbanistica e tipologia edilizia

Viene, quindi, affermato da una parte che dovrebbe essere applicata la norma nazionale che ha modificato l’articolo 2643 del Codice civile e dall'altra che è sufficiente che la cessione di cubatura avvenga soltanto tra aree e zone diverse ma comunque compatibili per destinazione urbanistica e tipologia edilizia. Senza nulla aggiungere sulla distanza tra i due lotti (servente e servito).

Cessione di cubatura: la sentenza del TAR Sicilia

La pubblicazione della sentenza n. 724/2020 del TAR Catania delinea un ineludibile principio urbanistico per cui “In particolare, secondo tale giurisprudenza, la contiguità va intesa come effettiva e significativa vicinanza (sul punto, cfr. anche Consiglio di Stato, V, n. 1525/2004), in quanto, se così non fosse, nella zona in cui viene aggiunta cubatura potrebbe determinarsi un superamento della densità edilizia massima consentita dallo strumento urbanistico. Nel caso di specie, pur considerando che il requisito della contiguità o “significativa vicinanza”, ha natura flessibile, come affermato dal Comune resistente, e che lo stesso non implica necessariamente che gli immobili siano confinanti, tuttavia è evidente che una distanza di più di 8 km tra i fondi di cui si discute, nonché la loro ubicazione in contrade diverse, censite in mappali diversi, non sembra integrare il requisito predetto, e ciò a prescindere dal fatto che entrambi i terreni si trovino in zona agricola”.

Cessione di cubatura: il Ddl di modifica alla Legge n. 16/2016

Nelle more della pubblicazione della sentenza del TAR, l’Assessorato Territorio e Ambiente della Regione Siciliana ha presentato il 18 dicembre 2019 il disegno di legge n. 669-140-453 di modifica alla Legge n. 16/2016 con una modifica proprio all'art. 22 in questione.

In particolare, l'art. 15 del Ddl modifica l'art. 22 della Legge n. 16/2020 aggiungendo il comma 2 il cui testo è il seguente:

“Nel rispetto delle destinazioni di zona come individuate dagli strumenti urbanistici generali ed attuativi e delle categorie funzionali di cui all’articolo 23 ter, comma 1, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e successive modifiche ed integrazioni, i comuni possono disciplinare gli ambiti di applicazione ed eventuali limitazioni alle disposizioni di cui al comma 1, mediante integrazione delle norme tecniche di attuazione dello strumento urbanistico generale”.

Cessione di cubatura: il Ddl di modifica all'ARS

Domani, a distanza di sei mesi dalla presentazione del disegno di legge, la IV Commissione dell’Assemblea Regionale Siciliana (ARS) dovrebbe esitare il provvedimento sul quale, in verità, sono stati presentati parecchi emendamenti.

Purtroppo, l’attuale testo dell’articolo 15 non risolverà il problema del legale stravolgimento urbanistico di alcuni territori comunali e specialmente di quelli in prossimità delle coste e che hanno subito, da qualche anno, incrementi sostanziali di cubature nelle zone vicine alla costa e depauperamento di cubature nelle altre zone.

Problema che potrebbe essere risolto grazie ad un nuovo emendamento che la IV Commissione potrebbe approvare oggi e in cui viene affermato che la cessione di cubatura può essere effettuata soltanto nel rispetto:

• dell’omogeneità dell’area territoriale entro la quale si trovano i due terreni (cedente la cubatura e ricevente la cubatura);
• della contiguità dei due terreni costituita da una effettiva e significativa vicinanza tra i fondi e quando tra i fondi sussistano una o più aree aventi destinazioni urbanistiche incompatibili con l’edificazione tale contiguità viene a mancare.

Ove ciò non si verifichi potrebbe continuare ad essere applicato, con l’accondiscendenza della Regione Siciliana e dei Sindaci, l’istituto del trasferimento dei diritti edificatori (cessione di cubatura), senza alcuna limitazione relativa alla distanza tra lotto servente e lotto servito con lo stravolgimento urbanistico dei territori. Ovviamente in maniera del tutto diversa di come viene applicata, tale cessione dei diritti edificatori, in tutto il territorio italiano.

A cura di Arch. Paolo Oreto