Titolo edilizio annullato e fiscalizzazione: il calcolo della sanzione alternativa

Qual è la corretta base di calcolo della sanzione pecuniaria in caso di annullamento del titolo edilizio? Come deve essere interpretata la nozione di “valore venale delle opere”? E, soprattutto, in quali casi si applica realmente il regime di favore previsto dall’art. 38 del d.P.R. n. 380/2001?

Risponde a questi interrogativi sull’applicazione della c.d. "fiscalizzazione" degli abusi edilizi il TAR Lombardia, con la sentenza del 15 aprile 2025, n. 1364, offrendo alcuni importanti chiarimenti in tema di sanzioni alternative alla demolizione nel caso di permesso di costruire annullato.

Permesso di costruire annullato: il TAR sulla fiscalizzazione degli abusi edilizi

Il cuore del contenzioso riguarda l’applicazione dell’art. 38, comma 1, del Testo Unico dell’Edilizia, norma che disciplina le conseguenze dell’annullamento del permesso di costruire.

In presenza di un titolo legittimamente rilasciato ma successivamente annullato, la norma consente - in alternativa alla demolizione - l’irrogazione di una sanzione pecuniaria pari al valore venale delle opere. Si tratta di una misura di favore applicabile solo in circostanze circoscritte e particolari.

La norma dispone che «In caso di annullamento del permesso di costruire, qualora non sia possibile, in base a motivata valutazione, la rimozione dei vizi delle procedure amministrative o la restituzione in pristino, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale applica una sanzione pecuniaria pari al valore venale delle opere o loro parti abusivamente eseguite».

Come ricorda il TAR, si tratta di una norma eccezionale, il cui presupposto è la buona fede dell’interessato, che ha eseguito opere perfettamente conformi a un titolo edilizio poi annullato per vizi non imputabili. Di contro, non rientrano nel perimetro della norma gli abusi realizzati in difformità dal titolo o in assenza di titolo idoneo.

Annullamento permesso di costruire: legittimo in caso di demolizione e ricostruzione con finalità fittizia

Nel caso esaminato dal TAR, l’intervento oggetto di controversia consisteva in un’operazione di demolizione e ricostruzione di un edificio prevalentemente artigianale, formalmente qualificata come “ristrutturazione”, ma di fatto finalizzata alla realizzazione di 61 unità residenziali. L’intervento, inizialmente assentito tramite D.I.A., veniva poi colpito da provvedimento di autotutela, con cui il Comune ha annullato i titoli rilasciati, rilevando l’incompatibilità tra l’opera realizzata e la destinazione d’uso dichiarata.

In tale contesto, il condominio ha chiesto l’applicazione dell’art. 38, ottenendo la sostituzione della sanzione demolitoria con quella pecuniaria, determinata dall’Agenzia delle Entrate in circa 160mila euro per l’unità in questione.