Verande e tettoie: serve il permesso di costruire?

Verande e tettoie realizzate senza permesso di costruire: sono soggette a demolizione oppure è possibile richiedere il permesso di costruire in sanatoria? Una situazione abbastanza comune su cui il Consiglio di Stato ha nuovamente fatto luce con la recente sentenza n. 5774 del 2021 che richiama l’orientamento di sentenze precedenti. Nel caso specifico l’appellante ha fatto ricorso contro l’ordine di demolizione di tre verande e due tettoie realizzate su un terreno di sua proprietà senza permesso di costruire.

Permesso di costruire in sanatoria: differenza tra tettoia e veranda

Mentre nel caso delle tettoie, l’eventuale procedimento di sanatoria autorizzato dall’Amministrazione è concesso, relativamente alle verande i giudici di Palazzo Spada hanno fatto riferimento all’articolo 10, lettera a), del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), affermando che per le verande è necessario il permesso di costruire, perché:

• la realizzazione di una veranda con chiusura di un balcone comporta un aumento di volumetria e la modifica della sagoma dell’edificio, trattandosi di una struttura fissata in maniera stabile al pavimento;
• per entità e funzione una veranda non può essere considerata semplicemente come pertinenza;
• qualunque sia la natura dei materiali utilizzati, la veranda costituisce comunque una variazione di volume permanente dell’edificio.

La veranda integra, quindi un nuovo locale autonomamente utilizzabile, che viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, che viene quindi trasformato per sagoma, volume e superficie. Di conseguenza, è necessario il preventivo rilascio di permesso di costruire.

Permesso di costruire nel caso di opere di ristrutturazione

Stesso discorso vale anche per le opere di ristrutturazione: se gli interventi come la realizzazione di una veranda portano a un edificio totalmente o parzialmente differente dal precedente per volume e superficie, è necessario il permesso di costruire, a prescindere dai materiali utilizzati. A questo proposito viene richiamata la sentenza del Consiglio di Stato n.1893 del 26 marzo 2018: “Ai sensi dell’art 10, comma 1, lettera c), del TUE, le opere di ristrutturazione edilizia necessitano di permesso di costruire se consistenti in interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e comportino, modifiche del volume o dei prospetti. Le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planivolumetrica ed architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire in quanto queste comportano la chiusura di una parte del balcone con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto. Pertanto va escluso che la trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda costituisca una pertinenza in senso urbanistico”.