La riforma del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). introdotta con la Legge n. 105/2024 (di conversione del D.L. n. 69/2024, c.d. Salva Casa), ha inciso in modo rilevante sulle regole che disciplinano la legittimità degli interventi edilizi e la gestione delle difformità urbanistico-edilizie.
La gestione delle difformità edilizie dopo il Salva Casa
Si tratta di un intervento normativo strutturale che ha modificato sia le definizioni giuridiche fondamentali (come lo stato legittimo) sia le procedure applicative relative alla regolarizzazione degli abusi edilizi, contribuendo a colmare diverse zone grigie che, negli anni, avevano alimentato un contenzioso amministrativo particolarmente complesso.
In materia di abusi edilizi, il Salva Casa ha introdotto numerose novità operative, agendo su più livelli e delineando un nuovo equilibrio tra finalità repressive, strumenti di sanatoria edilizia e garanzia del diritto all’abitazione. In particolare:
- è stata modificata la definizione di “stato legittimo”, riconoscendo validità a una pluralità di titoli abilitativi, anche successivi o parziali, che documentano nel tempo la trasformazione dell’immobile;
- sono state introdotte nuove tolleranze costruttive e dimensionali “straordinarie”, la cui disciplina ha però finito per incidere anche sulla gestione delle tolleranze ordinarie già previste dal Testo Unico;
- sono state tipizzate due nuove ipotesi di interventi non più qualificabili come abusi edilizi, con evidenti analogie con i precedenti condoni edilizi, benché inserite in un sistema ordinario di regolarizzazione;
- è stato istituito un nuovo meccanismo di sanatoria edilizia semplificata, applicabile nei casi di abusi parziali o variazioni essenziali, distinto rispetto al tradizionale accertamento di conformità di cui all’art. 36 del d.P.R. 380/2001.
Alla luce di queste innovazioni, tornano centrali tre strumenti fondamentali per la gestione degli illeciti edilizi:
- la demolizione, quale misura repressiva primaria, obbligatoria e non soggetta a decadenza, per le opere realizzate in assenza o in totale difformità dal titolo edilizio;
- la fiscalizzazione dell’abuso, ossia l’applicazione di una sanzione pecuniaria in luogo della rimessione in pristino, nei soli casi ammessi dalla legge;
- la sanatoria edilizia, oggi articolata su due procedimenti distinti di accertamento di conformità: quello “ordinario” per gli abusi totali e quello “semplificato” per le parziali difformità e le variazioni essenziali, secondo la nuova formulazione dell’art. 36-bis TUE.
Ma quando, oggi, l’Amministrazione è tenuta a ordinare la demolizione e in quali casi può invece optare per la sanzione pecuniaria? Qual è il ruolo dello stato legittimo nella verifica della conformità edilizia? E come si intrecciano le recenti novità con l’accertamento di conformità e le sanatorie postume?
Sono queste le domande che guideranno questo approfondimento, muovendo da una ricognizione della disciplina vigente per arrivare a un’analisi tecnico-operativa dei presupposti per la fiscalizzazione dell’abuso edilizio.
