Abusi edilizi e demolizione: sanatoria dinamica e tolleranze al vaglio del TAR

Quando l’amministrazione accerta un abuso edilizio, l’adozione dell’ordinanza di demolizione deve essere preceduta dalla comunicazione di avvio del procedimento? E l’introduzione dell’art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001, che disciplina una nuova forma di sanatoria dinamica, ha davvero trasformato l’accertamento di conformità in un ambito di collaborazione obbligata tra Comune e privato? Ancora: fino a che punto le tolleranze costruttive possono incidere sulla legittimità delle opere e quali limiti incontrano, soprattutto quando gli interventi insistono in zona sismica?

Abusi edilizi, demolizione, sanatoria dinamica e tolleranze: interviene il TAR

Si tratta di questioni centrali nella pratica dell’edilizia e dell’urbanistica, che continuano a generare contenzioso e incertezze applicative. A fare chiarezza interviene la sentenza n. 14 del 7 gennaio 2026 del TAR Calabria, che affronta in modo sistematico il rapporto tra attività repressiva dell’abuso, strumenti di sanatoria edilizia e regime delle tolleranze, riportando ciascun istituto entro i confini tracciati dal Testo Unico Edilizia e dalla giurisprudenza consolidata.

La controversia trae origine dall’impugnazione di un’ordinanza di demolizione adottata a seguito dell’accertamento di una serie di opere edilizie ritenute prive di valido titolo abilitativo.
Il provvedimento repressivo era stato emanato all’esito di verifiche tecniche che avevano evidenziato difformità rispetto ai titoli edilizi originari, non riconducibili – secondo l’amministrazione – né a precedenti concessioni in sanatoria né a mere irregolarità formali.

Con il ricorso al TAR, la parte interessata aveva impostato la propria difesa lungo tre direttrici principali.
Da un lato, veniva dedotta la mancata comunicazione di avvio del procedimento, ritenuta lesiva delle garanzie partecipative e del diritto al contraddittorio procedimentale.
Dall’altro, si sosteneva che l’amministrazione avrebbe dovuto attivare un confronto preliminare finalizzato a consentire la regolarizzazione delle opere, richiamando sia la disciplina della SCIA sia il nuovo istituto dell’accertamento di conformità di cui all’art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001.
Infine, veniva evidenziato che alcune delle difformità accertate presentavano scostamenti di entità limitata e, in quanto tali, sarebbero state riconducibili alle tolleranze costruttive disciplinate dall’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia.

Nel corso del giudizio, anche a seguito di consulenza tecnica, è emerso tuttavia che le precedenti concessioni in sanatoria invocate non riguardavano le opere oggetto dell’ordinanza e che, pur in presenza di difformità di minima entità, gli interventi insistevano in area classificata come zona sismica, con evidenti profili di criticità sotto il profilo autorizzatorio.