Chi compra una casa con abusi edilizi realizzati dal precedente proprietario è obbligato a demolire a sue spese? Il Salva Casa può bloccare la demolizione se l'ordinanza è stata notificata prima della riforma? Cosa si rischia se scadono i 90 giorni e non si è demolito?
A questi interrogativi risponde il Consiglio di Stato con la sentenza n. 6752 del 1° settembre 2026, che conferma l'ordine di demolizione degli abusi edilizi notificato a chi aveva comprato l'immobile anni dopo la loro realizzazione e chiarisce che una norma sopravvenuta più favorevole non travolge l'ordinanza già adottata. Conta la disciplina in vigore al momento in cui l'atto è stato emesso, non quella sopravvenuta dopo. Per chi ha comprato significa poter essere chiamato a demolire a proprie cure e spese entro 90 giorni un abuso commesso da altri, perché l'obbligo di ripristino segue l'immobile e non la colpa, con la prospettiva di perdere il bene e l'area di sedime se lascia scadere il termine.
Non lo protegge il tempo trascorso dall'acquisto, né l'estraneità alla realizzazione delle opere e non protegge una disciplina più favorevole (il Decreto Salva Casa) se l’ordinanza di demolizione è stata emessa prima. La possibilità di sanare, quando esiste, è una strada parallela che va aperta con un'istanza propria e non si fa valere impugnando l'ordine di ripristino.
Ordine di demolizione a chi ha comprato l'immobile: la vicenda
Nel giugno 2019 il proprietario di un compendio immobiliare, acquistato nel 2008, riceve un'ingiunzione comunale di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi, adottata a valle di un accertamento dei tecnici comunali e di un verbale della polizia municipale. L'atto contesta otto abusi, tra cui due magazzini in muratura, una tettoia in legno, due gazebo, un forno-barbecue, una piscina completamente interrata di oltre settanta metri quadrati e, all'ottavo punto, difformità nella distribuzione interna anche strutturale.
Il TAR respinge il ricorso, qualifica l'ingiunzione atto dovuto e sorretto da una descrizione puntuale delle violazioni, e ritiene irrilevante che gli abusi siano stati commessi da altri, perché a ottemperare è tenuto il proprietario attuale. In appello l'interessato insiste su tre fronti. Il primo è il mancato rinvio dell'udienza, chiesto in primo grado per attendere l'attuazione regionale del Decreto Salva Casa poi intervenuta nel luglio 2025. Seguono la natura non edilizia e comunque la sanabilità dei manufatti accessori, sulla scorta di una perizia depositata nell'aprile 2025, e l'illegittimità dell'acquisizione al patrimonio comunale nei confronti di chi è rimasto estraneo agli abusi. In sede cautelare gli effetti della sentenza erano già stati sospesi per approfondire la contestazione sulle difformità interne.
Salva Casa, sanatoria e demolizione: le norme in gioco
Le disposizioni che reggono il caso sono poche e conviene isolarle prima di leggere la decisione. L'art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) impone al proprietario e al responsabile dell'abuso la rimozione delle opere realizzate senza permesso, in totale difformità o con variazioni essenziali, con l'acquisizione gratuita del bene e dell'area di sedime in caso di inottemperanza nei 90 giorni. L'art. 3, comma 1, lett. e) individua gli interventi di nuova costruzione, che l'art. 10 subordina a permesso di costruire, mentre l'art. 6 elenca le opere realizzabili senza titolo, tra cui le opere di pavimentazione e finitura degli spazi esterni e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
Sull'altro versante si colloca il Decreto-Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), convertito dalla Legge n. 105/2024, che ha introdotto l'accertamento di conformità dell'art. 36-bis con la sua doppia conformità attenuata, riferita alle parziali difformità, alle variazioni essenziali e agli abusi legati alla SCIA, mentre per gli abusi maggiori resta l'art. 36 con la doppia conformità piena. A questa cornice si aggiunge la disciplina regionale del luglio 2025, invocata dall'appellante come normativa sopravvenuta capace di incidere sulla vicenda.
Il Salva Casa non cancella l'ordinanza di demolizione già adottata
Alla luce di questo quadro, i giudici d'appello osservano che lo scrutinio di legittimità si misura sulla normativa vigente al momento in cui l'atto impugnato è stato adottato e non su quella successiva. La controversia ha per oggetto un'ordinanza del giugno 2019, per cui la disciplina regionale del 2025 non ne intacca la legittimità.
Ne discende la conferma del diniego di rinvio, perché l'attesa di futuri ed eventuali provvedimenti regionali non può paralizzare la giurisdizione su un contenzioso maturato sotto la normativa precedente. La dedotta sanabilità delle opere è parimenti irrilevante, poiché i procedimenti di sanatoria sono estranei agli atti impugnati.
Va precisato che l'argomento secondo cui il Salva Casa non produrrebbe effetti finché la Regione non ha perfezionato i propri adempimenti appartiene alla motivazione di primo grado, riportata in sentenza come sintesi, mentre in appello il rigetto poggia sul criterio della normativa applicabile al tempo dell'atto.
Piscina interrata senza permesso di costruire: perché è nuova costruzione
Sul secondo fronte i giudici d'appello osservano che una piscina interrata a servizio di un fabbricato residenziale comporta opere invasive e durevoli sul suolo, idonee a trasformare in modo stabile il territorio e a modificare la consistenza e la redditività dell'immobile, anche ai fini catastali. Ne discende la qualificazione come nuova costruzione e la necessità del permesso di costruire, perché la vasca non è pertinenza urbanistica e conserva un'autonomia funzionale che il collegamento con la casa non elide. Quella conclusione non viene meno né per le dimensioni contenute, né per la collocazione nell'area pertinenziale recintata, in difetto di una disciplina derogatoria di fonte legislativa.
Cade con questo la lettura atomistica proposta in appello. La perizia guardava ai manufatti nella loro singolarità, mentre l'amministrazione li ha valutati nel loro insieme, cogliendo un'alterazione palese del territorio che imponeva il titolo edilizio, e le caratteristiche della vasca, precisano i giudici, la rendono nuova costruzione anche presa da sola.
Abusi del precedente proprietario: chi deve demolire
Qui il testo va letto con esattezza. L'ordine di ripristino è stato notificato a chi aveva acquistato l'immobile quasi undici anni prima, e le censure che lo contestavano non reggono, per cui il rilievo di primo grado sull'obbligo del proprietario attuale esce indenne dall'appello. La censura sull'estraneità agli abusi riguardava però la sola acquisizione al patrimonio comunale ed è stata respinta per una ragione preliminare, ovvero che l'ordinanza non dispone l'acquisizione ma avverte che l'area sarà acquisita in caso di inottemperanza. La posizione dell'acquirente estraneo, quindi, non è stata decisa nel merito.
Sul piano sistematico la distinzione conta parecchio, ed è quella tracciata dall'Adunanza Plenaria (sentenza n. 16/2023). L'ordine di demolizione ha natura riparatoria, colpisce l'opera e individua il suo destinatario in chi è obbligato propter rem, senza alcuna valutazione sullo stato soggettivo del titolare del bene. L'acquisizione gratuita ha invece natura afflittiva e presuppone l'imputabilità dell'inottemperanza, con onere di deduzione e prova a carico del destinatario.
La conseguenza pratica è netta, perché la buona fede non evita la demolizione e il rimedio va cercato prima del rogito. È qui che la verifica documentale prima del rogito, da condurre con il modello di relazione di regolarità edilizia e catastale, intercetta le opere prive di titolo che il venditore spesso non cita o presenta come arredo di giardino.
Il rigore, del resto, vale in entrambe le direzioni. Sulle difformità nella distribuzione interna l'ordinanza risulta viziata per difetto di motivazione e di istruttoria, perché si ferma a una formula generica e il verbale di accertamento richiamato, depositato dallo stesso Comune, non contiene traccia di quelle difformità.
Compravendite e abusi edilizi: cosa cambia per acquirenti e tecnici
In conclusione, Palazzo Spada ha accolto l'appello soltanto sulle difformità interne, annullando in parziale riforma l'ordinanza limitatamente a quel punto, e lo ha respinto per il resto.
La postura che ne deriva è esigente per chi compra e per chi lo assiste. La due diligence edilizia va estesa a piscine, tettoie e gazebo con lo stesso rigore riservato al corpo di fabbrica principale, perché sono proprio i manufatti percepiti come accessori a far scattare l'ordine.
La pronuncia si allinea a un orientamento fermo sulla doverosità della demolizione e insieme ricorda che le riforme più favorevoli non riscrivono all'indietro gli atti già adottati. Chi compra, insomma, eredita il giardino e tutto quello che ci hanno costruito sopra.
Domande frequenti su abusi edilizi, acquirente e Salva Casa
Chi acquista un immobile risponde degli abusi edilizi commessi dal venditore?
L'ordine di demolizione segue il bene e viene rivolto al proprietario attuale a prescindere da chi ha realizzato le opere. L'acquisizione gratuita al patrimonio comunale ha invece natura sanzionatoria e presuppone l'imputabilità della mancata ottemperanza.
Il Salva Casa si applica a un'ordinanza di demolizione già notificata?
No. Un'ordinanza si valuta sulla normativa in vigore alla data in cui è stata emessa, e l'eventuale sanatoria va chiesta in un procedimento separato.
Per una piscina interrata serve il permesso di costruire?
Sì, quando è realizzata a servizio di un fabbricato e incide in modo invasivo e durevole sul suolo, perché integra una nuova costruzione e non una pertinenza urbanistica.
