Nel caso degli abusi edilizi più gravi, l'art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) prevede la demolizione senza alcuna possibilità di sanzione alternativa (c.d. fiscalizzazione). La stessa disposizione scandisce esattamente le tempistiche e se entro 90 giorni l'abuso non viene demolito e i luoghi ripristinati, scattano altre due conseguenze: l'acquisizione gratuita al patrimonio del Comune e la sanzione amministrativa pecuniaria di importo compreso tra 2.000 euro e 20.000 euro.
Tutto parte dall'ingiunzione a demolire, dalla quale la legge fa decorrere i 90 giorni. Ma cosa succede se l'ordine di demolizione non è mai stato notificato e se il proprietario lo scopre solo con l'atto di acquisizione? Si perde il bene anche senza aver avuto 90 giorni per demolire?
Sull'acquisizione gratuita la giurisprudenza amministrativa è intervenuta più volte negli ultimi anni, e a questi interrogativi risponde ora il Consiglio di Stato con la sentenza n. 7200 del 29 settembre 2026, che fissa un punto chiave del procedimento sanzionatorio, perché l'acquisizione gratuita al patrimonio comunale regge soltanto se è provato che l'ingiunzione sia stata notificata o comunque conosciuta dal destinatario. Per il proprietario significa che l'opera e il terreno su cui sorge non passano al Comune per il solo fatto che dall'ordinanza sono trascorsi molti anni, né perché dell'atto di acquisizione è venuto a conoscenza, né perché quell'ordine è rimasto senza impugnazione, se non si sa che lo abbia mai ricevuto.
Il Comune, insomma, non può recuperare a valle ciò che è mancato a monte, facendo coincidere la scoperta dell'ordine con il momento in cui il proprietario si vede portare via il bene, perché a quel punto i 90 giorni sarebbero esistiti soltanto sulla carta. Non è la legge a dirlo in modo espresso, ma sono i giudici, sulla scia dell'Adunanza Plenaria, a ricordare che un termine per demolire in proprio ha senso soltanto se chi deve demolire sa di averlo.
Acquisizione gratuita di un manufatto abusivo: la vicenda
Al centro della controversia c'è una struttura in legno di circa 40 metri quadrati, alta in media poco più di tre metri, composta da sei pali portanti, travi, travetti e tavole, e poggiata su un solaio in cemento. Per quel manufatto il Comune aveva emesso un'ordinanza di demolizione nell'ottobre 2005 e, oltre dieci anni dopo, nel febbraio 2016, ne aveva disposto l'acquisizione gratuita insieme all'area di sedime, ritenendo che l'ordine fosse rimasto ineseguito.
L'interessato ha impugnato l'acquisizione davanti al TAR Lazio, sostenendo che il provvedimento era stato adottato mentre pendeva una domanda di condono e che gli atti presupposti, a cominciare dall'ingiunzione a demolire, non gli erano mai stati notificati.
I giudici di primo grado hanno respinto il ricorso. Nella loro lettura l'acquisizione era la semplice presa d'atto dell'inottemperanza a un'ordinanza rimasta inoppugnata, quindi un atto dovuto e privo di margini di scelta, mentre le contestazioni sull'ordine di demolizione, compresa la mancata notifica, avrebbero dovuto essere sollevate a suo tempo impugnando quell'atto. Il TAR ha inoltre ritenuto non provata la pendenza del condono e superflua l'indicazione motivata dell'area, già comunale secondo lo stesso provvedimento.
Davanti al Consiglio di Stato il ricorrente ha riproposto le stesse censure, rivolgendole questa volta contro il cuore del ragionamento del TAR, perché a suo dire non gli si poteva rimproverare di non aver impugnato atti che non gli erano mai stati notificati, né si poteva ritenere non provata una domanda di condono che invece risultava agli atti.
Art. 31 del Testo Unico Edilizia: cosa prevede per ingiunzione e acquisizione
Il cuore normativo della vicenda è l'art. 31 del d.P.R. n. 380/2001, che disciplina gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali. Accertato l'abuso, il comma 2 impone al dirigente o al responsabile dell'ufficio comunale di ingiungere al proprietario e al responsabile dell'abuso la rimozione o la demolizione, indicando già nel provvedimento l'area che sarà acquisita.
Il comma 3 delimita l'oggetto dell'acquisizione, che comprende il bene, l'area di sedime e quella necessaria a realizzare opere analoghe, entro il limite di dieci volte la superficie utile abusiva. Il comma 4 fa poi dell'accertamento dell'inottemperanza, previa notifica all'interessato, il titolo per l'immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari.
Anche se la pronuncia non lo richiama, perché la vicenda è anteriore, il comma 3 contiene oggi una novità introdotta in sede di conversione del Decreto-Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa) dalla Legge n. 105/2024, ovvero la possibilità per il Comune di prorogare con atto motivato il termine di 90 giorni fino a 240, in presenza di serie e comprovate esigenze di salute dei residenti, di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico. Sul piano sistematico è un ulteriore segnale che il termine per ottemperare è pensato per essere fruito da chi deve demolire.
Termine di 90 giorni per demolire: da quando decorre secondo i giudici
Il punto fermo da cui partono i giudici è la struttura del procedimento sanzionatorio dell'art. 31, che si apre con l'ingiunzione a demolire e, solo una volta verificato che il destinatario non l'ha eseguita nei 90 giorni, approda all'acquisizione dell'opera e della relativa area di sedime. In questa scansione, ricorda Palazzo Spada richiamando l'Adunanza Plenaria (sentenza n. 16/2023), il termine va assicurato al destinatario, perché è lo spazio che la legge gli concede per rimuovere l'abuso in proprio ed evitare l'effetto acquisitivo.
Ne deriva la regola che decide il caso: se non si dimostra che l'ingiunzione è stata a suo tempo notificata o comunque conosciuta dall'interessato, non si può ritenere scaduto il termine per ottemperare e, di conseguenza, non si può ritenere prodotto l'effetto acquisitivo previsto dal comma 3.
L'errore del TAR, per il Consiglio di Stato, sta nell'aver sovrapposto due conoscenze diverse, quella dell'ordine di demolizione e quella del provvedimento di acquisizione, come se il destinatario potesse venire a sapere dell'ingiunzione nello stesso momento in cui ne subisce le conseguenze. Considerare sufficiente questa conoscenza contestuale significa ammettere un'acquisizione in cui i 90 giorni non sono mai decorsi utilmente per l'interessato, ed è il passaggio che i giudici d'appello escludono.
Il motivo sulla mancata prova della notifica o della conoscenza dell'ingiunzione è quindi fondato e da solo decisivo. La pendenza della domanda di condono resta fuori dal ragionamento, per cui la sorte di quella questione non è stata in realtà decisa, perché la pronuncia si è arrestata prima, sul terreno della prova.
Prova della notifica dell'ordine di demolizione: perché decide il fascicolo
Sul piano tecnico la pronuncia sposta l'attenzione dal manufatto al fascicolo. Della struttura in legno la sentenza non discute consistenza né qualificazione edilizia, e l'acquisizione cade per una ragione estranea all'opera, ovvero la mancata prova che l'ingiunzione sia stata notificata al destinatario, o che questi ne abbia avuto comunque conoscenza, prima e non insieme all'atto di acquisizione.
In una prospettiva di sistema, la decisione si incastra con altre pronunce recenti di Palazzo Spada. Con la sentenza n. 2930/2026 i giudici hanno ritenuto irrilevante, ai fini della successiva domanda di sanatoria, la notifica dell'atto di acquisizione quando il termine decorrente dall'ingiunzione era già scaduto, come spiegato nell'approfondimento su inottemperanza all'ordine di demolizione e acquisizione; con la sentenza n. 4892/2026 hanno confermato che l'acquisizione maturata allo scadere del termine segue l'immobile abusivo anche nelle mani di chi lo compra, in un caso in cui l'ordine non era stato impugnato. Tutte muovono dallo stesso presupposto, perché è dall'ingiunzione, e non dall'atto che ne prende atto, che dipende l'intera sequenza. La sentenza n. 7200 ne trae la conseguenza speculare, perché se tutto parte dall'ingiunzione, della sua conoscenza deve potersi dare la prova.
Acquisizione gratuita dopo l'inottemperanza: cosa cambia per Comuni e proprietari
In conclusione, il Consiglio di Stato ha accolto l'appello e, in riforma della sentenza del TAR, ha annullato l'ordinanza di acquisizione.
La postura che se ne ricava è anzitutto di metodo. Per l'ufficio tecnico comunale, prima di adottare l'atto di acquisizione occorre accertare che nel fascicolo ci sia la prova della notifica o comunque della conoscenza dell'ingiunzione, tanto più quando tra l'ordine e l'acquisizione sono passati molti anni. Per il professionista che assiste il proprietario, il primo controllo davanti a un'acquisizione è ricostruire se e quando l'ingiunzione sia stata notificata o conosciuta, perché da quella data dipende il calcolo dei 90 giorni; e per chi compra, lo stesso controllo entra nella verifica del fascicolo prima del rogito, tema al quale è dedicato il volume «Regolarità edilizia e catastale nelle compravendite immobiliari».
La pronuncia si colloca nel solco tracciato dall'Adunanza Plenaria, che legge l'art. 31 come una sequenza in cui la possibilità di demolire in proprio precede l'effetto acquisitivo, e dialoga con il caso degli abusi dell'inquilino e dell'acquisizione a carico del proprietario, deciso dal Consiglio di Stato (sentenza n. 6956/2026), dove l'ordinanza notificata sia al proprietario sia all'inquilino è il momento da cui si misura la condotta del primo. Il tempo non rende legittimo un abuso, e la demolizione non si prescrive nemmeno dopo vent'anni, ma neppure trasforma in acquisizione un ordine di cui nessuno sa dire se sia mai arrivato al destinatario. I 90 giorni sono una porta che il Comune deve aver aperto prima di poterla chiudere.
Acquisizione gratuita al patrimonio comunale: le domande più frequenti
Da quando decorrono i 90 giorni per demolire un abuso edilizio?
Dall'ingiunzione a demolire, come prevede l'art. 31, comma 3, del d.P.R. n. 380/2001. Secondo il Consiglio di Stato (sentenza n. 7200/2026) il termine non può ritenersi scaduto se non è provato che l'ingiunzione sia stata notificata o comunque conosciuta dal destinatario.
La notifica dell'atto di acquisizione può sostituire quella dell'ordine di demolizione?
No. Per il Consiglio di Stato (sentenza n. 7200/2026) la conoscenza dell'ingiunzione non può ricavarsi da quella del successivo provvedimento di acquisizione, perché se l'ordine si scopre solo con l'acquisizione i 90 giorni per demolire in proprio non sono mai stati assicurati.
Il Comune può prorogare il termine per demolire?
Dopo il Decreto Salva Casa l'art. 31, comma 3, consente una proroga motivata fino a 240 giorni per serie e comprovate esigenze di salute dei residenti, assoluto bisogno o gravi situazioni di disagio socio-economico. La sentenza n. 7200/2026 non si occupa di questa ipotesi.
