Difformità costruttive e zona vincolata: scatta la demolizione?

Difformità rispetto alla concessione edilizia autorizzata, variazioni di altezze degli edifici e cordoli strutturali. Quello delle tolleranze costruttive è un tema delicato previsto nell'art. 34-bis del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Le tolleranze costruttive

In particolare, è previsto che "Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo". Oltre il 2% le tolleranze costituiscono variazioni per le quali è competenza delle Regioni verificare se si tratta di essenziali o no.

Proprio sul concetto di variazione essenziale è recentemente intervenuto il Consiglio di Stato (sentenza n. 3666/2021) che ha chiarito che "il mero superamento del margine di tolleranza de quo fosse sufficiente per integrare gli estremi della variazione essenziale ex art. 32 DPR n. 380/01".

Il comma 2 dell'art. 34-bis prevede pure che:

"Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile".

Ed è proprio sugli immobili vincolati che occorre fare molta attenzione. Su questo argomento è intervenuto nuovamente il Consiglio di Stato con la sentenza n. 3389/2021 che parla di difformità rispetto alla concessione edilizia autorizzata, variazioni di altezze degli edifici e cordoli strutturali. Il nuovo intervento dei giudici di Palazzo Spada spiega, punto per punto, cosa si può e cosa non si può fare soprattutto quando l'edificio (come nel caso analizzato) si trova in zona vincolata. A proporre ricorso la proprietaria di un edificio che ha ricevuto un'ordinanza di demolizione di alcune opere realizzate in difformità rispetto alla concessione edilizia autorizzata di parecchi anni fa. Sul tavolo dei giudici anche la questione "cordolo strutturale".

Il "cordolo sommitale"

Uno dei "protagonisti" del ricorso è il "cordolo sommitale". Si tratta di una struttura utilizzata nell'adeguamento sismico dell'edificio e che serve ad evitare l’insorgenza di meccanismi di ribaltamento delle pareti fuori piano per effetto dell’azione sismica. Secondo la ricorrente, il cordolo sommitale non viene considerato sopraelevazione o ampliamento e quindi va tenuto fuori dal conteggio della variazione dell'altezza dell'edificio. Ma non è così per i giudici. L'edificio, ed è bene specificarlo, sorge in zona urbanistica di tipo "A", in cui si trova dunque un vincolo paesaggistico. L'intervento autorizzato a suo tempo, prevedeva la copertura del volume posto sul lastrico solare "senza la modifica delle quote originarie". Scostamento che è stato in realtà verificato. Quindi la sopraelevazione realizzata va in contrasto con quanto poi effettivamente realizzato.

Le differenze di materiali

Vengono contestati anche i materiali utilizzati rispetto al progetto originario. Stiamo parlando di alcune travi previste in cemento armato, ma poi sostitute con quelle di acciaio. Seppur sia vero che queste non sono visibili dall'esterno, dicono i giudici, "tuttavia, si tratta sempre di difformità attinenti alle modalità costruttive della soprelevazione in sé contestata, le quali danno luogo ad modifica del preesistente stato dei luoghi in ambito vincolato". Differenze di materiali riscontrate con una verifica tecnica e poi sanzionate.

Cordolo strutturale e altezze

Bene ha deciso il Tar, secondo i giudici del Consiglio di Stato a dare ragione al Comune sulla questione relativa al cordolo strutturale e alle altezze. Per la ricorrente la realizzazione del cordolo strutturale non determina la "parziale difformità". Ma, come detto, ci troviamo in zona vincolata e qui "ogni difformità rispetto al titolo abilitativo deve ritenersi essenziale". Inoltre, spiegano i giudici, gli interventi fatti sull'edificio non rientrano in quelli previsti dal DPR n. 31/2017 che non prevede alcuna autorizzazione paesaggistica per determinate categorie di opere che vengono effettuate su edifici esistenti perché nel caso analizzato mancava qualsiasi autorizzazione alla modifica poi realmente effettuata. E, come confermato altre volte, l'ordine di demolizione, "assume carattere doveroso e vincolato e la sua emanazione non richiede alcuna motivazione in ordine alle ragioni di pubblico interesse che impongono la rimozione dell'abuso". Il ricorso è stato respinto.