Abusi edilizi e ante '67: il Consiglio di Stato su regolamenti comunali e onere della prova

Quando un manufatto risalente può dirsi legittimo? E fino a che punto il tempo trascorso può impedire la demolizione di un abuso edilizio? E basta affermare che un immobile sia "ante '67" per escluderne l'abusività?

A rispondere a questi interrogativi, più frequenti di quanto si immagini in ambito di procedimenti edilizi, è il Consiglio di Stato con la sentenza 11 novembre 2025, n. 8809, soffermandosi su tre aspetti centrali:

• l’onere probatorio che grava sul privato chiamato a dimostrare la data di realizzazione del manufatto;
• l'estensione all'intero territorio comunale dei regolamenti edilizi anteriori al 1967, laddove previsto;
• la natura vincolata dell’ordine di demolizione, che non necessita di una motivazione sull’interesse pubblico né sul decorso del tempo.

Ante '67: il Consiglio di Stato ribadisce l'onere della prova della legittimità 

Il caso in esame nasce dall’impugnazione di un’ordinanza di demolizione relativa a una serie di manufatti edilizi realizzati senza titolo abilitativo e consistenti in:

• un fabbricato in muratura e lamiera di circa mq. 56;
• un ulteriore fabbricato di 16 mq esteso fino alla recinzione della adiacente linea ferroviaria;
• una tettoia a struttura metallica poggiata su 4 pilastri per una superficie lorda di circa mq. 47 ed una altezza media di circa mt. 2,80;
• 5 gazebo in metallo per una superficie lorda complessiva di circa mt. 120.

La parte ricorrente sosteneva che le opere fossero risalenti agli anni Sessanta e che, pertanto, non potessero essere considerate abusive in quanto antecedenti l'entrata in vigore della Legge n. 765/1967.

Non solo: l’amministrazione avrebbe dovuto motivare più approfonditamente sull’interesse pubblico alla demolizione, anche in considerazione del lungo tempo trascorso e della buona fede del proprietario, che non aveva partecipato alla realizzazione dei manufatti.

In giudizio venivano prodotti alcuni documenti, tra cui una perizia tecnica di molti anni prima e una sentenza penale, ritenuti idonei a dimostrare la vetustà delle opere.

Tuttavia, tali elementi si sono rivelati insufficienti: il Comune aveva fondato l’ordinanza anche sulla presenza di vincoli di inedificabilità assoluta come quello ferroviario, oltre che sull’accertata assenza di titolo edilizio.

Il giudice di primo grado aveva già respinto il ricorso, evidenziando che le aerofotogrammetrie disponibili dimostravano l’assenza, a una certa data, di alcune delle strutture poi sanzionate e che la perizia prodotta si riferiva a manufatti diversi per forma e dimensioni.