Superbonus 110% e Bonus facciate: la verifica di conformità urbanistico-edilizia

La verifica della conformità urbanistico-edilizia è determinante nella scelta dell'intervento e della agevolazione fiscale

17/02/2021
Superbonus 110% e Bonus facciate: la verifica di conformità urbanistico-edilizia

Nella scelta degli interventi edilizi occorre fare correttamente attenzione alla conformità urbanistico-edilizia. Non si tratta di un "documento" che rilascia lo sportello unico dell'edilizia ma di una asseverazione di un tecnico abilitato che sotto la sua responsabilità attesta tra le altre cose che le opere rispettano le norme vigenti in materia di urbanistica ed edilizia.

Rifacimento facciata: la scelta del bonus

La questione assume una particolare rilevanza soprattutto prendendo in considerazione il rifacimento di una facciata. Ad oggi esistono due strumenti fiscali molto vantaggiosi:

  • il bonus facciate, che prevede una detrazione del 90% delle spese sostenute per gli interventi di recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti (inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna) ubicati in zona A (centri storici) o B (parti già urbanizzate, anche se edificate in parte);
  • il superbonus 110%, che tra le altre cose prevede una detrazione fiscale del 110% delle spese sostenute per l'isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% (il c.d. cappotto termico) e la coibentazione del tetto, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente.

Il bonus facciate

Ognuno di questi bonus ha delle peculiarità che li rendono interessanti in funzione dell'intervento e delle necessità.

Il bonus facciate prevede 3 condizioni per poter essere fruito:

  • gli edifici sottoposti all’intervento di recupero della facciata devono essere ubicati in zona A (centri storici) o B (parti già urbanizzate, anche se edificate in parte);
  • le facciate su cui intervenire devono essere visibili da strada pubblica;
  • se si interviene oltre il 10% dell'intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell'edificio, gli interventi devono soddisfare i requisiti di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2015.

Fatte queste dovute premesse, il bonus facciate:

  • è al momento fruibile fino al 31 dicembre 2021;
  • non ha limiti di spese
  • riguarda tutti i lavori effettuati sull’involucro esterno visibile dell’edificio, cioè sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile visibili dalla strada (intero perimetro esterno), è applicabile quindi per le spese sostenute su balconi, ornamenti o fregi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura oltre che, chiaramente tutti i costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi in questione.

Ma l'aspetto più importante e da non sottovalutare riguarda il fatto che per intervenire utilizzando il bonus facciate è utilizzabile una comunicazione di inizio lavori (CIL) alla quale non è necessario allegare la dichiarazione del tecnico sulla conformità edilizio-urbanistica delle parti comuni.

Il superbonus 110%

Nel caso di voglia intervenire con un intervento di isolamento termico a cappotto che accede al superbonus 110% è necessario:

  • l'utilizzo di materiali isolanti che rispettino i criteri ambientali minimi di cui al decreto del Ministro dell'ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017;
  • il rispetto dei requisiti minimi previsti dai decreti di cui al comma 3-ter dell'articolo 14 del D.L. n. 63/2013;
  • garantire il miglioramento di almeno due classi energetiche o, se non è possibile, il conseguimento della classe energetica più alta;
  • redigere l'attestato di prestazione energetica (APE), prima e dopo l'intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata che dimostri il miglioramento energetico.

Il superbonus 110%:

  • è al momento fruibile fino al 30 giugno 2022 (ma questa proroga è in attesa di conferma);
  • ha limiti di spesa.

In merito ai limiti di spesa, l'art. 119, comma 1, lettera a) del Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio) prevede che la detrazione sia calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore:

  • a euro 50.000 per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno;
  • a euro 40.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari;
  • a euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

N.B. nel caso di 10 u.i. il limite massimo è 8x40.000 + 2x30.000=380.000 euro.

In questo caso, l'aspetto da non sottovalutare riguarda il fatto che per intervenire realizzato un cappotto termico necessita certamente di comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). In alcuni comuni è richiesta una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA). Su questo argomento abbiamo scritto un approfondimento.

La modulistica standardizzata per CILA e SCIA prevedono, tra le altre cose, una asseverazione del tecnico circa la conformità urbanistica-edilizia dell'edificio che per quanto riguarda gli interventi che accedono al superbonus è limitata alle parti comuni (lo prevede l'art. 119, comma 13-ter del Decreto Rilancio).

Occhio alla conformità edilizio-urbanistica

Nel caso si voglia intervenire su un condominio, quindi, occorre preventivamente valutare la conformità urbanistica-edilizia delle parti comuni perché nel caso ci siano delle difformità o degli abusi non sanabili o che richiedano un tempo non congruo con i tempi di vigenza delle agevolazioni, è auspicabile dirottare le intenzioni verso il bonus facciate.

Per il superbonus, infatti, il problema non è che si perde l'agevolazione nel caso un singolo condomino abbia realizzato degli abusi sulle parti comuni ma che il tecnico, in questo caso, non potrebbe asseverare la conformità urbanistico-edilzia e, quindi, avviare il cantiere.

Avvio cantieri e diritto alla detrazione fiscale

Ma attenzione. Pur essendo vero che in presenza di abusi si può avviare un cantiere per il rifacimento della facciata, è altrettanto chiaro che l'art. 49 del DPR n. 380/2001 dispone che non è possibile accedere a detrazioni fiscali in caso di presenza di abusi edilizi. Sia esso superbonus, bonus facciate, ecobonus o bonus casa.

Ma è altrettanto vero che il successivo art. 50, comma 4 dispone che la sanatoria delle opere o delle parti di opere abusivamente realizzate, produce automaticamente la cessazione degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza delle detrazioni fiscali previsti dall’articolo 49.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it

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