Acquisto di un immobile con Superbonus incompleto: rischi fiscali, responsabilità e strategie di tutela

L’acquisto di un immobile interessato da interventi Superbonus 110% non ultimati rappresenta oggi una delle operazioni di compravendita più delicate sotto il profilo fiscale, tecnico e contrattuale. Quando il fabbricato oggetto di vendita è inserito in un progetto incompleto di riqualificazione energetica ai sensi dell’articolo 119 del Decreto Legge 19 maggio 2020, n. 34 (cosiddetto Decreto Rilancio), il trasferimento di proprietà impone un’analisi multidisciplinare che non può limitarsi alla sola verifica catastale o urbanistica, ma deve necessariamente estendersi alla tenuta del beneficio fiscale.

Acquisto di immobile con Superbonus incompleto: il caso concreto

La fattispecie in esame riguarda un edificio composto da due unità abitative autonomamente accatastate e appartenenti a proprietari distinti, configurazione che, ai fini dell’applicazione delle scadenze agevolative del Superbonus, viene assimilata alla disciplina dei condomìni. Il cantiere, tuttavia, risulta in uno stato di stallo a causa del grave e reiterato inadempimento dell’impresa appaltatrice.

Sotto il profilo tecnico, sebbene gli interventi “trainanti” di isolamento termico dell’involucro (cappotto termico) risultino ultimati, non sono stati completati elementi essenziali del pacchetto di efficientamento energetico, quali la sostituzione degli infissi esterni e l’installazione della pompa di calore. A ciò si aggiunge il mancato allaccio alla rete dell’impianto fotovoltaico, intervento “trainato” la cui operatività presuppone il corretto funzionamento dell’infrastruttura principale. In presenza di lavori Superbonus non completati, il nodo centrale diventa quindi la possibilità di certificare il miglioramento energetico richiesto dalla norma.

Accanto alla criticità fiscale e all’inadempimento contrattuale dell’appaltatore, l’immobile presenta inoltre un’irregolarità urbanistica originaria, consistente nella realizzazione di finestre in difformità rispetto al titolo abilitativo che prevedeva l’installazione di porte-finestre. Tale difformità è attualmente oggetto di sanatoria, al fine di consentire l’esito positivo della perizia tecnica necessaria per l’erogazione del mutuo fondiario.

Il quadro normativo e la chiusura della finestra Superbonus

Per comprendere i rischi connessi all’acquisto di un immobile con Superbonus incompleto, è preliminare definire il quadro normativo di riferimento. L’edificio, essendo composto da due unità abitative con proprietari distinti, rientra nella categoria degli edifici condominiali ai fini fiscali. Nel corso delle Leggi di Bilancio succedutesi dal 2021 al 2025, il legislatore ha progressivamente ridotto la misura dell’agevolazione, passando dal 110% originario a percentuali inferiori, nel tentativo di contenere l’impatto sui saldi di finanza pubblica.

In particolare, il Superbonus ha riconosciuto il 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023, il 70% per le spese sostenute nel 2024 e il 65% per quelle sostenute entro il 31 dicembre 2025. Con l’anno d’imposta 2026, salvo limitate eccezioni riferite alle zone terremotate del Centro Italia, la disciplina speciale dell’articolo 119 non è stata prorogata per la generalità dei condomìni e degli edifici plurifamiliari. La finestra agevolativa si è quindi definitivamente chiusa al 31 dicembre 2025.

Ne consegue che le eventuali spese necessarie nel 2026 per ultimare i lavori Superbonus non conclusi non potranno più beneficiare delle aliquote maggiorate, ma rientreranno nell’ambito ordinario dell’articolo 16-bis del TUIR, con detrazioni pari al 50% o al 36%, entro limiti di spesa significativamente ridimensionati rispetto al regime del 110%.

La patologia del cantiere incompiuto e l'ombra della decadenza fiscale

Il fulcro dell'agevolazione fiscale del Superbonus 110% risiede nella sua natura prestazionale: lo Stato concede un beneficio economico eccezionale a condizione che l'edificio consegua un effettivo e misurabile efficientamento energetico. La metrica imposta dalla legge è il miglioramento di almeno due classi energetiche, ovvero, se ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare rigorosamente mediante l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) convenzionale rilasciato da un tecnico abilitato nella forma di dichiarazione asseverata, sia nella configurazione antecedente l'inizio dei lavori (APE ante operam) sia al termine degli stessi (APE post operam).

Nella fattispecie descritta, la mancanza degli infissi esterni e della pompa di calore, che congiuntamente al cappotto termico rappresentano i pilastri per l'abbattimento della trasmittanza termica e per la generazione efficiente di calore, paralizza oggettivamente la possibilità di redigere un APE post operam che accerti il salto delle due classi energetiche. Senza la posa in opera e il collaudo di queste componenti essenziali, il salto delle due classi non può essere certificato e asseverato sul portale dell'Enea. Ne discende che, da un punto di vista strettamente tecnico, l'intervento si configura come non completato e privo dei requisiti minimi di legge.

La normativa del Superbonus prevede una conseguenza drastica per tale evenienza: la mancata ultimazione dei lavori e il conseguente mancato raggiungimento degli obiettivi energetici determinano la decadenza totale dal beneficio fiscale. Questo scenario implica il potere dell'Agenzia delle Entrate di disconoscere la totalità dei crediti d'imposta generati durante le fasi intermedie del cantiere, procedendo al recupero delle somme maggiorate di pesanti sanzioni (dal 30% al 200%) e degli interessi legali maturati dal momento della fruizione dell'agevolazione. Il cantiere abbandonato si profila, dunque, come una vera e propria bomba a orologeria fiscale.

Tuttavia, preso atto della sistemica crisi di liquidità delle imprese e del blocco fisiologico di decine di migliaia di cantieri su tutto il territorio nazionale, il legislatore è intervenuto con un provvedimento normativo di vitale importanza, rubricato come D.L. 29 dicembre 2023, n. 212, comunemente noto come "Decreto Salva Superbonus". Questo decreto ha introdotto un meccanismo di salvaguardia essenziale, volto a tutelare i contribuenti incagliati nelle inadempienze altrui. L'articolo 1 del citato decreto stabilisce che le detrazioni spettanti per gli interventi rientranti nella disciplina del Superbonus, per le quali sia stata esercitata l'opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito sulla base di Stati di Avanzamento Lavori (SAL) effettuati entro il 31 dicembre 2023, non sono oggetto di recupero da parte dell'Amministrazione Finanziaria, anche nell'ipotesi patologica in cui gli interventi non vengano mai ultimati.

In sostanza, se l'impresa appaltatrice ha realizzato solo alcuni degli interventi previsti e i tecnici asseveratori hanno emesso e certificato i relativi SAL (che per legge dovevano rappresentare almeno il 30% dell'intervento complessivo) caricandoli sui portali istituzionali entro la fine dell'anno 2023, i crediti fiscali derivanti da quelle specifiche fatture sono cristallizzati e messi al sicuro. L'Agenzia delle Entrate non potrà eccepire la mancata ultimazione del cantiere o il mancato raggiungimento del salto di classe per pretendere la restituzione di quelle specifiche somme riferite all'anno 2023.

Occorre però una precisazione di estremo rigore: la salvaguardia del D.L. 212/2023 agisce esclusivamente come scudo contro la decadenza per mancata ultimazione dei lavori. Essa non sana in alcun modo l'eventuale "inesistenza" fattuale del credito. Se i controlli documentali e antifrode dell'Agenzia delle Entrate dovessero accertare che i lavori asseverati nei SAL del 2023 non sono mai stati fisicamente realizzati o che i costi sono stati falsificati con l'emissione di fatture per operazioni inesistenti, il recupero opererà inesorabilmente. Inoltre, la norma di salvaguardia è temporalmente limitata: essa non offre alcuna copertura per eventuali spese sostenute e crediti generati tramite sconti in fattura negli anni 2024 e 2025. Per tali annualità, il rischio di recupero per mancata ultimazione permane integro in capo ai soggetti che ne hanno beneficiato.

La delimitazione della responsabilità fiscale: l'immunità del terzo acquirente

La preoccupazione centrale e assorbente di chi si accinge ad acquistare un immobile interessato da un cantiere Superbonus patologico riguarda la potenziale traslazione delle responsabilità fiscali. Il timore è che l'Agenzia delle Entrate, constatata l'irregolarità o l'incompiutezza dei lavori, possa bussare alla porta del nuovo proprietario per esigere la restituzione dei crediti d'imposta indebitamente goduti dai danti causa o dall'impresa costruttrice. L'indagine approfondita della legislazione tributaria e delle circolari interpretative consente di escludere categoricamente tale eventualità, delineando un perimetro di sicurezza robusto a favore dell'acquirente in buona fede.

Il sistema sanzionatorio e di recupero delineato dall'articolo 121 del Decreto Legge 34/2020 poggia su un principio cardine della responsabilità tributaria: la personalità dell'illecito. Il legislatore ha stabilito che, qualora l'Agenzia delle Entrate accerti la mancata sussistenza dei requisiti oggettivi e soggettivi che danno diritto alla detrazione d'imposta (configurando l'ipotesi di credito "non spettante" o "inesistente"), essa procede all'azione di recupero dell'importo indebitamente fruito, maggiorato di interessi e sanzioni, esclusivamente nei confronti del soggetto "beneficiario" originario della detrazione. Il beneficiario, nell'architettura del Superbonus, è incontrovertibilmente colui che ha sostenuto le spese, ha commissionato i lavori e ha esercitato, essendone titolare, l'opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura. Nel caso in analisi, i beneficiari sono i soggetti promittenti venditori.

La norma prevede un'estensione della responsabilità sotto forma di obbligazione solidale, ma tale estensione è rigorosamente limitata a soggetti qualificati che hanno partecipato al circuito di monetizzazione del credito fiscale, ovvero i fornitori che hanno applicato lo sconto in fattura e i successivi cessionari (istituti di credito, intermediari finanziari o imprese terze che hanno acquistato i crediti). E anche nei confronti di questi operatori economici, la responsabilità solidale non scatta in via automatica o per responsabilità oggettiva. L'evoluzione normativa, culminata con il Decreto Aiuti-bis e ampiamente chiarita dalla Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 33/E del 6 ottobre 2022, ha stabilito che i cessionari e i fornitori rispondono in solido con il beneficiario solo ed esclusivamente qualora venga dimostrato il loro "concorso nella violazione", ravvisabile unicamente nelle ipotesi di "dolo" o "colpa grave".

La nozione di dolo implica una partecipazione attiva, consapevole e preordinata all'attuazione della frode fiscale (ad esempio, l'impresa che emette fatture per lavori palesemente inesistenti o l'istituto di credito che acquista crediti conscio della loro natura fittizia). La colpa grave si configura invece in presenza di una macroscopica e ingiustificabile negligenza, ovverosia l'imperizia indiscutibile nell'omissione dei controlli documentali basilari richiesti dalla diligenza professionale, operando in spregio a evidenti segnali di anomalia e irregolarità. L'onere di provare la sussistenza di tale elemento soggettivo (dolo o colpa grave) grava espressamente sull'Amministrazione Finanziaria.

Alla luce di questi solidi riferimenti normativi, emerge in maniera incontrovertibile la totale estraneità del nuovo acquirente rispetto alla dinamica impositiva e sanzionatoria pregressa. Il soggetto che subentra nella titolarità del diritto di proprietà sull'immobile, mediante un regolare atto di compravendita a titolo oneroso, senza aver sottoscritto alcun contratto di appalto originario, senza aver avallato stati di avanzamento lavori fallaci e, soprattutto, senza aver acquisito o compensato nei propri modelli F24 i crediti d'imposta oggetto di contestazione, riveste la qualifica di "terzo di buona fede" in senso assoluto rispetto al rapporto obbligatorio tributario.

Le conseguenze di eventuali illeciti commessi dall'impresa (come la sottrazione indebita dei crediti fiscali seguita dall'abbandono del cantiere, fenomeno allarmante diffuso sul territorio nazionale) o da leggerezze dei precedenti proprietari o asseveratori, ricadranno esclusivamente su questi ultimi. Se l'Agenzia delle Entrate avvia un'indagine, l'accertamento per il recupero delle somme e l'eventuale deferimento all'Autorità Giudiziaria per fattispecie di rilevanza penale (come la truffa aggravata ai danni dello Stato ex art. 640-bis c.p.) avranno come unici destinatari l'appaltatore e i committenti originari. La pretesa fiscale si concentrerà interamente sul beneficiario senza alcuna facoltà per l'Erario di "scaricarla" sul soggetto subentrante nella proprietà immobiliare.

È altrettanto fondamentale dissipare un ulteriore dubbio di natura civilistico-tributaria: il nostro ordinamento giuridico non prevede, nel novero dei privilegi legali previsti dal Codice Civile o dalla legislazione speciale, l'istituzione di un privilegio speciale immobiliare automatico, occulto o preventivo a favore dell'Erario finalizzato a garantire il recupero dei crediti IRPEF derivanti da bonus edilizi non spettanti o inesistenti. A differenza di alcune imposte indirette legate al trasferimento (come l'imposta di successione o l'imposta di registro per cui sussistono privilegi ex lege sul bene oggetto del trasferimento), i debiti derivanti dall'imposta sui redditi delle persone fisiche sono debiti chirografari generali del contribuente.

Affinché lo Stato possa aggredire materialmente l'immobile per soddisfare un proprio credito nei confronti del precedente proprietario, l'Agenzia delle Entrate e il conseguente Agente della Riscossione (Agenzia delle Entrate-Riscossione) dovrebbero espletare un lungo iter procedimentale: emissione di un avviso di accertamento, iscrizione a ruolo delle somme, notifica di una cartella di pagamento, decorso infruttuoso dei termini per il pagamento, e solo infine l'iscrizione di un'ipoteca legale sull'immobile ai sensi dell'articolo 77 del D.P.R. 602/1973. Questo lungo percorso si scontra con il principio cardine dell'effetto prenotativo e costitutivo della pubblicità immobiliare. Fintanto che il futuro acquirente provvede a stipulare il rogito notarile e il notaio cura tempestivamente la trascrizione della compravendita nei Registri Immobiliari della competente Conservatoria prima che lo Stato iscriva un qualsivoglia gravame ipotecario contro i venditori, l'acquisto si perfeziona in via definitiva. L'immobile transita nel patrimonio dell'acquirente libero da pesi, divenendo intoccabile e non aggredibile per le eventuali procedure esecutive esattoriali dirette contro i precedenti intestatari.

La gestione fiscale attiva nel trasferimento: quote residue e plusvalenze

Sebbene l'acquirente sia immune dalle responsabilità pregresse, l'acquisto di un immobile post-Superbonus richiede una raffinata gestione notarile e fiscale per evitare l'eredità di posizioni tributarie potenzialmente viziate. Il nodo nevralgico è rappresentato dalla disciplina del passaggio delle detrazioni fiscali.

L'ordinamento tributario, e specificamente l'articolo 16-bis, comma 8, del TUIR (cui l'art. 119 del Decreto Rilancio fa da corollario per gli aspetti procedimentali), detta una regola generale in materia di cessione di immobili oggetto di interventi di recupero edilizio o riqualificazione energetica. In assenza di diversa pattuizione, in caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, le quote annuali della detrazione (decennali, o quadriennali nel caso del Superbonus per specifiche annualità) che non sono ancora state utilizzate in dichiarazione dei redditi dal venditore si trasferiscono per intero, automaticamente e per legge, alla parte acquirente (persona fisica), la quale subentra nel diritto a fruire della detrazione residua per i successivi periodi d'imposta.

Questa disposizione, nata per agevolare il trasferimento di un beneficio acquisito, nel contesto di un cantiere bloccato e potenzialmente foriero di contenziosi con il Fisco, si trasforma in un rischio inaccettabile per il compratore. Qualora i venditori non abbiano optato integralmente per la cessione del credito o per lo sconto in fattura per tutti i SAL, ma abbiano scelto di portare in detrazione diretta alcune rate sulla propria dichiarazione IRPEF, il trasferimento per legge di tali quote comporterebbe l'acquisizione da parte del nuovo proprietario di un credito fiscale fortemente a rischio. L'acquirente si troverebbe a scomputare dalle proprie imposte future delle detrazioni figlie di un cantiere mai ultimato, esponendosi al rischio di utilizzare un credito "non spettante" e subendo in proprio i rilievi accertativi in sede di liquidazione delle imposte.

La giurisprudenza e la prassi notarile convergono su una soluzione drastica ed efficace per disinnescare questa mina vagante: è necessario, nonché altamente raccomandabile, inserire nel contratto preliminare e ribadire con forza nel contratto definitivo di compravendita (rogito) una clausola espressa e concorde di deroga alla previsione dell'articolo 16-bis del TUIR. Con tale pattuizione, le parti stabiliranno contrattualmente che ogni e qualsiasi eventuale quota di detrazione fiscale residua, presente o futura, inerente o derivante dai lavori edilizi ed energetici (Superbonus e bonus minori) eseguiti o in corso di esecuzione sull'immobile, rimarrà nella piena, esclusiva e definitiva titolarità della parte venditrice. Tale accorgimento recide alla radice ogni possibile commistione fiscale tra il nuovo proprietario e il passato ingombro del cantiere, garantendo l'assoluta impermeabilità del patrimonio dell'acquirente alle ispezioni dell'Agenzia delle Entrate.

Un ulteriore profilo di natura fiscale che ha destato notevole allarme nel settore immobiliare riguarda la nuova disciplina sulle plusvalenze immobiliari introdotta dalla Legge di Bilancio 2024. Il legislatore ha profondamente modificato l'articolo 67 del TUIR, inserendo la lettera b-bis) al comma 1, la quale stabilisce che, a decorrere dal 1° gennaio 2024, costituiscono redditi diversi – e pertanto sono assoggettate a tassazione – le plusvalenze generate dalla cessione a titolo oneroso di beni immobili sui quali siano stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus, qualora i lavori si siano conclusi da non più di dieci anni all'atto della compravendita. Questo inasprimento normativo deroga al tradizionale termine quinquennale di decadenza della tassazione immobiliare speculativa.

La determinazione della base imponibile prevede metodologie complesse, con decurtazioni dei costi di costruzione in base all'arco temporale trascorso dall'ultimazione dei lavori (vendita entro i 5 anni vs vendita tra 5 e 10 anni). Tuttavia, in merito a questa fattispecie, l'acquirente può mantenere un atteggiamento di assoluta tranquillità. La norma incide esclusivamente e tassativamente sul patrimonio della parte venditrice, la quale sarà tenuta a dichiarare e liquidare l'imposta sulla plusvalenza generata dalla vendita. Il compratore non riveste alcun ruolo di sostituto d'imposta né tantomeno assume alcun onere di coobbligazione in relazione al debito scaturente dal capital gain del venditore, configurandosi come un mero obbligo dichiarativo in capo a chi realizza il guadagno speculativo.

La strategia contrattuale: il deposito del prezzo e l'escrow agreement notarile

Esclusa la rilevanza dei rischi fiscali in capo all'acquirente, il problema si sposta sul piano strettamente civilistico ed economico: come garantire che un bene pagato a prezzo di mercato per essere riqualificato non rimanga un'opera incompiuta, obbligando l'acquirente a esborsi imprevisti per infissi e pompe di calore. L'idea prospettata di trattenere una somma idonea al completamento dell'alloggio mediante l'istituzione di un fondo gestito dal notaio rappresenta, alla luce della moderna contrattualistica immobiliare, l'architettura di garanzia più solida, sofisticata e giuridicamente inattaccabile a disposizione delle parti.

Tale strumento non si basa su una mera promessa informale, bensì su un istituto legislativamente tipizzato: il "Deposito del Prezzo" (o Escrow Agreement in ambito internazionale), specificamente regolamentato dall'articolo 1, comma 63 e seguenti della Legge 27 dicembre 2013, n. 147, come profondamente implementata e resa organica dall'articolo 1, commi 142 e seguenti, della Legge 4 agosto 2017, n. 124 (Legge annuale per il mercato e la concorrenza).

L'istituto conferisce a una delle parti (tipicamente, e in via di diritto potestativo, all'acquirente) la facoltà di richiedere che il notaio rogante, in sede di stipula dell'atto pubblico di compravendita, trattenga in deposito l'intero importo del saldo del prezzo dovuto al venditore, o una frazione di esso determinata pattiziamente. Il fondamento granitico di questa tutela risiede nella destinazione dei fondi: il notaio non versa il denaro sul proprio conto corrente ordinario, bensì è obbligato ad accendere un conto corrente bancario "dedicato", specificamente vincolato alla normativa sul deposito del prezzo.

Il conto corrente dedicato notarile è impermeabilizzato dal principio civilistico della "segregazione patrimoniale assoluta". Ciò comporta corollari di straordinaria efficacia protettiva: le somme depositate per l'Escrow non entrano in alcun modo a far parte del patrimonio personale del pubblico ufficiale, non cadono nella sua successione legittima o testamentaria in caso di premorienza, non ricadono nella comunione legale dei beni con il coniuge, ma, soprattutto, risultano radicalmente e per legge impignorabili da parte dei creditori personali del notaio e, specularmente, totalmente impignorabili anche dai creditori della parte venditrice. Questo significa che, nel lasso di tempo concordato per il deposito, qualora l'impresa appaltatrice inadempiente dovesse promuovere un'azione esecutiva contro il venditore, o qualora intervenisse un pignoramento da parte dell'Agenzia delle Entrate-Riscossione per debiti terzi dei venditori, i fondi necessari a finire la casa, custoditi dal notaio, non potrebbero mai essere toccati o sequestrati da alcuno.

L'ingegneria della clausola e la gestione dell'inadempimento

Per garantire che l'escrow agreement funzioni perfettamente ed elimini alla radice futuri contenziosi, la clausola redatta all'interno dell'atto di compravendita deve essere ingegnerizzata con meticolosa precisione tecnica, subordinando lo svincolo e il rilascio delle somme a condizioni oggettive e non interpretabili discrezionalmente.

La contrattazione fiduciaria delineerà un mandato irrevocabile al notaio, scandito da scadenze perentorie e verifiche documentali rigide. La proposta operativa ottimale si struttura nei seguenti passaggi:

1. Determinazione del quantum: Le parti dovranno acquisire, prima del rogito, uno o più preventivi analitici elaborati da ditte terze specializzate. Tali computi metrici dovranno stimare con esattezza il costo a libero mercato per la fornitura e l'installazione a regola d'arte degli infissi esterni, la fornitura, posa e collaudo della pompa di calore e le opere elettriche necessarie all'allaccio dell'impianto fotovoltaico esistente alla rete di distribuzione nazionale. Il totale di tali preventivi costituirà l'esatto importo che il compratore verserà al notaio a titolo di quota parte del saldo del prezzo.
2. Apposizione di un termine essenziale e perentorio: L'accordo stabilirà una finestra temporale circoscritta (ad esempio, 120 o 150 giorni dalla sottoscrizione del rogito), definita come termine essenziale nell'interesse dell'acquirente. Entro tale limite, il venditore si onera di costringere o agevolare l'impresa originaria a ultimare le prestazioni mancanti oggetto del vecchio contratto di appalto.
3. Certificazione oggettiva dell'avveramento della condizione: La prassi notarile sconsiglia vivamente di legare lo svincolo dei fondi a una mera dichiarazione liberatoria delle parti (che spesso sfocia in liti sulla reale regola d'arte delle opere compiute). Il mandato dovrà indicare un professionista tecnico terzo, indipendente e imparziale (un ingegnere o architetto), nominato congiuntamente dalle parti. Il notaio sarà autorizzato a svincolare i fondi a favore del venditore solo ed esclusivamente a seguito della consegna di un'asseverazione tecnica rilasciata dal perito designato, che attesti l'avvenuto completamento delle lavorazioni a perfetta regola dell'arte e il loro corretto funzionamento.
4. Effetti del mancato avveramento: L'ipotesi patologica, purtroppo statisticamente probabile viste le premesse, prevede che il termine spirerà infruttuosamente senza che l'impresa abbia posto in opera gli impianti, o peggio, che l'impresa si sia resa definitivamente insolvente o irreperibile. In tale eventualità, il mandato notarile disporrà che, decorso inutilmente il termine perentorio, il notaio è tenuto, senza necessità di alcun ulteriore assenso o autorizzazione da parte del venditore, a restituire l'intero importo depositato mediante bonifico bancario (o assegno circolare) direttamente e interamente alla parte acquirente.

L'adozione di questa sofisticata architettura contrattuale garantisce al nuovo proprietario una tutela perfetta e bidirezionale. Nel caso favorevole in cui la minaccia di perdere il saldo del prezzo funga da incentivo e i venditori riescano a far ultimare i lavori, l'acquirente entrerà in possesso di un immobile perfettamente riqualificato senza esborsi ulteriori, e il notaio pagherà il venditore. Nel caso negativo in cui persista il default dell'impresa, l'acquirente si ritroverà accreditata sul proprio conto corrente una liquidità adeguata, sicura e immediata. Grazie a queste risorse, operando oramai come unico e legittimo proprietario, l'acquirente stipulerà in totale autonomia un nuovo contratto d'appalto con un fornitore di sua fiducia, procedendo all'acquisto e all'installazione di infissi e pompe di calore a condizioni di mercato trasparenti, recedendo totalmente dai travagli della precedente gestione.

Sotto il profilo civilistico, l'inadempimento reiterato e grave dell'impresa esecutrice originaria configura gli estremi per la risoluzione del contratto di appalto ai sensi dell'articolo 1453 del Codice Civile. La mancata ultimazione nei termini, peraltro, non genera un danno astratto ("in re ipsa"), ma richiede una prova rigorosa del nesso causale e del danno effettivo patito. Nel caso di perdita definitiva dei benefici fiscali o di esborso per il completamento da parte di terzi, spetterà esclusivamente ai venditori originari, nella loro veste di committenti del contratto di appalto, instaurare un contenzioso giurisdizionale contro l'appaltatore per ottenere la restituzione degli acconti, il risarcimento del danno emergente e la refusione per la perdita dell'agevolazione. L'acquirente dell'immobile, non essendo subentrato nel rapporto contrattuale d'appalto, rimarrà totalmente estraneo ed estraniato da queste complicanze litiose.

Sintesi conclusiva

L'esame integrato e analitico del diritto tributario e delle riforme civilistiche contrattuali restituisce una fotografia nitida dell'operazione. Se da un lato lo scenario oggettivo vede i vecchi proprietari e l'impresa costruttrice coinvolti in una situazione di criticità patologica causata dal cantiere bloccato, dall'altro lato, la legislazione garantisce al futuro acquirente – purché assistito da adeguata strumentazione contrattuale – una posizione di formidabile impermeabilità rispetto alle conseguenze negative di tali inadempienze.

L'acquirente di un bene immobile in cui siano stati condotti lavori per il Superbonus non assume alcuna veste di coobbligato in solido per i crediti d'imposta inesistenti o non spettanti precedentemente monetizzati, in quanto il legislatore ha confinato la responsabilità solidale esclusivamente a fattispecie di dolo o colpa grave nella percezione del credito stesso. Inoltre, la parziale esecuzione dei lavori, pur inibendo il salto di due classi energetiche, vede tutelati i crediti sorti nel 2023 dallo scudo del D.L. 212/2023, limitando l'esposizione fiscale dei soli committenti per l'abbandono delle opere.

A cura di Luciano Ficarelli
Dottore Commercialista e Revisore Contabile
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Consulente per l’efficientamento energetico